法拍房靠谱不?兴业法拍小编告诉你

对于懂行的房产竞拍者来说是机会，在挑合适的目标房产等待合适的时机;对于不懂法拍房的参拍者来说，盲目参与可能会是游走在风险与陷阱边缘!

　　法拍房靠谱不?

　　要拍法拍房，必须前期做一个详细的尽职调查报告。

　　所谓法拍尽职调查报告：

　　简单讲：就是尽所能的还原标的实际状态，以此来评估自己在交易过程中所要支付的成本和面临的潜在风险。一份专业的尽调报告是进入正式法拍流程的敲门砖，定标神针。

　　复杂讲：

　　就是通过调查房屋，物业，中介，邻里 ，派出所，法院，拍行，地产交易中心，甚至房屋主人实际债务，民事诉讼案子等来尽可能还原标的实际状态和潜在风险，让买家根据调查报告和评估，尽最大可能的综合考虑后，做出最合理，最理智的购买决定。

　　法拍尽调报告主要包含以下主要内容：

　　1. 标的基本特征

　　2. 标的欠费情况

　　(物业水电费)

　　3. 标的税费(可能涉及土增税，营业税，遗产税，继承税等)

　　4. 撤封解押标的涉及的复杂情况

　　5. 占用腾退交房问题

　　6. 非占用交房问题

　　7. 租约问题

　　8. 户口问题

　　9. 按揭贷款方案

　　10. 购房总成本与建议

　　11. 协助拍卖房指导

　　12. 凶宅排除

　　13. 外地法院过户风险

　　14. 丰富经验给出的购房建议

　　15. 具有法律效应的报告

　　两点风险预警：

　　①警惕购房成本，房子没拍下来之前是远低于市场价，房子拍下来之后，购房总成本接近市场价或者就是市场价。

　　②警惕贷款成本，主要的成本来自于时间差，房子拍下来的时间到办理产权过户，再到房产抵押，需要一定的时间，同时由于“非职业玩家”对自身贷款资质的不确定、以及拍卖后期的手续、流程的不了解，花费的时间过长、或者借贷产品的问题导致的实际成本增加。

　　法拍房价格与价值的主要点。

　　①正常市场单价=(比较单价+收益单价)÷2;

　　②住宅单价=正常市场价格×折扣率;

　　③估价对象市场价值=综合单价×建筑面积;

　　④假定未设立法定优先受偿权下价值=住宅价值。

　　⑤预扣卖方交易税费以及其他费用的估算

　　2、行业链条，费用主要是拍卖成交的费用，拍卖服务费+贷款服务费。

　　①法院授权的辅拍机构是法拍房信息咨询、代拍、辅助竞拍、竞拍后期手续，主要操作的机构;

　　②辅拍机构合作的金融机构，如：银行、担保公司、小贷等等，是法拍房相关贷款主要的操作机构;

③房产中介在其中是信息的传递者，同时也是辅拍机构的合作方，主要涉及成交中介费，贷款服务费。

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