今日定投丨聊聊韩国房地产

2023-06-15 17:19 作者:金融系船长 0人读过 | 我要投稿

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追求收益目标：显著超越通胀

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今日周四，照例定投。

我在盈米基金中建立了一个【增量资金】的账户，用来处理【每月结余该如何投资】的问题，之后我每次定投也会发在公众号中和朋友们分享实操。

美国5月cpi同比升4%，通胀降温超预期，美联储6月暂停加息。给国内政策窗口留了一定时间和空间。

国内基本面，5月金融数据整体没那么糟糕，信贷、社融数据不错。总的来说，目前A股还是比较体贴的，一直给你留上车的机会。趁着还在底部，积累筹码，同时坚定信心和耐心

关于开设定投账户答疑：关于超越哥伦布开设定投账户的答疑

韩国房价崩了，2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。

要知道韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。

为了这期内容，我搜集了很多历史数据和报告，今天我们来聊一聊韩国地产究竟有哪些特点。

自上世纪70年代开始，韩国房价就开始了长达了40余年的上涨，最疯狂的时候，曾经在五年内上涨了80%。你要放到中国，也就片仔癀和波司登敢这么涨价，房子可是真不敢这么涨。

在韩国房价不断上涨的时候，韩国国内出现了一种全球仅此一家的租房模式——全租房。

全租房的模式原理很简单。就是租房就是给房东交一笔押金，按月交房租就完了。韩国的全租房主打就是一个省事儿，租户一租两年，直接给房东交一笔押金，这笔押金大概是房子总价的50%~80%，完了租户就一直住着，也不用按月交钱了。两年到期，房东再把这笔押金原路退回，一分不差。

于是，韩国的房价开始第一轮高涨的时期。

韩国是一个典型的后发型国家，简单来说就是由第一产业带动第二产业，也就是由农业带动工业的发展。而为了发展第二产业，就势必要求大量乡下务农人员进城转为务工。韩国政府也随之提出了一系列所谓振兴乡村，发展现代乡村经济，改善城乡关系的政策。

在一段时间里，我们看到以韩国汉城、釜山为代表的大城市，成为了进城务工人员的大型据点。

这些原本务农的人员，冲着更高的工资、更好的明天，纷纷卖掉了自己乡下的田和地，拿着一笔启动资金进了城。不过这进城的人一多，大家没多久就发现，城里的房租它是真贵！这笔启动资金交不了几个月房租，就得全折进去。

与此同时，城里的房东也发现了，房租太贵，是真租不出去，但是降价租，感觉自己太吃亏。租不出去就没法儿变现，买房投资就是空谈。

于是就有了，打工人把卖地的钱都付给房东，房先住着，住几年这钱还能退回来。而且鉴于当时进城务工人员流动性非常大，自己租房住也更灵活，买房反倒限制了自己。

而房东这边，用到手的钱去搞别的投资，赚来的收益相当于变相收了房租。这就是韩国的全租房模式最初的雏形。

不过很快，全租房模式迎来了第二次进化。

以1988年汉城奥运会为契机，韩国再次大兴土木，大规模开发房地产，汉城等大城市再次迎来了一波人口流动，随之而来的就是又一轮租房需求高峰。到了1990年，月租房价格居然比4年前上涨了接近100%，于是民众又租不起房了，干脆又捡回来了全租房模式。而且这一捡还捡了个大的，韩国全国的租房市场，这一时期居然有90%以上的人，用的都是全租房模式。

可惜好景不长，很快韩国房产市场遭受了亚洲金融危机，韩国房价急剧下跌。

进入21世纪，为了重新提振经济，韩国政府又继续放松房地产管控政策，02~03年，房价出现了20%的报复性反弹，政府甚至出台了全租房贷款政策。这是韩国全租房模式的第三次进化。

尽管韩国政府当局者较为清醒，可依然抵挡不住房价继续上涨。于是次贷危机就产生了。伴随而来的还有那些受不了贷款压力的韩国人的自杀率。

虽然次贷危机的结果是全球跟着一块儿买单，但对于韩国房产市场来说，全租房的市场热度不降反升。于是韩国再次执行宽松的货币政策和房地产推动政策，导致大量热钱进入韩国国内房地产市场，在经历了几年的低谷期之后，韩国房价再次提振，从2012年至今，平均涨幅达到40%。尤其是韩国首都首尔，近五年房价更是连涨80%。

作为世界上人口密度最为稠密的地区之一，一直以来韩国是世界经济的金丝雀，有什么风吹草动，韩国经济都是最先感知到，也是最先受到影响的。

本轮美国玩了命的加息，韩国就也得跟着玩了命的加息。这一加息便直接给全租房的贷款利率干上去了。贷款利率一上去，老百姓就发现贷款全租房，还不如月租划算。于是全租房的需求就下来了，连带着房价也一起下跌了。

据韩国国内民众称，首尔房价已经从8个月前就开始下跌了，但是很奇怪，媒体一直没报，直到今年二月实在压不住了才报道出来。

不知道大家看完韩国房地产历史，有什么感受欢迎在评论区和我们交流。

好了，今天的内容到这里。我是江不卖，持有1000万基金实盘。欢迎大家点击订阅，可以获得最新的市场观点和理财方法。希望我的栏目可以为你传递一份平静的力量，如果有理财相关的问题也可以在评论区留言，我们会回答。

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