朝阳 望京外溢洋房 前苇沟板块 中建璞园 看房提前约
2023年4月28日15点，朝阳孙河前苇沟002、003地块仅收到中建智地1家房企报价，最终该地块由中建智地以40.4亿元收入囊中。
此土地面积61455平米，建筑规模92183平米，地块容积率1.5，控高18米（局部24米）。成交楼面价约4.38万元/平方米，销售指导价7.98万/平方米（±8%）。无需配建保障性住房，无套内7090限制。
1、坚持洋房
中建智地进入北京核心区，开发的第一个盘中建宸园，平层产品很亮眼，宋式风格有特色。按着“一鼓作气，乘胜追击，延续经典”的思路，中建璞园应该继续做洋房。
2、做小户型
朝阳一墅主力产品148平（少量123平），青云上府产品163平（少量130平），流速不尽如人意。能不能套型再小一些，总价定位到低总价呢
01PART介绍
楼盘名称：中建璞园
项目地址：北京市朝阳区东苇路与机场高速交汇向南约700米
开发商：中建智地
产品规划：洋房
占地面积：约6.15万㎡
建筑面积：约9.22万㎡
主力区间：建面约74-125㎡
楼栋总高：4-8层低密奢妆洋房
项目均价：79800
项目总价：570-950万
总楼栋：28栋
总户数：983户
容积率：1.5
绿地率：30%
区域图02PART
朝阳区孙河乡前苇沟组团002、003地块由中建智地，以40.4亿元底价拿下，楼面价约4.38万元/平方米，无需配建保障性住房，无套内7090限制。
周边新房项目中海首开拾光里单价约7.1万/平，朝阳一墅、青云上府销售指导价7.6万/平，在售均价约6.5万/平。
03PART小区平面图
产品定位
建面约74-120㎡的两居到四居，洋房4-8层。看面积其实更偏向于刚需，所有户型都是南北通透的（毕竟是1.5的容积率）。但项目宣传的装标配置来看都是改善的标准。
户型47/88/94㎡都是两面宽餐客厅面积都比较紧凑；99㎡三居开始就都是三面宽了，户型中规中矩餐客厨一体南北通透空间感好。但也避免不了所有四叶草户型的入户无玄关一通到底的情况。
不过据我了解璞园的得房率还是可以的，南北有赠送面积。
从规划来看，项目分南、北两个地块。共28栋住宅楼共983户，均为层高为4-8层的洋房产品。
首先在规划上，1.5容积率的低密社区本就十分罕见，尤其在朝阳这种中心城区，类似产品都是1000万以上的高端改善，基本没有中小户型为主的洋房，中建璞园是首例作品，这在极度内卷的朝阳，拥有足够的差异性，给与了朝阳青年同等条件下，最舒适的居住选择。
户型图04PART
一起来看看户型图~
74平两居，南北通透，户型方正，U型厨房设计，共184套房。
88平三居，南北通透，户型方正，U型厨房设计，南向面宽7.2米，双卫设计，共256套房。
99平三居，户型方正，南向三面宽达9.8米，U型厨房设计，配有独立的家政间，共448套房。
125平四居，全明格局，南北通透，南向三面宽达12米，餐客厨一体，厨房U型设计，共80套房。
05PART板块规划
产品&区位价值，年轻人全都要
重新定义区域，是中建智地的拿手好戏。
比如中建宸园，以宋式美学的高配产品，一举将奶西板块推至望京高端改善首选的位置；
面对前苇沟板块，这个"双面朝阳"的"璞玉"，中建智地怎样思考？
前苇沟板块，行政规划上属于孙河，但离机场高速更近，出行更加便捷，毗邻温榆河生态带，环境也更显优越。
高起点的政府规划，让这里一出生就风华正茂。
片区内商业、学校、公园等一应俱全，生活功能完备；而且，整体低于1.5容积率的规划，让这里成为最后的城市低密生态板块。
未来片区中间，还将引入高水准的九年一贯制公立学校，和片区周边北京最丰富的国际学校资源共同构成无短板的教育环境。
它还是北京顶级富人区——中央别墅区和孙河别墅区的"双墅区板块"。
所谓墅区，是资源、圈层、氛围、环境的集大成者。中央别墅区起源于孙河，从1992年的丽京花园择址温榆河畔始，大量使馆、外企高阶精英入住，带来诸如国际学校、马术俱乐部、高尔夫球场等大量国际化配套。
30年的发展，让中央别墅区成为北京乃至中国圈层最纯粹、最宜居的顶豪别墅区。
这里也创造了众多亿级别墅的神话，比如远洋LAVIE、财富公馆、晴翠园、九章别墅等等。
而孙河别墅区，则是温榆河畔的第二代传奇，作为北京第一个先规划、后开发的低密墅区，10年来，房价上涨3倍，超半数别墅货值过亿，在朝阳区别墅市占率超70%。
时代的交接棒来到了前苇沟。
作为朝阳区2035重点规划的居住板块，它由8块高端低密住宅用地、1块9年制教育用地、1块商业综合用地组成，堪称孙河最后的华章。
高起点规划、1.5的低容积率、亿级别墅区最后的华章，中建璞园认为：
作为孙河升级的前苇沟，可称之为孙河生态别墅区。
这样的"璞玉"地块，中建要拿出最好的产品，为朝阳乃至北京的高阶青年，打造向上兼容的低密洋房作品。
