深度剖析 朝阳金盏 青云上府值得买吗？

前言

我们有个客户买了青云上府。我那天也跟着去了一趟，实地看了看这个盘，今天就来具体聊一下这个盘吧。

1、背景

2021年5月10日，北京首批集中供地现场竞价正式开始，朝阳金盏小店村3005-02地块（该地块性质为R2二类居住用地，地块容积率为1.3，建设用地面积57008.468㎡，建筑控制规模≤74111㎡，控制高度18米。起始价为37.8亿元，起拍楼面价为51005元/㎡，土地合理上限价格（总价) 为39.27 亿元，竞报政府共产份额上限为20%，竞价阶梯为人民币2100万元整。该宗土地合理上限价格为39.27亿元。），7家房企及联合体参与竞拍（旭辉+首开+建工；79号金地+华润+保利；59号越秀+天恒；42号平安；43号金融街；45号中海；19号卓越），经过7次报价后，竞拍报价来到39.06亿元，现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到20%，

最终，卓越以39.27亿元竞得，政府持有商品住宅产权份额13%（购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额。），房屋销售价格上限为7.6万/㎡。成交楼面价52988元/㎡，溢价率为3.89％。（最高售价7.6万/平方米来算，最大货约为56亿元，刨去政府持有的13%，仅剩约46亿元，这和拿地价39.27亿元已经非常接近了，开发商基本不赚钱。再打个折扣，这块地开发商是赔钱的）。

“北京卓开旭泰房地产开发有限公司”（这家从名称上看，汇聚了卓越、首开、旭辉的公司）

随后一波三折，8月初，金盏地块案名：青云上府，并且操盘由一家（卓越）变为三家（首开、旭辉、卓越），这些基本是开发商的常规操作，拿地太多，压力大，就找几家联合开发。

2021年10月14日，京房售证字（2021）143号（1#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#）。全部户型。

销售价格在6.5-6.6W之间（楼面价5.2W，再打个折扣，这里开发商就基本就是没怎么赚钱）。

总之：2021年拍的地快，当时地块还是比较热的，价格触顶，最后竞拍政府持有比例（开发商也是看好这里）。最后卓越竞得。最后三家联合开发，售卖价6.6W左右（楼面价5.2W多，开发商利润很小。现在去买打个折扣，基本是赔钱卖给你）。

2、位置&交通

项目位于朝阳区的金盏板块区域，东北五环和六环之间（整个项目板块的规划是宜居生活区）。机场高速南侧，紧邻旧河湾（这个是加分项，不邻主河道，邻次河道），东苇路的东侧。这里紧邻中建璞园（周围的配套介绍可以参考中建璞园的介绍）。

深度剖析--朝阳区--孙河--中建璞园值得买吗？#N0130

项目的南侧是朝阳一墅（正在建设和售卖中），再向南就是中海首开拾光里（这个项目的房源，主要是总价在850万元以上的改善型住宅，基本售卖完了，现在就在卖二手）（中海和首开联合体拿地时，该项目所处地块的为46亿元底价，楼面价4.1万元/平方米，比青云上府楼面价要低1万元/平方米），再南侧就是规划的金盏产业核心区。

东侧是旧河湾（这是与温榆河共同形成了一个岛，上面有绿化和翡翠湖国际康体俱乐部）。岛上有晴翠园别墅（这个还是比较高端的，单价基本在11W左右），过了温榆河黑骑士球员俱乐部。北侧是待拆迁的改造区域及产业（民航空管技术装备发展公司和明航空管局技术中心），及正在建设的中建璞园，成熟的别墅区--九章别墅。北京市公安局党校及蟹岛度假区。机场高速的北侧是财富公馆，远洋LAVIE（这个独栋别墅社区，在北京绝对算是别墅的顶部存在）。

红色框为小区位置，旁边红色线是飞机主要降落位置，由于接近机场，都比较低，因此声音到这边都很小

噪音问题：这里偶尔会有飞机经过，属于起飞的飞机（相对数量比较少，我那天在售楼处，基本待了两小时，有一架次飞机经过。太多影响到居住，估计隔壁豪宅别墅区的居民先要找民航局了--他们好多都是有背景的哦）。因为降落的飞机在小区的东面，由于属于降落区，并且紧邻机场，因此飞机经过东侧已经很低了，这边基本听不见声音，只能看到远处有一个飞机，往下落（实地感受）。售楼处直接建在小区的楼里面（一般开发商把售楼处建在小区旁边或者里面，都是对这个小区的信心，至少这里是成形的，这里的整体环境可以接纳客人，可以对外展示。试一下奶西的新盘放在地块边上，能少卖好几套房）。

