韩飞律师|商品房消费者的优先权利如何保护

韩飞律师|商品房消费者的优先权利如何保护

韩飞律师 顾问宝 2023-05-18 11:47 发表于北京   最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释（2023）1号发布后引起了热烈的讨论，出现了的各种争议焦点，如：保护商品房消费者的占有使用权（居住权）还是保护完整的所有权？带押过户给商品房消费者，还是涤除抵押权后再过户给商品房消费者？类似争议焦点很多，各方争议很大，在法律实务中会很大的困惑，为了厘清该批复的本来含义，谈以下几点意见，诚请方家不吝赐教与斧正。

  1、法释（2023）1号对商品房消费者优先权利保护的价值选择与之前是一脉相承的

  实际上商品房消费者权利保护的问题早在2002年6月20日发布的最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中就有规定，该批复中规定了商品房消费者的权利优先于建筑工程承包人的优先权，建筑工程承包人的优先权优先于抵押权及其它债权。《民法典》生效后《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》失效了，在实务中如何处理商品房消费者的优先权问题没有明确的规定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条商品房消费者可以对抗申请执行人排除执行，依据《民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 》第三十五条、三十六条之规定，法定的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其它债权。但商品房消费者的权利、建设工程价款优先受偿权及抵押权之间的权利顺位保护并不明确，因此，最高人民法院法释（2023）1号批复对此进行了明确，其价值选择与之前的相关规定是一脉相承的。

  2、法释（2023）1号批复不仅仅保护商品房消费者的居住权，更保护商品房消费者的生存权

  法释（2023）1号批复第二条规定了商品房消费者以居住权为目的购买房屋，支付了全部价款或在一审法庭辩论终结前支付了全部价款，商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先权，更优先于抵押权和其他债权。第三条规定了商品房消费者的购房款返还请求权的最优先保护，这实际上是对商品房消费者的生存权的全面保护，不仅保护商品房消费者的居住权，更要保护商品房消费者支付出去的每一份价款，保护商品房消费者的生存权。

  3、消费者权利的优先保护在动产抵押上有类似的规定

  《民法典》第四百零四条规定，以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。消费者（正常经营活动中的买受人）优先于动产抵押权人得到保护，一方面是为了保护正常的交易秩序，另一方面也是为了减轻消费者的调查义务，消费者在正常经营活动中购买动产还要去调查该动产上是否有抵押权，增加了消费者的义务，不利于保护消费者，更不利于交易秩序。法释（2023）1号批复规定是类似的，是在商品房上对消费者的优先保护，商品房消费者在购买商品房时没有义务去调查商品房上、建设工程上或者土地上是否有抵押权等担保物权，也没有义务去调查是否有建设工程价款优先权。如果施加于商品房消费者在购房时查询商品房、建设工程及土地上的抵押权等担保物权，还要查询是否有建设工程价款优先权，商品房消费者的义务太重，试想一下有多少能查明白，即使查明白了这得付出多大的成本，还有几个消费者敢于去购房。为了更好的保护商品消费者的权利，赋予商品房消费者的权利优先于建设工程价款优先权、优先于抵押权和其他债权。

  4、权利顺位及权利实现问题（购房者是否可以要求过户？是否须要带押过户？）

  有观点认为商品房消费者只能请求交付房屋，不能要求过户因为法释（2023）1号批复第二条规定的是保护商品房消费者的居住权，不保护要求过户的权利；也有观点为商品房消费者可以请求过户但要带押过户。这些观点是值得商榷的。法释（2023）1号批复第二条规定了商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先权，优先抵押权及其它债权，法律上的房屋交付不仅包含物理意义上的交付占有使用，还包含了转移所有权（过户），这是从字面上可以解释商品房消费者可以要求转移所有权（过户）。再从体系上及目的方面来看，法释（2023）1号批复第三条规定了商品房消费者每一分的价款返还请求权都能优先得到保护，这不仅仅是保护商品房消费者的居住权，更保护商品房消费者的生存权。商品房消费者的每一分价款均能优先得到保护，全部价款当然应当得到保护，全部价款对应的就是商品房的完整的所有权，商品房消费者要求转移所有权的请求当然应该得到保护。

  法释（2023）1号批复明确规定了优先权顺位：商品房消费者权利＞建设工程价款优先权＞抵押权＞其它债权。商品房上同时存在多种权利，这些权利的优先顺位也是明确的，这些权利的实现程序也类似于担保物权的实现方式，优先权利就是一种优先受偿或者优先受保护的权利。如，A对房产1享有第一顺位的抵押权100万，B对房产1享有第二顺位的抵押权60万元，A、B如何实现自己的抵押权呢？可以通过诉讼的方式确定优先权后，再通过执行程序拍卖变卖房产1来分配价款，也可以直接实现担保的方式拍卖变卖房产1来分配价款，假设房产1拍卖了90万元被C买走了，那么A得到90万元的优先受偿款，B没有得到一分钱，这时C买的房产1上还有A或B的抵押权吗？A或B对C在房产1上没有任何权利，因为A或B的抵押权已经实现过了，A或B在房产1上的抵押权都消灭了。

  与抵押权的实现方式类似，商品房消费者权利＞建设工程价款优先权＞抵押权＞其它债权的优先权利顺位实现的过程中，商品房消费者的权利最优先保护，支付全部购房价款商品房消费者的要求是交付并过户房屋而不是对拍卖款优先受偿。将商品房交付并过户到商品房消费者名下时，优先权顺位分配已实施完毕，在后的优先权当然应当消灭，优先顺位在后的抵押权也消灭了，根本不存在带押过户的问题，商品房消费者取得了没有任何权利负担的所有权基于优先权实现的结果，与负担有抵押权的商品房转让是不一样的，是因为赋予了商品房消费者的优先保护的权利。当商品房消费者请求购房价款返还请求权时，与抵押权顺位的实现方式完全一样。因此，支付了全款的商品房消费者有权要求过户，且取得的房屋所有权应当是没有任何权利负担的所有权（完整的所有权/干净的所有权）。

  5、法释（2023）1号批复第二条为什么用的是“房屋交付请求”而不是“房屋过户请求权”？

  法律上的房屋交付包括物理上的交付占有使用，也包括转移所有权。在某些情况下，如房屋未经初始登记的情况下，房屋过户的条件不具备，无法要求过户，不能用“房屋过户请求权”主张权利，而不是因为房屋上有抵押权、建设工程价款优先权，阻碍房屋的过户请求。因此，商品房消费者可以根据房屋的实际情况请求物理上的交付占有使用，也可以请求物理上的交付并转移所有权。