楼市豫报｜郑州新乡购房者看过来，警惕盛澳福通同盟院子无证预售
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楼盘无证预售收款，一直是国家明令禁止的！
无证预（销）售有多可恶？
图谋逐利者无底线，扰乱房地产市场，无异于助纣为虐！严重影响竞品项目正常销售，损害区域房企项目市场利益；涉嫌不正当竞争；上当受骗业主痛心疾首，深恶痛绝！
无证预（销）售有多可恨？
开发商等于空手套白狼！延期交房！楼盘烂尾！甚至业主无家可归！购房者踏上漫漫维权路！后果不堪设想！更有甚者，一些开发商可会卷款逃跑，给购房者造成巨大损失！
有市民披露：在郑州，却有这样一个展厅在宣售项目，现场置业顾问表示，项目在新乡，目前五证不全，已经进行认筹（销售）并向来人收定！
根据介绍，市民反映的盛澳福通同盟院子位于新乡获嘉；宣传预售的一个展厅在郑州。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释：未取得《商品房预售许可证》的，不得擅自预售商品房，也不得以内部认购、预订、选号、团购等形式变相预售商品房，并收取预售款。违者将没收非法所得并给予处罚。
01
“来者不拒！无证预售收定金，广撒网渔利”
郑州。盛澳福通同盟院子展厅。
最近的一次关注盛澳福通同盟院子（包括不限于项目展厅），不晚于2020年9月1日。
一到场地，发现此处与其他售楼部进行的销售并无多大区别。置业顾问开始介绍项目。
“宣售别墅”、“无证预售收定金”、“无证认筹（购）”、“名义展厅实际销售”、“言称不对外销售却怂恿来人交定金”......一系列国家禁止的违规违法行为在这里“上演”！
△图片说明 | 项目方资料
介绍中，置业顾问多次提及项目是（有）别墅。展厅现场展示的项目材料上也有“墅院”“别墅”“千亩城市墅区”等等字样。这些（开发建设别墅、虚假宣传）内容国家早已明令禁止。
一名置业顾问介绍项目，回答来人询问时，直言项目手续不全，没有预售证。并详细介绍了一套近200平米的（别墅）户型；期间，置业顾问不断以“别墅”字眼介绍，并具体到楼层、面积、楼价、折扣和优惠后的价格。
有人分析，不排除一个可能，置业顾问是经过了“说辞套路”培训的。给人感觉是，置业顾问先采取循序渐进的常规宣售套路，保持谨慎说辞，先是说，只对内部员工认筹（购），不对外销售。
十几年的好多员工都认筹购了.amr来自楼事儿00:0000:15
△音频说明 | 好多员工都买了（原声处理）
然而，万变不离其踪，“无证预售、广撒网收钱”的狐狸尾巴还是露了出来。接下来，颇具戏剧性+讽刺性的事实还是发生了。置业顾问很快给到场一行“外人”算了楼价，报了优惠，并称如果找到“福通的领导”还可以再打折再给更大优惠。
报价基础上可以给到六折？！天哪，这楼盘利益得多大？得多暴利？无证预售莫非真的是传说中的空手套白狼？无异于零成本集资？
“这几年那么多人跟着（我们）领导，我们是内部员工福利价，肯定有不少员工都认筹了。”一名置业顾问介绍：现在员工认筹（购）阶段已经结束。
接下来，置业顾问多次怂恿来者交定金，说“如果不交定金就不能享受到优惠”，因为即便找领导给优惠也得凭（交定）的“房号”。
看来，无证预售收定，盛澳福通的“领导们”也是知道的吧？“这是典型的违规‘无证预售呀’”，网友提醒。
交还是不交“盛澳福通同盟院子”定金？事实上，有些房企过去的作法，看房者一旦交定金还真不好退！尽管这是违规预售！违规收钱！交钱吧，某种程度上也是助纣为虐！
先交定，找领导可再优惠来自楼事儿00:0000:13
△音频说明 | 交定才可以找领导优惠（原声处理）
其间，置业顾问并不是一点没有完全放松警惕。
或许，正是出于某种顾虑和风险考虑？随后另一位置业顾问走过来，继续接力介绍。
这里，可以给大家解释一下为啥置业顾问一开始介绍是针对内部员工认筹（购）。一种可能是“我们员工都买了，外人大可放心”，不排除一个可能，那就是一种惯用伎俩，看似可以规避的更大更严重法律法规。
啥意思？涉嫌非法集资。而以“针对内部员工”，或可规避了向“非特定人群”的非法集资的嫌疑。
△图片说明 | 盛澳福通项目资料单
△图片说明 | 盛澳福通方算的楼价（原资料处理）
问题是，置业顾问前后的说辞和行为，以及督促外人看房一行人交定金的事实，显然面对的不是特定人群。
盛澳福通又该如何解释？
口头上只针对员工，看似规避了非法集资，但怂恿内部员工之外的“人员”收钱，并没有规避面向特定人群“集资”的事实。无论如何，无证预售、收取定金的这是事实！
交定金来自楼事儿00:0000:06
△音频说明 | 置业顾问催交定金（原声处理）
有业主认为，一般这样（无证预售）的开发商和楼盘资金都比较紧张，急需需资金回款或偿还贷款。如果开发商拿证出现意外，也不排除销项目不顺或销售不佳跑路，成为烂尾楼的可能性。
互动网友认为，相较于其他开发商无证预售，盛澳福通同盟院子“无证预售”并没有什么创新，先是大言不惭口称内部员工认购，继而欢迎人人皆可购，还称认识福通领导还可以再优惠，这不是典型的无证预售收款套路是什么？
02
“无证预售违规，空手套牟利动机作祟”
公开的报道和业内人士介绍，开发商无证预售收钱，如果不是故意违规，明知故犯，很大程度上就是资金紧张，抱有空手套白狼、指山卖磨、坐地收钱的牟利动机和侥幸心理。
这里不妨提一下盛澳的另一个项目金尊府。此前也被一些媒体多次公开报道过。
