预算450万，上车石景山精装洋房，保利璟山和煦值不值得？

保利璟山和煦，单价6.2万的石景山新盘，预售证已拿，预计10月上旬开盘。保利璟山和煦值不值得买，两种声音。

第一种：无脑冲！产品完美、6万出头的石景山、保利产品，闭眼冲。

第二种：谁买谁大头！再往前过了永定河就是门头沟，一下子就变单价5万出头，何必上车在广宁村。

闭眼冲的，家里有矿嘛？“大头论”的，六环内和六环外，还是有区别的，好嘛？

保利璟山和煦，这个项目有特殊性，广宁村棚改首个地块，之前都是老房子，没有新房。这个项目到底值不值得买，还是要看客户需求匹配，就像同一件衣服，有人合适有人不合适。

三句 “丑” 话

但是，在此之前，有几句“丑”话还是要说在前边，这个项目需要注意的几个方面。

第一，这个广宁村整体是一个相对封闭的居住小组团。为什么这么说？因为它三面环山，一面临快速路，与外界相对隔离。

这个有好有坏，好处就是相对比较清净，没那么嘈杂。坏处就是，俗成“憋”的慌，跟外界的通达性比较差，出行主要依靠阜石路。

第二，根据这个组团的规划，保利璟山和煦是首块地，后续还有4块规划住宅地块要出让。但是，我认为，保利的地块是质素最好的。所以，觉得这个位置合适的购房朋友，不要等，不要等，不要等。

大家可见，保利一共拿了4块地，2块住宅地，北侧一块幼儿园地块代建，东侧一块F3地块代建。

保利这两块住宅地，地块大，受两侧山体的影响小，相对比较开敞。

保利西侧还有两块规划住宅用地，这两块地靠规划教育用地比较近，但是靠里，去地铁站、快4的公交站站点都更远，而且地块自身形状不规整，未来排楼也会受限制。

保利东侧也有两块规划住宅用地，这两块地质素就很差了，一个是受东侧山体遮挡，采光会受一些影响，另外形状极其不规则，楼栋排布受限制。

所以，鼓吹等等的言论，不要信，保利的地块质素是最好的，后边都变差了。

第三，虽然保利地块大，相对质素好一些，但是要注意，南侧地块紧贴着阜石路，最南侧楼栋距离阜石路大约20米，以75㎡2居户型为主，阜石路南侧还有铁路，所以交通噪音有影响。开发商做了4层双中空玻璃，也是为了规避噪音影响，但结合自身情况谨慎判断。

6.2万的价格是高位站岗啦？

第二个问题，就是价格问题，有人说石景山还有6.2万，洼地！有人说，这地儿，还临路，5.6万还差不多。

从位置上看，保利璟山和煦的确是最靠西的，但是距离4公里的越秀天月7.4-7.5万/㎡，差了一站地铁，单价差1.2-1.3万。我觉得这价格差还是有吸引力。

再从通勤时间和距离看，因为阜石路很长一段都没有红绿灯，所以，往西部通勤时间相差无几。

另外，刚刚土拍的新首钢地块，由首钢、香港置地、招商三家合资公司拿下，销售指导价已经7.8万了。

6.2万的保利璟山和煦只能是门槛，不会是高岗。

注意，虽然均价是6.2万，但是因为南北区的质素差距比较大，北区的均价肯定要大于南区，一个是北区的房源受噪音影响小，另外一个北区房源有阳台赠送。

以75为例，集中在南区，单价在6万/㎡上下，最便宜的5.7万/㎡，最便宜的户型430万，可上车。同样的面积，北区比南区单价高1000-1200元/㎡。

肯定是距离阜石路越远越安静，单价也越贵。

自住合不合适？

保利自住合不合适，我认为还是非常宜居的。除了教育之外，基本没有明显短板，就教育来说，没有名校，但是也不缺学校。适合刚需小年轻上车。

户型点评

75㎡，2室1卫：450万基本可以上车，在西部来说，绝对的门槛价。

建议在西部，或者金融街、海淀的年轻刚需朋友，可以考虑。

96㎡、103㎡，3室2卫：都是3房，功能一样，可以互替。

96㎡比103㎡总价差30-40万，96㎡性价比更高，3开间朝南，双明卫。103㎡是侧厅户型，侧厅是5.6米的餐客一体，更适合小年轻。

115㎡，大三房2室2卫：格局不变，但尺度更舒适，适合对尺度有要求的改善客群。700万以上了。

137㎡，4房2卫：4叶草户型，比较经典了，客厅做到4.3米的开间，洋房得房率高，北区还有阳台赠送。妥妥的改善户型，850万以上了。

保利璟山和煦已经开始收钱啦，认筹金10万，有意向的朋友，赶紧加镇长