辣评玺悦朝阳：“卖牛奶”的三元，能不能造出好房子？
要说最近哪个盘火，那必定是千呼万唤始出来的玺悦朝阳，据说样板间也是整改了几轮。
上周末样板间开放，两天五六百组客户上门，当真是门庭若市，在当下这个时节，也是很“火“了。玺悦朝阳能“火“，跟他的地段优势，以及区域客户改善需求大有关系。
长话短说，今天，小编跟大家盘盘玺悦朝阳，测评三件套——地段！价格！产品！走起~
辐射主城和副中心，8.4-8.45首开单价比较稳
先说地段，地段其实不用多说，处于北京市区和城市副中心通州的中间点，可以辐射主城和通州。
地铁6号线黄渠站300米，7站地到国贸，11站地到望京，4站地到通州北关，非常方便。堵车的问题咱就不杠了，没意义。
说起地段，倒是可以论论价格。
玺悦朝阳，成交楼面价约5.2万元/㎡，住宅销售指导价8.5万元/㎡，总建面46703㎡，现房销售面积10000㎡（基本就是2年后销售），如果现房部分按照8.9万计算，那么首期基本在8.4万/㎡。如果现房8.7万/㎡，首开单价则在8.45万/㎡。
估计为了平衡那现房销售的10000方，首开单价估计在8.4-8.45万之间。
再看隔壁和光煦境的签约数据，成交均价在83672元/㎡，截至目前签了194套，套均价990万。
数据来源：克而瑞
再来看朝阳区的板块成交价格，相较一直在建地铁的东坝（7.9万），满眼汽配城的小红门（7.8万），以及特价房频出的崔各庄（8.0-8.7万），玺悦朝阳的8.4万，我觉得非常合理了，毕竟所见即所得，省去了等待期。
（参考目前在售项目的签约价格，数据源克而瑞）
参与度非常高的景观，五星好评
玺悦朝阳小，由9栋楼7-18层洋房+小高层组成，共计382套房，其中1#、2#、3#楼共计86套为现房销售，其他可售期房套数为296套。估计一笔头拿证，首开也就296套。
户型包括99㎡/103㎡/112㎡三居2卫、122㎡四居2卫和150㎡四居3卫。一梯两户（9号楼）和两梯两户的设计，项目采用绿城的物业，物业费6.98元/㎡/月，车位配比1:1.2，于25年10月精装交付。
从户型配置来看，算不上终极改善，也就是区域内初改、再改的项目，品质刚需也可以上车。
立面：1-2层石材，其余真石漆+局部铝板线条，立面没有花头
立面评级：⭐⭐⭐
景观：强调参与感和实用性，用心。
景观评级：⭐⭐⭐⭐⭐
虽然地块小，但是景观园林下了功夫，强调功能性和客户可参与性，说白了，除了“观赏”，能“用”起来，尽量做儿童游乐园、做小花园、做跑道，能放休闲长椅就放长椅，能让客户停留在景观中。
入口设置：水系+风雨连廊，人车分流，标配
入口评级：⭐⭐⭐
主入口和次主入口处理。人车分流，主入口有一段水系贯穿，外加一段风雨连廊，如果从主入口步行进来，这一段可以遮阳避雨，做短暂停留。
总的来说，整体小区清爽利落，兼顾了功能性，仔细研究了客户的生活。
户型：户型布局合理，紧凑使用，基本无硬伤
户型评级：⭐⭐⭐⭐
1. 紧凑三居户型：99㎡ / 103㎡
户型结构一样，但99㎡户型得房率约80%，而103㎡户型得房率仅有71%，所以99㎡户型实际使用面积比103㎡的还大。99户型明显优于103，但是99户型少，得靠抢。
103㎡这个户型，得房率是个致命伤，得房率低是因为2梯2户的点楼，也有好处，电梯外部的空间，在不影响消防的前提下，可以利用，私密性也好于2梯4户的。
另外，室内的270°转角窗以及赠送的飘窗可以巧妙利用，做定制沙发，采光好，利用率也高。样板间感受不错。
2. 舒适三居：112㎡：此户型适合初次改善客户，非常适合3-4口之家居住。
户型优点明显：1.双明卫；2.次卫干湿分；3.格局方正、南北通透；4.主卧空间大，可拼合婴儿床；5.家政空间大
唯一不足，南向次卧开间过于局促，仅有2.7米，净宽2.5米，一张1.5*2米的床，过道只有50公分，有点窄了。
3. 紧凑4居：122㎡/124㎡
这个户型是经典的紧凑四居，适合三代或二孩家庭。这个户型的优势在于3.9米的客厅开间，客餐一体，空间非常开敞，本来餐厅空间是交通动线交叉点，但是因为开间够大，餐厅一点儿布局的不稳定。餐边柜也有，玄关柜也有，收纳也很足。
但是边户和中户有一些细微差别，边户肯定优于中户。
4. 舒适四居：150/151㎡
为了区别于120平米的四居，150㎡的四居做了3个卫生间，整体尺度更加舒适，在精装配置上做了部分升级。这个户型对于3代居非常友好，私密性非常棒，适合改善家庭。总价充足的客户不要犹豫，冲就完了。
