拆迁安置房买卖合同有效，若无法过户，买方可主张解除合同

原告戈某亮起诉称：2021年8月11日，戈某亮与倪某、王某瑶签订《安置房买卖合同》，倪某、王某瑶确认位于杭州市某区仁和街道某小区14幢1单元1801房屋系其实际所有并承诺该房屋所有产权相关人员全部同意出售该房屋，愿意履行本合同和配合办证等所有手续；戈某亮以总价1969000元受让该房屋。合同签订后，戈某亮依照合同约定以及与倪某、王某瑶协商一致，合计支付了50万元定金。

倪某、王某瑶与中介均承诺在2021年9月27日前可以办理前述房屋产权证。然而，倪某、王某瑶在收到款项后，拖延办理房屋产权证和交付房屋。2021年10月8日，戈某亮进行催促办证，倪某、王某瑶也不给任何答复。

后经查询，倪某、王某瑶家庭同期的安置房已经于2021年9月28日办理房产证，而倪某、王某瑶转让的房屋并未登记在其名下，与此同时，该日登记在倪某、王某瑶名下的一套房屋已经于2021年10月9日办理抵押登记，而另一套登记为倪某与案外人倪某法按份共有，且王某瑶仅占1％份额。以上事实，证明倪某、王某瑶已经构成根本违约，导致戈某亮购买房屋的目的不能实现。案涉出让房屋合同金额1969000元，戈某亮支付了定金50万元，其中393800元具有定金的效力。

为此，戈某亮提起诉讼：1、判令与倪某、王某瑶解除《安置房买卖合同》；2、判令倪某、王某瑶返还房款200000元及返还定金393800元；3、判令倪某、王某瑶支付律师代理费12000元；4、本案诉讼费、保全费由倪某、王某瑶承担。

被告倪某、王某瑶共同答辩称：所涉杭州市某区仁和街道某小区14幢1单元1801房屋因分配在倪某、王某瑶的父母名下，经倪某、王某瑶多次努力，父母仍不同意出售该房屋，因此，倪某、王某瑶同意解除合同。倪某、王某瑶已于2021年12月20日退还戈某亮购房款30万元，剩余20万元倪某、王某瑶同意在2个月内退还。至于要求适用定金罚则，有违公平原则，因50万元属购房款性质，戈某亮未实际购得房屋，其实际损失为50万元的逾期利息，而诉请的律师代理费，双方合同并无此项约定，倪某、王某瑶不予认可。

在诉讼期间，倪某、王某瑶于2021年12月20日向戈某亮退款300000元，实际剩欠房款为200000元；而诉讼中，戈某亮提交的与倪某之间的微信证据显示，2021年8月11日下午16时零5分，戈某亮在微信上说“买房定金50万，今天先转30万，10内在补20万元”，倪某回复“同意”；2021年10月8日12时58分，戈某亮在微信上说“倪某，你的房产证已办好，请在三天之内把房子过户给我，如不卖，就把定金50万退给我，你房子也不卖给我，定金也不退给我，我只能到法院起诉了”，倪某未予回复。

本案经开庭审理，且经调解，双方不能达成调解协议。

本院认为，戈某亮与倪某、王某瑶双方签订的《安置房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。因倪某、王某瑶的违约原因而不交付房屋和办理房屋产权过户手续，致使戈某亮合同目的无法实现，因而要求戈某亮解除合同，且亦同意解除，依法予以支持。

同时基于合同解除，倪某、王某瑶应予以退还房款200000元，而倪某、王某瑶实际于2021年12月20日向戈某亮退款300000元，基于戈某亮实际交房款金额是200000元，予以认定该300000元退款，其中200000元为退还房款，余款100000元为退还定金，至此，认定倪某、王某瑶房款已退清。

关于首付款500000元，在《安置房买卖合同》中表述为“首付（定金），通常括号内“定金”是对其前“首付”这一词语的注释和补充，即首付的是定金；而戈某亮与倪某之间的微信聊天内容又明确显示，“买房定金50万，今天先转30万，10内在补20万元”，更进一步印证首付款500000元属定金性质，但在合同签订后，戈某亮实际汇付定金金额降至300000元，应予认定定金性质金额以实际交付的300000元为准。

依照法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债的担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％，超过部分不产生定金的效力，同时规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。而本案合同标的金额1969000元，戈某亮支付300000元定金，并未超过限额，该金额具有定金效力。

因此，在倪某、王某瑶不履行房屋买卖合同而违约被解除合同时，倪某、王某瑶应向戈某亮双倍返还定金金额应为600000元，而戈某亮现主张返还定金393800元，符合同约定和法律规定，依法应予以支持，同时该金额扣除倪某、王某瑶于2021年12月20日向戈某亮退款300000元中的100000元定金金额，实际应退定金金额是293800元。至于戈某亮主张的律师代理费，因合同中明确约定，因任何一方违约的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费均由违约方承担，因倪某、王某瑶违约而被解除合同，因而戈某亮的该项诉请，符合合同约定，依法予以支持。

综上，戈某亮的诉讼请求，其合理、合法部分，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、原告戈某亮与被告倪某、王某瑶于2021年8月11日签订的《安置房买卖合同》自本判决生效之日起解除；

二、被告倪某、王某瑶向原告戈某亮返还定金人民币293800元，于本判决生效之日起十日内付清；

三、被告倪某、王某瑶向原告戈某亮支付因本案诉讼而支出的律师代理费人民币12000元，于本判决生效之日起十日内付清；

四、被告倪某、王某瑶支付原告戈某亮因本次诉讼而支出的财产保全申请费人民币5000元，于本判决生效之日起十日内付清；

五、驳回原告戈某亮其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4929元，由原告戈某亮负担2441元，被告倪某、王某瑶负担2488元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。