楼市热度降温，小阳春恐落空，想救楼市得继续刺激

3月刚刚过去第一周，各地楼市的热度就开始回落了，之前影帝式回暖也就撑了不到一个月时间。

大家好，我是谢晖。2月的楼市确实比较火爆，从克而瑞监测看，2月整体市场延续稳步修复行情，成交规模与去年12月基本持平，前2个月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。其中重点30城供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成。”这个我在之前的视频已经提到了，2月回暖是表演式回暖，刚刚过去的3月第一周，已经有部分城市开始露出马脚了，或者说演不下去了，这个文章我不知道能保留多久，且看且珍惜。

先看大层面的，住建部倪虹部长说对楼市回暖非常有信心，一是供求改善，疫情防控政策优化对于市场供需两端均产生了积极的影响，供给端住房项目复工率大大提升，需求端成交量也有明显改善，二是房价平稳保交楼，房企合理性融资改善等因素带动市场预期回升，三是前期已出台的政策正在落实见效。高层说对回暖非常有信心，潜台词就是目前还没有真正回暖，只是对未来预期回暖有信心，希望通过之前和后续的手段使得楼市回暖，他在这个位置说这个话也非常理解。

再看舆论层面，大家现在随便一搜楼市都是各种唱多的文章，不仅是自媒体，还有很多电视台，也都在不断报道，甚至还有传出电视台里下达了任务，要多多报道楼市小阳春，好像这波回暖生怕大家不知道一样。

现在这个阶段，就只有一种声音，那就是楼市强势回暖，各地人气火爆，成交大幅上涨。别的声音根本发不出来，就算是发了，也是限流，你还是看不到，我这篇估计也会被限流，这就是真正的力量。想让你看什么就是什么。而大家看多了，就是共识，就像大家都喊着狼来了，即使是一头猪来了，大家也都会以为是狼来了，所以保持人间清醒是非常不容易的事情。

如果楼市回暖是一种正确的导向，那所有的城市都可以拿着回暖的大旗滥竽充数的说回暖了，大家快来买房。但是气温热了，老百姓会知道脱衣服降温，但是楼市热不热，不是靠嘴巴说的，是要用老百姓真金白银去砸出来的，说一句热很容易，但是背后每个家庭掏出上百万的时候却并不那么容易，俗话说一分钱难倒英雄汉，何况上百万房子，说百万一秒钟，赚百万可能要一辈子。

拿汽车行业来说，现在包括合资、国产甚至豪华品牌都开始疯狂降价内卷，某个合资品牌总价20多万的车子甚至直降9万，这是什么概念，破罐子破摔了，今年的市场有多难，大家体会一下，因为车企不降价可能就活不下去了，管中窥豹，楼市的回暖真的要打个大大的问号。

再说数据层面，市场成交量提升了不假，各地的中介都忙的不可开交，比如武汉中介说二手成交日均200-300套，核心区二手房上调价格，基本找不到什么笋盘了。再比如苏州某中介说，去年两个月都成交不了一单，而节后二手房交易中心每天都在排队签约。他们都说成交量多了，但是却不告诉你挂牌量也在增加，拿济南来说，在2月22日，卖出88套的同时，有517套房源新增挂牌，就连曾经房价第一但是被限价打折的深圳挂牌量也是持续上涨，他们在怕什么？因为他们不敢说，怕你知道后不敢买了，为什么市场回暖了，别人却傻乎乎的卖房，为啥不等等再卖呢，等后面不是卖更多吗，这是普通人的正常逻辑，如果是真的市场回暖，一片大好的情况下，却在想办法套现，这个常理不符合，里面的猫腻到底是什么？

现在的回暖有个奇怪的现象，过往都是核心一线先回暖，带动二线，然后再三四线跟着，而现在呢，北京和天津廊坊同时上涨，并且整体上涨幅度北京还不如天津廊坊，廊坊以1.8%的涨幅领先，天津0.8%，北京只有0.7%，不仅如此，北京分区域来看，涨幅最大的竟然是通州，当然上海广州也在价格回暖，但是成交量却是下跌的，深圳由于限价，价格波动不大。

一线回暖不奇怪，但是很多外围的区域趁乱涨价，却是值得警惕的，北京市场强势回暖，核心区优质房产开始“跳涨”。虽然涨幅不大，但足以带动市场情绪。于是就出现了“垃圾”板块、房源开始跟涨，补涨。大到城市、区域、小到项目和房源。原因就是一旦房价上涨，就一定会有一批人恐慌性的去买“垃圾货”。比如有的人吐槽燕郊某硬伤项目涨价，把年轻人当傻子，年轻人不会买账的文章。但事实上，人家的项目人气还挺旺。

所以今年要警惕一些补涨的三四线城市，尤其是一线周边的项目，很多会趁乱涨价出货，如果你在这轮要是被套住了，基本可以说往后就被套住了，所以楼市现在的情况就是，一线回暖后又下降，核心二线部分回暖，部分三四线趁乱回暖，多数城市还是没反应。

小阳春能否如期而至，还要看政策是否进一步刺激，深圳是风向标，刚刚放开的人才房松绑是一个信号，但是对于支持刚需和改善还是没有实质性的动作，没有动作，降温就是必然的，所以现在依然还是楼市寒冬，离全面回暖还有一段路要走。