同样中间户和边户有细微差别，边户肯定好，中户差别也不大，能冲哪个冲哪个。
从户型看，除了103平米的紧凑三居得房率太低之外，其余户型真心不错，相比区域内的二手房户型甩出18条街。
精装：真材实料，不计成本
精装评级：⭐⭐⭐⭐⭐
再看精装，现场样板间还在微调，所以尊重开发商意见，没有拍照，但是以小编阅“样板间”无数的经验，绝对可以帮您“掌眼”。
现在样板间都是“豪宅化”包装，到处贴贴“非交标”，看着“繁花似锦”，拿到手就“清汤寡水”。“三元”到底是实业出身，说实话样板间看着没那么“豪”，但是作为一般改善小区，真的是非常的“实在”，“实在”到小编怀疑成本放飞自我休年假了，没人控控成本嘛？
今天给大家讲讲大面儿。
1. 门·窗·锁：功能和规格基本拉满。
①窗：断桥铝合金窗+三玻两腔LOE-E玻璃，保温、隔热、降噪上都非常好。在建筑成本中，门窗占大头，一般“双玻单腔”的配置，成本能省很多呢~~
②入户门：精雕吕铸装甲门，品牌星月神。
③门锁：飞利浦“五合一”电子门锁，人脸、指纹、密码、机械、刷卡。
门、窗、锁，基本都是功能和规格拉满。
2. 墙·顶·地：审美在线
①除厨房、卫生间，都是壁布，质感会比较好。客厅有岩板背景墙，主卧有软包背景墙。
②地面，卧室实木复合，客厅地砖，客厅用的是180*90的大块灰砖，拼接少，好看。色调是鱼肚灰，百搭有质感。
③顶：石膏板吊顶，全屋可做无主灯设计，灯带、筒灯置足，客厅有磁悬浮灯条，可按需增减。如果想要造型顶灯，也预留了接口，可以说非常人性化了。
现在流行的色调、趋势都有把握，审美在线，不会“土”。
3. 三大件：极致功能
日立空调（VRV）、松下新风、地暖（热水器万家乐）。
空调新风品牌都不错，新风带PM2.5过滤功能，雾霾天的好朋友。热水器品牌是国产老牌，比较普通。
4. 厨房：7件套，拉篮满载
7件套=①抽油烟机+②燃气灶+③洗碗机+④蒸烤一体机（西门子/150博世）+⑤凉霸（奥普）+⑥前后端净水（3M）+⑦冰箱（西门子/150博世）。
说实话，我很多年没遇到开发商送冰箱啦！玺悦是大户型直接送内嵌双开门，小户型直接西门子冰箱配齐。基本就是电器满载了。
还有一个细节，就是拉篮，拉篮这个小东西，客户买房时候很少在意，所以很多开发商能砍则砍，因为也是一笔成本。但是在玺悦我见到了很久未见的“天使拉篮”，还有转角拉篮、碗碟拉篮、调味拉篮，真真是“拉篮满载”！虽然是不起眼的拉篮，但是在客户实际使用的时候是非常方便好用的。不得不说，良心精装啦！
5. 卫生间：两个字“顶配”！
①座便器、手盆（唯宝）、龙头、花洒（高仪）。
②看细节，镜柜都是双镜柜，女神们的瓶瓶罐罐绝对有地儿放。部分干湿分离的台盆区域做了镜面装饰，弱化了空间局促的不足。
③ 台盆面全部是大理石台面，看过了太多的人造石台面，跟销售确认了好几次。人造石台面造价低，咋一看没啥问题，但是如果品质一般的人造石，表面会发生污渍渗透，你再怎么擦也擦不干净。大理石更加坚硬，花纹灵动好打理，唯一缺点——造价高呦~~~
④五金花洒都是高仪品牌，本来就比科勒TOTO 高一档，而且项目用的还是隐藏式顶喷，优点就是整洁美观，缺点还是——造价高~~~
⑤主卫全部是唯宝智能马桶，自己装修过的都知道这个牌子的智能马桶啥价；客卫全部悬浮马桶，非常好做清洁。
这个卫生间真的是“顶配“了，一些豪宅的卫生间也基本就是这个规格。150的主卫竟然有按摩浴缸，成本真的是放飞啦！
另外，玄关柜、餐边柜都是做好的，连储藏柜里的隔断都做好，真心细致。
从配置和品牌来看，装修标准绝对不低，钱真的是砸了，砸到我怀疑成本放年假啦，哈哈哈~~~~反过来说，干实业的做地产开发，真的是“良心“商家啦。
希望到时候开发商严控施工工艺，那么，交房绝对“稳”！
三元嘉业：实业跨界地产，有点期待
地产这些年，在暴雷前，不断的“寡头化”趋势。在行业暴雷之后，某大轰然倒塌，接连私企暴雷不断。行业进入深度调整期，行业洗牌，三元嘉业作为首农旗下，根正苗红的央企，顺势而为。如果把做实业的“踏实”精神带入到地产，也算是老百姓的福气。
中肯的说，从产品来看，“三元”过关，但是工程、工艺、交付依然是大考，希望“三元”出得了“好奶”，也盖得了“好房”！
这个项目货源这么少，看中的朋友还不赶紧咨询户型图上售楼员