公路交通：去往首都国际机场，可以从东苇路至机场高速的辅路就到机场，这个距离还是很近的。去往市区，可以通过东苇路在苇沟桥转线至机场高速（但是这个苇沟环岛还是在各个高峰期会堵车，基本需要等两至三个红绿灯才能过去，机场高速堵车这个大家就有口皆碑了，我这里就不展开说了，咱晚高峰是必堵）。可以沿着东苇路向南至东坝区域，走机场第二高速或者直接走低速路，就是红绿灯多一点，但是这里是基本不会堵车的至东五环姚家园路（这么一绕路，其实和堵车的机场高速的时间相差不大）。缺点就是离机场太近，估计下飞机出租车司机都不愿意拉你（你就打滴滴打车吧，他们一般是派单制，不挑客）。

轨道交通：这里最近的轨道交通是地铁15号线的孙河和马泉营站，走路距离大概5-7km左右（走路不可达，需要借助交通工具，好多人开车至地铁站，然后乘坐地铁至市区--前往望京还是可接受区域，其他区域要换乘，覆盖朝阳还是可以的）。利好：东苇路向南走行5.6km至12号线和3号线的换乘站管庄路西口地铁站（这两条地铁线基本在这两年就通车，反而去这里坐地铁更方便，准备个电动自行车感觉更靠谱--就是这里周边近几年甚至十年都是拆迁和建设的过程中--大工地，未来也是引进产业状态，慢慢来吧）。但是这个盘不能算地铁盘，这里未来也规划了相应的地体，但是大家就看看，真正开通时间相对还长这呢。还是15号线、12号线和3号线更靠谱。

总之：本小区位于朝阳与顺义的交界处金盏板块（孙河南侧--别墅聚集区），周边聚集了河流，公园别墅，正在建设（朝阳一墅、中建璞园）和刚建设完成社区（中海首开拾光里）。这里还有汽车4S店，航空产业公司空地、待拆迁平房和正在拆迁平房。这里南部近十年会处于拆迁和建设的状态或者更长时间（饼已经画好，就看落地的时间了长短了）。公路交通机场高速非常方便，但是经常会堵车，绕道东坝转战姚家园路，比较顺畅，但是红绿灯多，总体时间相差不大。轨道交通都在5km外，需要借助交通工具可达（有一个小电毛驴，会方便不少），开车去地铁站然后转乘轨交也是一种选择。这里偶尔会有起飞的飞机经过。

3、产业

这里周边之前基本是汽车4S店，与机场相关少量企业落地。金盏区域也整体做了统一的规划，朝阳区接下来重点打造的产业区域（“东坝国际商贸中⼼”“⾦盏⾦融服务园区”、第四使馆区，第二三里屯）。这个也被称为北京画的最大的“饼”，有饼王的称号，确实太大了，雄安交千年计划，我感觉金盏赢不了这么就，怎么也得以十年为单位来计算吧（亦庄开发区是93年批复的，经理三十年，上地产业园也是差不多二十多年的发展，丽泽也经理二十多年才成现在的样子，这大家也做好20年的准备--经济下行一下，那估计得三十年（大楼好建，最难的是产业形成），只能朝阳政府打造了，北京市政府还要打造通州呢）。

目前靠谱的产业是开车或者坐地铁去望京吧。距离还算适中。不用准点上下班，坐班的话，去CBD或者朝阳北部区域都相对还可以。去往中关村、金融街就有那么一点辛苦了。望京的产业看下图就行了。

总之：金盏国际贸易服务区现在的产业处于规划和设计阶段，东坝西区已经拆迁完成，接下来就是东区的拆迁，还未进入建设阶段。这个饼王估计够这里吃20年了（有总比没有好）。剩下就依托望京和CBD的产业了（不用坐班，住这里还是不错的，好多做国际贸易的也可以住这里）。

4、学区

这里目前是国际学校聚集（17所国际学校），周边有京西学校、哈罗、ISB、德威、青苗等各种国际学校，（这些学校对于居住这里的大部分家庭不是很友好）。这里也规划了教育用地。目前，朝阳区确认本区域的小学由北京市朝阳区白家庄小学教育集团承办，而中学则由北京市第八十中学教育集团承办。白家庄小学是朝阳区重点示范学校之一，在朝阳小学中排名前列，教学质量在朝阳区算不错的；而北京八十中则是朝阳区的老牌中学了，师资力量也是比较雄厚。

