深圳置业的套路和潜规则，帮你揭秘

2023-04-13 21:31 作者:bili_3493273305876829 0人读过 | 我要投稿

不想将就？长期来看租金成本更高？频繁搬迁导致经营受影响？效益都给二房东打工了？……

凡此种种，都说明了，租厂房不是企业经营的长久之计。有恒产才有恒心，拥有自己的固定资产，才能持续稳健发展。

但，该如何选择，这是个新的问题。

企业置业布局，既要考虑当下，也要着眼未来，综合成本及可实现性需要整体考虑。

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老旧厂房，现状差、改造成本高

不满足企业全周期发展需求

深圳有不少2000年前后建设的旧厂房（传统工业园）在市场上转让，对需要购买厂房的企业来说是选择之一。

但综合分析一下，就知道这些旧厂房（传统工业园）的劣势：

第一是这种厂房形象差、环境差、硬件标准较低，即使能满足近期的生产需求，但随着企业的转型升级，未来使用功能非常受限，而且不利于企业的品牌形象塑造。

第二是这类厂房大多数都配套缺乏，尤其是商业、娱乐、生活配套。而对于现在的95后、00后员工来说，工厂、食堂、宿舍三点一线的“厂哥厂妹“模式已经不能满足，需要有更多的休闲、娱乐、社交等利于精神生活的配套。而且，旧厂房（传统工业园）破旧的工作、生活环境已经不能够招聘和留住优质人才。

第三，如果是考虑买旧厂房进行拆除重建，除了原始收购成本，还要补交地价、投入建设费用，综合成本更高。

而且，考虑对旧厂房进行拆除重建，也并不是企业想改就能改的。

首先，可行性非常重要。深圳的城市更新政策复杂，要综合研判地块的各类上层规划条件，能否旧改。而且新政频出，需要特别专业有资源的研判、报建团队，别说是实体企业了，就算是房地产公司，都有很多案例，原来做项目研判的时候没考虑那么细，或者是因为受到新政策的影响，项目都推动不了，一直停滞在那里。如果冲着旧改买了旧厂房，结果却改造不了，结果是得不偿失。

其次，流程周期长。整个旧改的流程节点周期是很长的，从开始申报到拿到土地合同，报批的手续就包括4大节点，立项、专规、实施主体确认、用地批复，这4大节点又包含了几十个小节点。按照深圳的实际案例，一年能搞定一个大节点，就算是非常快的项目了，比如企业自己买一个老旧厂房走旧改的方式，前期报批工作就花了4-5年，建设还要2年，那就相当于要6-7年后才能入驻新厂房。

再者，还需要贡献土地。按照深圳的政策要求，最少不低于15%贡献土地，实际上基本所有项目的贡献率都超过了30%，比如企业拿了2万平方米的土地，实际可以建设的用地最多就只有14000平方米，均摊下来，综合土地成本是非常高的。

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政府拿地

看似美好，实际上枷锁重重

可实现性及预期空间小

要求高，有门槛准入和监管机制。一般各级政府对于拿地的产业类型均有明确的产业要求，尤其在深圳，一般要重点产业项目才能获得拿地遴选资格，同时在产值和税收等方面也有严格的高标准、高要求、严考核。从实际案例上分析，基本年产值要求20亿元、30亿元甚至更高，才有机会跟政府谈拿地。对企业遴选拿地的项目，深圳政策现在是全流程、全周期监管，考核不达标的，还有相应的罚则，对于企业经营来说，相当于是戴着脚镣在跳舞。

时间长，流程多。尤其是深圳，政府能够提供的小面积土地指标几乎没有。即使有，从启动到正式供地，最快也要2年多的时间，还不包括排队轮候的时间。如果去内地，很有可能面临的是水土不服和营商环境等系列问题。

年限短，没有金融属性。一般产业项目用地年限为20年，重点产业项目为30年。在使用要求上，只有一本大证，不能分证；不能随意转让；抵押受限；仅限自用，对外出租不得超过20%面积，租金标准有严格要求。总结来说，就是没有金融和投资属性的长租厂房！对企业来说，就是提前交了30年的租金！

手续复杂，专业性强，需要单独组建团队。建厂房，不仅仅是买一块地，找个建筑队、包工头建几间厂房那么简单。从前期的规划和办各种行政审批手续、到规划设计、产品设计、现场管理、成本控制、后期的经营管理，都会存在着各种各样的问题。你要组建专门团队管控第三方；你要严格专业的团队进行成本控制，防止成本高昂失控；你要进行现场的工程管理，衔接各方人员，保障工程质量及进度；你要进行专业的产品设计规划，避免产品不好用，用不了；你要和市政府、发改委、规自、工信、住建、环保、消防、街道等各级部门打交道，办手续，流程复杂，专业要求极高。

制造企业的重心还是应该放在生产经营上，那么有没有省钱、省心、省事，还能享受升值红利的最优解？

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共联·都市智谷

助力智造企业赢在深圳

致优产品，极致性价比，有面子有里子

共联·都市智谷项目涵盖高标厂房、缤纷商业、人才商品房等一站式生产生活配置，是深圳为数不多的可分割型50年独立红本的智造空间。

而且，项目在设计上做了升级迭代，完美解决了传统工业园环境差、管理混乱、配套不齐全等多种弊端。硬件配置及外观环境规划标准更高，让企业享有“总部形象、花园生产”，有里子更有面子。生产生活配套一应俱全，招人留人更轻松，商务洽谈有底气。

共联·都市智谷项目的高标厂房，比传统厂房好用，比研发办公实用，传统厂房价买高标智造空间。企业可用来做总部办公、生产研发、产品展示等多种功能，是新兴产业培育发展最具性价比的新一代产业空间。

产业链集聚优势，抢占下一个粤海街道

共联·都市智谷项目所处的“九龙数字城”是深圳重点发展的产业片区，是世界高端制造核心基地。其中，“华为深圳第二总部”距离项目仅3公里，规划打造76.3万㎡产业空间，重点发展新一代信息技术、新能源两大产业；一路之隔的两大百亿产业基地——中光电（新型显示器智能制造中心）、沃特沃德（新一代移动终端智能制造基地）与项目同期建设；周边还有富士康产业园、硅谷动力产业园、华润苹果科技小镇、美团大湾区基地等……产业集群优势明显、发展势能强劲。