2018年5月前后，公开资料显示，一纸质疑盛澳的声明公之于众：郑州轩龙置业单方面干预金尊府项目开发及销售活动，在未取得预售证的情况下从事项目宣传，非法收取客户定金或房款，严重损害客户及股东方权益。
无独有偶，此前也有媒体报道，2019年5月，有购房者在郑州盛澳金尊府售楼部交了三万元订购了一套房子。交首付款时，售楼部方却坐地起价，要求购房者多交四千元。购房者还说，售楼部方还跟玩起了阴阳合同，其中一份单子上房价是一百七十九万多元，而另一份单子上房价却是一百九十六万多元。至于为什么会有两份协议、两种价格的问题？盛澳项目被质疑“搞阴阳合同”。
△图片说明 | 购房者质疑阴阳合同信息
“可以说是故伎重演（犯）。”网友质疑：楼盘无证预售是违规的，连大多数普通网民和地产小白都明白的法律法律和道理，为什么盛澳福通同盟院子顶着违法违规的风险进行无证预售收钱？
其间，有网友表示，轩龙置业与升龙关系不一般，说是“升龙”也没有一点道理，其开发的项目也冠有“升龙”字样。
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等有关法律法规，凡未取得《商品房预售许可证》前，发展商不得发布任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购”“内部登记”等任何形式变相无证销售商品房，不得向购房者收取排号费、诚意金、认购费等任何含有预定款性质的费用。未取得商品房预售许可证而非法预售的，责令其限期整改。对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。
也有业内人士认为，无证售楼，如果以谋取非法利润为目的，可以认定为非法经营行为。公开报道显示，此前河南已有此类案例。
值得一提的是，公开报道显示，2020年7月，盛澳福通·同盟院子城市展厅开放。福通控股总经理刘新庄、盛澳集团总裁肖浩燃、福通控股董事长赵天星、盛澳集团董事长林盛、同盟院子项目总经理王永杰、同盟院子项目副总经理张淼为盛澳福通·同盟院子城市展厅开放剪彩。
网友质疑：不知道上述人员知否盛澳福通同盟院子“无证预售”的事情？无知还是明知故犯？
值得一提的是，此前有媒体报道，2018年11月7日，郑州市城乡建设委员会“郑建文〔2018〕211号”的文件中显示，因拖欠工程款和民工工资，郑州管城区金岱李一号院（即盛澳金尊府）项目被通报，项目建设单位郑州轩龙置业有限公司因违反了《郑州市建筑市场管理条例》的相关内容，给予该公司记不良行为记录一次（自发布之日起二年期限）；在拖欠问题解决之前，提请相应主管部门暂停其新开发项目及该项目的商品房预售手续；对其涉嫌违法问题线索，移交郑州市城市管理综合执法部门处理。开发商被记录不良行为，新项目开发被叫停。总包单位中诚建设涉嫌转包工程，被郑州市“拉黑”。
△图片说明 | 政府处罚信息
网友的质疑还有，其项目“南金尊，北龙湖”的广告语，联系到“无证预售”、“拖欠款项”这样的字眼，让人很难与“豪宅”“责任”“担当”“诚信”联想在一起。
至于盛澳、福通公司，这里不做赘述，有兴趣的朋友可以私底下了解。
“开发商五证不全售房，除了罚款，购房款还要被没收，可从严处理并可取消开发资质。”有业内人士介绍，根据国家《城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》第29条：房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以相应数额的罚款。预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。
河南省、郑州市也有类似规定：未取得预售证，房企不得投放广告、不得开放销售场所。要求市房管局、市物价局、市城管局、市公安局、市司法局、市税务局、市工商局等10部门联合查处楼市乱象。
网友提醒购房者，拒绝“五证”不全的房子，以防“房子住不进去，房款拿不回来”的悲剧上演；同时，呼吁国土局、规划局、住建局、房管局等相关部门及时、有效地做好监督检查和处罚，以杜绝行业乱象。
值得注意的是，早前有网友发文指出：盛澳是升龙的“马甲”？莫非，被称为“恶龙”“坑龙”的升龙没走干净？
有市民表示：新乡项目，郑州“无证预售”，也考验着执法部门的智慧与效力。
平台联动原因，本文可数十个新媒体平台分发，是为提醒、建议市场与购房者。内容为现场记录或公开资材，故本篇没用功力。敬请收阅后续一成功力对盛澳福通项目的质疑发文。
【相关法规链接】
2019年7月，河南出台《关于开展房地产市场集中整治的通知》，整治的对象为房地产开发企业和房产经纪机构。《通知》中明确指出，禁止房企通过“电商”等合作模式，以私下内部认筹、排号等方式蓄客、未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售。对于房企或房产经纪涉及违法违规行为，房地产主管部门在移交行政执法部门的同时，妥善采取行政措施，给予限期整改、暂停网签、信用减分、注销备案等处理，构成犯罪的移交司法机关，并记入信用档案。
要求各县（市）、上街区、开发区房地产主管部门负责本区域的集中整治行动，动员社会各界积极参与,设立举报电话，接受群众的举报和投诉。发现违法违规行为，现场调查取证，对违法违规行为，注意收集证据，及时移交行政执法部门。房地产企业扫黑除恶专项整治工作，结合本次集中整治一并进行。扎实搞好各项工作，确保取得整治实效。同时，建立健全长效管理机制，加强行业自律和社会监督，提倡依法经营，促进房地产市场平稳健康发展。