总之：这里目前公立学校要去机场高速的北侧上学，未来规划落地的学校只能算朝阳区，还不错的学校。不能算学区房，只能算有学上。住这里上国际学校那还是比较方便的

5、生活配套--近距离的商业和医疗相对比较缺，需要共享周边区域的资源，但是大型的商圈和医院距离都不算特别远。绿化资源那确实比较丰富，沿河公园加分不少，整体还是有待管理和提升，这里空气确实新鲜不少。

商业：这里主要依托机场高速北侧的一些底商和马泉营的北京赛特奥莱还是比较方便的。小区的南侧有斯普瑞斯奥特莱斯（这个距离更近一点）。还有就是9km外的望京、东坝、燕莎。这里也有顺义中央别墅区附近的中粮祥云小镇也（走行距离大概10km左右）。小区没有会所这是一个小小的缺憾。未来住这里买个菜，小商品什么的可以和中间璞园、中海首开拾光里共享。

总之：近距离还是缺少商业氛围和周围的商业配套。未来这里的而几个小区建成后会有一些小型的商业配套。大型的商业就开车去那几个奥莱，祥云小镇逛逛也可以。

医疗：这里的大型医疗机构，最近的就是远洋LAVIE旁边的北京地坛医院（走行距离大概4km），还有就是走行距离5.8km外的北京大学第三医院（首都国际机场院区），前期小型的也没有。就靠苇沟村医疗卫生所了。

总之：医疗资源是有，由于区域未建设成形，需要借助周边区域的医疗条件。大型一点的医院也还是有的，距离相对适中（地坛医院、北京大学第三医院），未来这里的几个小区建成后，会有相应的医疗配套建设起来（小孩总得要打疫苗的）。

公园：这里的公园资源最为丰富，不仅有温榆河公园，而且旧河湾绕了一个S型，绝对是这里的加分项。治理基本可以用除了树，还是树来形容。高尔夫球场也为这里增加不少绿意。总之这里就是一句话--不缺少绿。反而是缺少人来这里散步。白天沿着河道跑跑步，晚上就在小区跑吧（这里的人还是有点少，只要买这里的大部分人还是就看中这里的安静，要热闹建议还是买北熙区吧，未来肯定热闹）。大型公园就是北侧的北京温榆河公园，东侧的东郊湿地公园（最实用的还是小区隔壁的河道绿化，92.8%绿化率）。

其他：

艺术、艺术馆：松美术馆、798艺术区、东窑艺术区、央美美术馆、红砖美术馆、铁道博物馆、电影博物馆、罗红美术馆等（这些配套与周边的改善和终极改善的定位相匹配。家里来了客人或者姐妹们聚聚，来这里玩玩还是不错的）（男闺蜜们就去打高尔夫球吧，再不行就去哪里吃烧烤也行）。

高端娱乐：天安假日高尔夫、翡翠湖⾼尔夫、天星调良国际马术、金港国际赛车场、蟹岛度假村等（虽然不能每天去，偶尔去一下，也还是不错的体验，特别是去这些大草地上呼吸一下新鲜空气。跑个步也是非常不错的体验。好多高尔夫球场还能吃烧烤的）。

总之：这里不缺少绿化，除了树还是树。旁边的旧河湾（把温榆河的水引过来绕了一个湾）加分不少。隔壁的高尔夫球场也是不错的体验（即使不去打球，但是它的绿意也会让你的观感舒服不少）。

6、开发商&小区

①、开发商

首开+旭辉+卓越；地块是卓越竞拍得到，最后引进了首开和旭辉一起操盘（国企首开放前面，就是为这个盘背书的，声明我这个不会烂尾，大家放心买吧）。

卓越--私企：是96年在深圳成立，布局全国的一个房地产开发商。跨行业、跨地区的外商投资集团公司。业务涉及房地产开发、商业经营、酒店管理、城市更新、物业管理、不动产担保等诸多领域。

旭辉--私企：2000年成立于上海，其控股股东旭辉控股（集团）2012年在香港主板整体上市(股票代码00884.HK)，是一家以房地产开发、运营和物业服务为主营业务，定位于“美好生活服务商、城市综合运营商”的综合性大型企业集团。

首开--国企：全称：京首都开发控股（集团）有限公司，2005年12月10日成立，是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组形成的、以房地产开发和经营为主营业务的市属国有大型企业集团。2019年3月9日，北京首都开发控股（集团）有限公司与北京房地集团有限公司重组合并。在北京开发了众多楼盘，属于北京房地产市场的本地大哥之一。

