商业航母——华润置地2021年半年报点评

华润置地是我今年新开仓的唯一一只股票，买入逻辑以及为何在商业地产龙头中选择了华润，而非新城和龙湖，详见《A股实盘周更143期》，那今天我们就来一起聊聊华润的这份半年报。

利润表

先看利润表，我们会发现华润在房地产开发板块遇到的问题和保万金等房企基本相同，结算毛利率由去年的31.1%下降到了今年的27.1%，导致在总收入增长64.3%的情况下，归母净利润仅增长了13.7%。在半年报摘要中，管理层透露目前已售未结的签约额为2369.5亿元，而今年下半年将至少结算1163亿，考虑到最近两年华润的销售端表现一直不错，所以房地产开发板块未来几年完全能实现以量补价的目标。

由于华润的报表里有高达2000亿左右的经营性不动产是以公允价值计量的，所以每个报告期在经过资产评估后都会产生公允价值变动损益，直接增加税前利润，而评估方法主要采用收益法，就是去计算这些经营性不动产未来现金流的现值，像购物中心，如果你的租金收入每年都能保持增长，那评估下来的公允价值肯定是能够逐年上升的。

当然，很多人会觉得这种不产生现金流的利润不靠谱，但我个人觉得只要你能经营得好，一二线城市的商业地产是非常值钱的，就像今年6月，中国平安豪掷330亿，高溢价买下了凯德集团旗下6个商业不动产项目的部分股权，成为了中国今年最大的房地产收购案。所以在我看来，只要华润的商业地产能继续保持目前96%的出租率和租金增长水平，他是能够支撑起现在每年5%左右的公允价值变动收益的。

华润管理层在去年年报中定下的2025年的租金目标是256亿元以上，也就是要达到五年翻一番的目标，华润目前的经营性不动产的楼面面积为1280万平，在建和拟建的楼面面积为1110万平，所以无论是看存量还是增量，华润的商业地产板块在未来几年都有着很强的成长性。

地产股专项数据

再看看华润的地产专项数据，今年上半年销售金额1648亿，同比增长48.7%，增速在TOP10房企里排名第一，但销售单价为17,107元/平，同比下降了2.4%，可能会影响未来几年的结算毛利率。

和保利一样，华润今年的拿地金额也大幅增长到了915亿，同比增长55.4%，拿地单价10,921元/平，同比下降了8.2%，由于加快了扩张速度，净负债率由29.5%上升到了37.4%，但相比起行业整体水平，这个净负债率依然处在极低的位置。而华润另一大优势无疑就是他的融资成本，今年上半年平均成本仅为3.88%，相比去年全年又下降了20BP。

小结一下，华润在这份半年报中继续彰显了他在融资端和商业地产板块的优势，目前5.2倍的PE，5.4%的股息率，商业地产成长性较高，具有很强的长期投资价值。