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预算450万,上车石景山精装洋房,保利璟山和煦值不值得?

2023-09-30 18:05 作者:每日关注新房  | 我要投稿

保利璟山和煦,单价6.2万的石景山新盘,预售证已拿,预计10月上旬开盘。保利璟山和煦值不值得买,两种声音。

第一种:无脑冲!产品完美、6万出头的石景山、保利产品,闭眼冲。

第二种:谁买谁大头!再往前过了永定河就是门头沟,一下子就变单价5万出头,何必上车在广宁村。

闭眼冲的,家里有矿嘛?“大头论”的,六环内和六环外,还是有区别的,好嘛?

保利璟山和煦,这个项目有特殊性,广宁村棚改首个地块,之前都是老房子,没有新房。这个项目到底值不值得买,还是要看客户需求匹配,就像同一件衣服,有人合适有人不合适。

三句 “丑” 话

但是,在此之前,有几句“丑”话还是要说在前边,这个项目需要注意的几个方面。

第一,这个广宁村整体是一个相对封闭的居住小组团。为什么这么说?因为它三面环山,一面临快速路,与外界相对隔离。

这个有好有坏,好处就是相对比较清净,没那么嘈杂。坏处就是,俗成“憋”的慌,跟外界的通达性比较差,出行主要依靠阜石路。

第二,根据这个组团的规划,保利璟山和煦是首块地,后续还有4块规划住宅地块要出让。但是,我认为,保利的地块是质素最好的。所以,觉得这个位置合适的购房朋友,不要等,不要等,不要等。

大家可见,保利一共拿了4块地,2块住宅地,北侧一块幼儿园地块代建,东侧一块F3地块代建。

保利这两块住宅地,地块大,受两侧山体的影响小,相对比较开敞。

保利西侧还有两块规划住宅用地,这两块地靠规划教育用地比较近,但是靠里,去地铁站、快4的公交站站点都更远,而且地块自身形状不规整,未来排楼也会受限制。

保利东侧也有两块规划住宅用地,这两块地质素就很差了,一个是受东侧山体遮挡,采光会受一些影响,另外形状极其不规则,楼栋排布受限制。

所以,鼓吹等等的言论,不要信,保利的地块质素是最好的,后边都变差了。

第三,虽然保利地块大,相对质素好一些,但是要注意,南侧地块紧贴着阜石路,最南侧楼栋距离阜石路大约20米,以75㎡2居户型为主,阜石路南侧还有铁路,所以交通噪音有影响。开发商做了4层双中空玻璃,也是为了规避噪音影响,但结合自身情况谨慎判断。

6.2万的价格是高位站岗啦?

第二个问题,就是价格问题,有人说石景山还有6.2万,洼地!有人说,这地儿,还临路,5.6万还差不多。

从位置上看,保利璟山和煦的确是最靠西的,但是距离4公里的越秀天月7.4-7.5万/㎡,差了一站地铁,单价差1.2-1.3万。我觉得这价格差还是有吸引力。

再从通勤时间和距离看,因为阜石路很长一段都没有红绿灯,所以,往西部通勤时间相差无几。

另外,刚刚土拍的新首钢地块,由首钢、香港置地、招商三家合资公司拿下,销售指导价已经7.8万了。

6.2万的保利璟山和煦只能是门槛,不会是高岗。

注意,虽然均价是6.2万,但是因为南北区的质素差距比较大,北区的均价肯定要大于南区,一个是北区的房源受噪音影响小,另外一个北区房源有阳台赠送。

以75为例,集中在南区,单价在6万/㎡上下,最便宜的5.7万/㎡,最便宜的户型430万,可上车。同样的面积,北区比南区单价高1000-1200元/㎡。

肯定是距离阜石路越远越安静,单价也越贵。

自住合不合适?

保利自住合不合适,我认为还是非常宜居的。除了教育之外,基本没有明显短板,就教育来说,没有名校,但是也不缺学校。适合刚需小年轻上车。

户型点评

75㎡,2室1卫:450万基本可以上车,在西部来说,绝对的门槛价。

建议在西部,或者金融街、海淀的年轻刚需朋友,可以考虑。

96㎡、103㎡,3室2卫:都是3房,功能一样,可以互替。

96㎡比103㎡总价差30-40万,96㎡性价比更高,3开间朝南,双明卫。103㎡是侧厅户型,侧厅是5.6米的餐客一体,更适合小年轻。


115㎡,大三房2室2卫:格局不变,但尺度更舒适,适合对尺度有要求的改善客群。700万以上了。

137㎡,4房2卫:4叶草户型,比较经典了,客厅做到4.3米的开间,洋房得房率高,北区还有阳台赠送。妥妥的改善户型,850万以上了。

保利璟山和煦已经开始收钱啦,认筹金10万,有意向的朋友,赶紧加镇长



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