总之：南方的卓越中标，拉着国企首开和私企旭辉，联合一起打造这个盘，就是让大家放心，虽然利润低一点，但是也不会烂尾。减配会不会，这个真不好说（但是现在离交房越来越近了，基本快成了现房销售了，可以实地去现场考察，整体进度差不多三分之二了，所见即所得。内部装修就不要奢求多好了），大家还是实地去看吧。

②、小区

占地面积：57008.47平方米；建筑面积：133218.75平方米 （地块相对比较大，建筑相对小，地块比较方正）

容积率：1.3；（这个是一个重要指标，超低的容积率，是豪宅的一个重要标志，这样才是真正的洋房社区）

停车位：配比1:0.98 （这里的车位相对不是那么充足，在这种豪宅社区，这个算是一个不足，住这里，车还是比较重要的）

绿化率：30%；（这个属于常规操作）

总户数：482套，17栋楼；（低密度的社区，大地块，这个套数，属于中型社区）

限高：18米，一梯两户，全社区5-6层；（低层带电梯，真洋房社区，）

产品：约160㎡宽境平墅，艺境叠墅；（这个属于大平层，但真不是叠拼别墅）

车位：473个（人车分流管理）

物业：卓越物业·金钥匙管家服务；（南方的物业，还是做的比较细的，卓越的物业还是不错的）

交房时间：预计交房时间为2023年12月；（现在卖房，基本等于现房买入，烂尾风险和减配与否一目了然，期房的价格再打个折扣，卖的是现房的享受）

项目无配建，无公租房，无混居

③、楼栋&园林

外立面设计上使用了大幕墙,1-3层局部采用米黄色石材，三层以上局部采用米黄色真石漆+部分金色铝板设计。屋顶采用斜顶，顶层是复式。大堂的入口采用玻璃门的设计风格。

小区的低密度，低容积率，直接的结果就是园林绿化相对比较多，由于都属于低层建筑，楼间距相对比较小，不存在挡采光。

小区的园林是奥雅园林设计（专业设计豪宅园林产品的），采用双轴-五院-十道景观，全龄生活场景的设计思路（最关键是结合东面的河流，这个加分确实不少）。

“霞光密林”为主题。

• 双轴：主题色叶植物林荫大道，霞光密林光影序列空间

• 五院：观屿、游遇、赏石、品茗、探林

• 十道：逐光、寻幽、闻泉、流香、盈月、寻幽、听风、谐趣、听语、轻林

6大主题 15个组团景观——与林为伴 随光而居

总之：小区的超低容积率，紧邻河边，地块也方正，基本就是给别墅准备的，但是建设了低层洋房社区（好多人不一定喜欢别墅，特别是家里人口不是很多的情况下，大平层洋房是一个不错的选择），共享的园林加分不少。采用大得玻璃+低层采用石材，上面采用真石漆+金属板（一般小区的常规操作，好多人会说，为什么不全都采用石材呢？--你看看利润空间就知道了）。这里园林景观开发商还是用心了（隔壁的河流加分不少，内部的园林按照豪宅级别设计，在这个总价刚到千万的小区，性价比还是非常高的）。这些景观就看开发商后续落实的情况了（大概率不会跑偏，毕竟政府还盯着呢，一投诉一个准）。这个小区后续的舒适度，更多体现在物业上，卓越的物业，其它地方的口碑还是不错的。

7、户型

这个小区得得房率还是比价高的：83%（一般大户型，一梯两户的还是能提高得房率）。

130平米四居室

三居室，南向三面宽（130平米做到这个确实不容易--这个与低容积率关系还是很大的，13米南向，客厅实现了6.5米的大宽度--落地大窗户，采光充足，体现了豪的特性--高层私密性好一点，低层建议贴膜-隐私性保护一下），短进深。全明格局。这个确实实现了南北通透，独立玄关入户（这个确实做的不错，好多人在乎这个，但也有人觉得这个浪费了面积，这个就看每个人的喜好了）。

餐厅、厨房和客厅一体化设计，为了实现南向大宽庭（走廊和电梯向北，基本操作）。主卧属于南北向的通透设计，并且主卧靠近最里侧，与客厅的动静分离。户型更符合豪宅的特征（其实四叶草户型，利用率大，更符合刚需和刚需改善多多居室的要求，动静分离方面差一点）。其他空间也利用得比较充足，浪费面积比较小。

