业委会能否主张物业向其返还公共收益？

实践中，业主与物业公司就公共收益的分配问题发生纠纷越来越常见。当业主们建立业主大会和业委会，并通过相关对于分配公共收益的决议时，物业公司是否需要按照业委会的决议返还收取的公共收益？返还的范围在哪？

2016年，某大厦依法成立业主委员会（以下简称“业委会”），并通过管理规约、业主大会议事规则。2017年4月，业委会获得业主大会的授权，其中包括：对公共利益进行分配，委托某物业公司对外出租经营物业共用部分并进行监督，将部分收取的租金支付给某物业公司用于其营运和获取利润。

2017年8月，业委会向某物业公司发函，委托其向某公司出租铺位，某物业公司有权获得租赁金额的25%作为营运费用和利润。2017年11月，大厦变更物业公司，双方就租金分配问题产生纠纷，业委会遂向人民法院起诉，要求某物业公司向业委会返还公共收益。其中，某物业公司认为返还的金额应抵扣物业公司的收入、业委会支出、维修改造费用，业主抵扣的物业费、电费等。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

经办法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，大厦案涉出租的铺位，某物业公司就该区域与某公司签订租赁合同，并收取了租金，就该部分收益，某物业公司应当向业委会支付。同时，业委会向某物业公司的发文已经明确对于已经收取的租赁费可在扣除25%的管理成本、企业利润、税费及其他费用和业委会运行费用以外的部分按业主专有面积平均分配。因此经办法院认可了某物业公司要求扣除部分业主已经交纳的物业费、电费等费用的抗辩理由。

对于公共收益扣除费用问题。某物业公司称该部分费用是大修费用，并不属于日常维护，不包括在物业管理成本中，故应当在公共收益中列支。对此，某物业公司并未提交有效证据证明该维修改造费用应当从本案所涉的这笔公共收益中扣除，某业委会发出的通知中亦没有相应的内容，故对于某物业公司要求扣除维修改造费用的理由不予支持。

最终经办法院判令某物业公司向业委会返还在抵扣了相应的费用后的公共收益。

将建筑物共有部分变更为经营性场所，涉及场所的使用、合同签署、收益分配、设施维护等方方面面。一般情况下，在对公共收益进行管理时，应遵照约定优先原则。值得注意的是，这里的“约定”，一般指依照《民法典》规定确立的业主大会的决议或相应管理规定。否则一般按照无约定处理。

而在大部分情况下，业主及业委会往往因各种现实原因没有与物业公司订立“约定”，甚至没有召开业主大会并建立业委会。此时，就公共收益的分配问题，在实践中往往采取优先补充物业维修基金的原则。其目的是维护业主利益的一致性。与此同时，《民法典》第二百八十一条和《住宅专项维修资金管理办法》就如何使用建筑物及其附属设施维修资金作出了详细的规范，细化了使用范围，更好地维护了业主的利益。