北向的卧室和次卫由于有管道承重的柱子，导致不是那么方正，建议沿着柱子和墙，打造书房的书架，找平，整体更方正（避免拆除承重墙的麻烦）。

163平米，平层约900-1100万

这个属于130平米的放大版，四室设计，全明空间（13米南向三面宽，客厅面宽6.5米），南北通透，大面宽短进深这些优点都具备了。客厅做了放大（约50㎡餐客厅一体空间），主卧做了放大处理（约40㎡主卧套房，独立卫浴）。

入户的卫生间设置，方便客人的使用。与主卧卫生间分区域设置，这个属于加分项。利用空间特点，设置了独立洗衣机位和收纳空间，设置了家政间。大门口未单独设置玄关，这样的好处是无浪费空间（好处是大门没有正对卫生间或者卧室的门，真挑不出毛病，这个和130的那个玄关符合两类不同的人群追求，这个可以装修的时候做了大玄关处理）。

户型的缺点就是由于面积大带来了，主卧北侧的棱角。厨房相对小了一点（客厅和餐厅更大了，好多时候可以分成中餐和西餐操作空间，来弥补不足）。北侧的书房，好多人改成了衣帽间。这个也是一个不错的想法。南侧的主卧基本没有什么改造的空间，但是次卧还是有一定的调整空间，家政间在北侧，洗衣房的声音会影响北侧居住人的休息（只能休息期间别洗衣服了）。客厅和餐厅连成一体，面积大了，有人就喜欢这种连在一起的，也有人喜欢餐厅和客厅分割开来（要分割还真不好改造）。

大落地窗户，绝对是加分项（估计就不那么节能了--什么是节能的屋子，就是墙体厚厚的，各种保温层加上，窗户小小的减少室内与室外的能源交互，尽量使室内保持恒温，不随室外温度剧烈变化--美观度和视野必然受阻），这两个户型真没相应节能要求（只能靠加装三层玻璃来达到节能了）。

总之：这两个户型，在性价比和使用率上来说，各有千秋。性价比来说130平米的相比比较好一点。165平米的更适用喜欢大的需求客群。整体符合豪宅的设计特征，动静分离（四叶草更适合刚需和刚改，这个客厅和卧室分开设置，更符合居住需求和豪宅的特性，不过有人就喜欢四叶草，眼镜类型的户型）。这种小区的低容积率和大面积，居住人员相对比较纯粹（小区比别墅区，更有人气，相比较普通住宅，多了不少宁静）。

8、圈层--改善、终极改善和豪宅人群

小区周边聚集了：九章别墅、远洋LAVIE、晴翠园等别墅区（单套总价5000万-2亿）。周边也有中海首开拾光里和中建璞园与本小区用户层级相匹配，改善人群。因此这里的圈层定位是，改善人群、终极改善及豪宅人群。对于改善和终极改善来说圈层是很重要的，反而刚需和刚需改善对于圈层的需求相对比较弱一些。未来二手市场，反而是这些改善的小区流通性会优于豪宅和别墅类产品（好多时候，好多人是受到了总价的限制）。

9、价格

房屋销售价格上限为7.6万/㎡。

现在基本实际的销售的单价6.6W左右（基本单价降低了一万来买的，开发商的利润点确实压得很低了，一般利润在2万之间比较合理，这个拍地的时代单价就5.2W+了）（主要现在还有折扣，这个相对比较合适）。

新房：这里最近的就是中建璞园的单价在7.9W左右。相比较，这个盘的性价还是占很大优势的。隔壁的地块大概率拍的价格都比这个销售单价贵一点。

二手房：隔壁的九章别墅、晴翠园，和机场高速北侧的远洋LAVIE,基本总价在5000万-1亿元之间，基本参考意义不大，只能提高周边的圈层和价格。南侧的中海首开拾光里是2023年刚刚交房，转为二手房，单价在8.5W左右（基本没有二手成交，挂牌价有9W，还有10W，有的是7.3W。但是基本都在7.8W左右比较靠谱，还有一层挂牌价5.1W，因此建议后续还是尽量避开一层，有电梯，带顶层复式，其实顶层是有加分的。没电梯的顶层复式就不加分了，还有点减分）。

总之：这里的指导价在7.6W考虑到有政府持有13%的因素（销售价格6.6W（7.6*87%=6.6），还是比较香的）。相比较隔壁的中建璞园7.9W，中建璞园的指导价还是高了3千元。青云上府再打个折扣，两个相差就更多了（青云上府还是比较香的）。青云上府相比隔壁的二手表现（平均8.5W左右的挂牌价，成交也基本在8W左右），青云上府的6.6W的价格基本是有一点小小倒挂（考虑政府的13%），考虑折扣因素，基本目前是现房销售，因此买青云上府但从价格上来说还是非常划算的（这里适合想来这里居住的人群，长持是最划算的，不太适合短炒。①、五年限售的因素。②、后续金盏的产业落地得更多了。③、这里周边的小区都建成，更完善）。

10、购买建议

①、这块地在拍卖过程中，别看远（两区交界），周边的圈层、环境和未来金盏的利好，出现了抢地的场面，价格触顶，竞政府持有比例（这种只有在比较热门的区域才会出现，开发商也认可这里是热门区域）。最后私企卓越竞得，拉着国企首开和私企旭辉背书，让大家更放心一点。虽然利润低，但是我不会烂尾（现在基本现房买入，更放心不少了）。

②、这里的环线位置确实比较偏（属于五环和六环中间，隔壁就是机场，偶尔飞机还会经过这片区域，基本确定不是航线的主要运行线路。自从大兴机场修建后，这边的飞机相对比较少了很多，要不然旁边住别墅的人也受不了）。

这里周边近距离除了草就是树，隔壁的小河绝对是加分项。周边正在加紧建设小区（基本都是按照改善打造，地块只会越来越贵），未来这里的城市界面会好很多（大概需要3-5年居住体验会大变样--周边近距离的小区基本成形，但是南部的金盏产业园区，时间会比较长一点）。周边的别墅区，直接把这里的圈层和品质拉满了。同样这里的大平层社区，给这里带来了人气和烟火气。

这里首都机场高速公路看着确实比较方便，但是高峰期很容易堵车（这还是大兴机场分流一部分，要不然之前更堵）。住在这里的最好是不需要正点坐班的人群。这里的轨道交通北面是15号线，去孙河相对比马泉营近一点，反而是南侧的12号线和3号线开通更顺路一些（距离也在5.5km左右），总感觉住在这里买个电动自行车更方便一点。

③、这里不算学区，只能算有学上（未来学校建设起来了也不能算好学区），适合不需要学区的人群或者考虑未来孩子去国际学校（这里的国际学校确实比较多，陪伴孩子上国际学校，住这里也非常不错）。这里的生活配套近距离相对比较欠缺，但是开车稍微走走还是有不少大型医院（住在这里有一种去了美国的感觉，别墅区，大平层，人口低密度，河流公园和奥莱，就连机场也不远。住这里是追求生活来了）。公园资源我就不说了，近距离的小河边遛弯，大一点的温榆河公园。高尔夫球场也不远，体现文艺气息的798，各类博物馆和展览馆都很近（需要一辆车，小区的缺点是车位配比有点少了）。

④、这里的产业相对比较少，未来的饼已经画好，就在南侧。总体感觉这里的产业落地要以10年为单位来计算。近十年也就是拆迁，道路和部分建筑修建好就不错了。后10年是产业引进的关键年。看咱们国家的发展和后续的国运了（反正朝阳区至2035年重点打造这里是真的），地铁首先快通了（12号线和3号线计划今年年底通车，我感觉够呛，明年年底肯定通了）。东坝的新房也在热卖中（北熙区、保利天汇等等），有变化就是好事。

⑤、小区的亮点就是请了豪宅盘园林设计团队来设计园林还是很吸引眼球的（十五大景观。年底交房，现在基本模样已经出来了），最吸引我的是1.3的容积率，代表着可以造真正的低密度洋房。结合周边的别墅和各种球场、度假区。形成低密度生活区（就是周边的新房及土地拍卖建设需要3-5年）。这里圈层相对比较纯粹，以改善和终极改善为主。价格相对比价合适是这个小区的最大亮点（现在的销售价格，开发商的利润相对比较薄）。

⑥、购买人群：

人群一：不需要规律上下班的改善群体，特别是各个小老板们。

人群二：这里最适合网红，直播带货，或者拍摄各种段子的。最适合来这里。

人群三：在机场或者周边相应的产业区域上班人群，这个小区算是一个不错选择。性价比相对比较高；

人群四：在隔壁别墅有一套，这里买一套平层作为资产配置的一种方式，方便亲戚、家人或者老人居住；

人群五：就是喜欢这里清新的空气，这里的氛围和环境，平常住在市区，周末或者假期来这边小住一下的人群（或者干脆就直接住这里，在朝阳上班，每天通勤的），我认识的还是有不少这类群体。

人群六：购买人，自己匹配吧。