当红热盘朝阳东坝的保利天汇真的那么香吗？

2023-10-10 09:23 作者:每日关注新房 0人读过 | 我要投稿

前言

最近市场上最火的新盘，大家要问是哪一个，保利天汇首当其冲。我就聊聊去现场的感受（售楼处和地块现场都去了，对比明显）。售楼处和地块现场基本用两重天来形容，咱们先去售楼处看看吧。

之前对这个楼盘的基本情况，进行了介绍，想了解的可查阅。今天重点说实际感受吧。

全方位剖析--朝阳--东坝--保利天汇值得买吗？#N1000

一、售楼处

售楼处

这个盘的售楼处和地块是分开的（大概率售楼处建在地块边上，基本能吓退三分之一的购房人群。那地方也没法建设售楼处。周围都是黄土满天飞，还要洒水车经常来喷洒一下，大风天，那绝对是漫天黄土）。售楼处在姚家园路北侧，泛海国际的东侧，东风苑小区的路边商业楼里面（一到这里可以感受到热烈的气氛--锣鼓喧天，鞭炮齐鸣倒是没有，但是人山人海是真的有，以至于我去看最大的那个样板间，人太多，进去都有点拥挤，只能转战看下一个样板间了）。

1.1、氛围

售楼处人群组成：有一半是中介+销售（你看着拿着相机到处拍照的，还有直接端着支架现场直播的，拿着草稿在念稿子的。更多是各个脖子上挂着中介牌子，带客户来看房的，基本是周边的二手看完了，这里还有一个新盘，一并过来看看吧），剩下的一半里面，又有一半是打电话邀请来看的，基本是抱着随便来逛逛的态度，只有剩下的四分之一的人是真看房的（这里还有好多是再次返回来琢磨的，那这才是真买家，好多带着全家出动，老少都来。特别是老人来看的，基本是准备了两代人的钱包往里砸的）。保利的营销做的还是非常不错的。

这个大家还是要好好看看的

1.2、项目周边

气氛到这里了咱们就说点干货吧。

①、项目指导价格是8.6W。（一房一价的基础上，开发商还是有一定优惠力度的）。

②、基本在售楼处对着区块图，介绍周边的的各种规划和利好，大家要注意识别那些是真利好，那些是画的饼，你到底能吃到多少饼呢？（我就告诉你现在这里就是一片空地，下面详细写写地块周边此时此刻真实场景。这里就说说到交房的时候，你能享受到的真实利好有哪些）。

地铁：12号线和3号线这两条线算是能吃到的利好（12号线是东西向沿着北三环走的，这个还是不错的利好。基本直达中关村，换乘一次基本可达大部分产业区域），地铁上的商业（号称TOD，这个有点噱头，顶多上面建一个小型商业体+写字楼，这里的整体建筑面积比北熙区的商业要大一些），满足生活还是可以有的（太高端的就别想那么多，需要过程。未来可以从地铁站，不用出地面直接进入小区，这个还是比较牛的）。

东风站轨道微中心

学校：这里的学校也基本会落地，但是你孩子就是在交房那两年上学，那你得谨慎一点（北区的幼儿园会和小区同步一些，但是小学，中学就不好说具体时间了，但是有学上是真的）。

其它的利好：使馆区和三里屯，以及金盏产业区你最好抱着听听的态度，有更好，没有也能接受，那你这个盘就可以买。否则你考虑好了再来（交钱了，即使退钱，也是需要周期，你还得费好大口舌）。

③、楼盘的北区靠近东侧是医院。这个好多在意这个的要慎重考虑一下（好多时候买二手房，一般正对着或者窗户能看到**间的咱们就避开买。还是有人在乎医院旁边的楼盘，但还是少数）。

④、还有就是北侧的西北面是12号线的车辆段。未来这个大概率还是京投拿地，必然是和北熙区连起来形成一个大的地铁上盖综合体住宅（外面看起来是一体，但是估计物理上会加栏杆分割成不同社区，这块地还没有拍卖出去了），因为地铁车辆段整体已经被包了起来，噪音会很小，基本不会影响生活。

⑤、小区的东侧是一条小河，这条河流未来两边的会进行绿化，建成一个沿河绿化带，形成景观（但是这条河也不是特别宽，一会可以看看我现场拍的照片）。

⑥、小区的东南侧还有一块地待挂拍卖（这块地相对比较小）。

⑦、项目的西侧远处是已经建成的大型回迁房社区（以高层为主，好几十栋）。

⑧、这里周边的新盘。北熙区（属于地铁上盖，高层建筑为主，主要是以刚需和刚改为主，单价一期7.9W，二期8.2W）。华悦国际（之前卖的还是比较火热，已经卖完了，二期的领尚也就剩下一点尾盘了）。德贤御府（卖的确实一般，之前一直想写一篇，一直没下得去笔，特点不够明显）。

1.3、社区：

大家基本看到上面的楼栋，不知道北区是斜的，还是南区是斜的。再看看下图就感觉到了，原来北区才是斜的（采用高低配置，基本不存在遮挡问题，提高了地块的利用率，同时也保障了园林设计）。南区方正布局（地块有点斜角，楼栋未采用斜角布置，采用前后南北向的方式，这样每个建筑都有那么一点相互遮挡。），

①、整个小区定位是属于保利的高端“天”系列。从社区的建设规划，园林、楼栋及物业都算是保利的顶配。（物业费8.38元，保利物业还是非常不错的，那到了天字系列的小区物业会比其它保利小区的物业好在哪里呢？增加了体贴细致的场景式服务，老人小孩照看服务）。户型分布参考上图。

北区的楼栋分布

北区（8栋楼，共332户，北区115/119平米三居，136/170平米四居，北区的容积率是2.2）：紧邻南侧路边的是115平米的三居室，属于底层洋房。楼栋与前面的路相对还是近一点。最后排的高层是119平米的三居室。中间是170的三居室（高端改善型户型）和136平米的四居（刚需改善的四居室）。洋房是一梯两户。小高层是两梯四户。北侧是学校和篮球场（北侧高层担心噪音的可以避开）。

整体楼盘

南区楼盘以高层为主（这次开盘也是主推南区，共9栋楼，494户，南区容积率是2.4。层高是9-17层，南区97/105/110/119三居，160平四居），最小户型是97平米的三居室。得房率在75-87%之间。

北区的园林设计

北区的园林设计

整体楼盘

楼栋的外立面是：铝板+石材+真石漆（号称用的比一般小区高档一点）。屋顶采用金属材料做的屋檐（传统+现代的结合）。开放式阳台还是不错的（这个阳台也是经历了几次的发展变革，这两年阳台又重出江湖了）。

1.4、户型

总体上来说整体户型还算说的过去。

②、97平米的三居室，一共64套。南向三面宽还是不错的，北向次卧相对比较小（没有阳台，得房率在76%左右--确实有点低）。

③、105平米的三居室，属于97平放大版，没有阳台，大门正对着次卧的门（和97的保持了一样的问题）。

④、110平米三居室（一共65套），南向变成了两面宽，这个是有样板间的。优势就是增加了阳台，但是属于西向的（上午没太阳，下午西晒）。主卧和次卧紧邻，相互会吵到。客卫也没有窗户。

⑤、115平米三室（一共96套），这个户型的亮点就是增加了南向的阳台（6.7米长），综合得房率达到了83%以上。上面的缺点好保持（大门正对着卧室，有人还是很在乎的）。

⑥、119平米三室（共201套）。属于115平米稍微放大了一下，得房率78%。确实有点低。比较好买到，但是性价比不如115平米。

⑦、136平米四室（一共48套）。四叶草户型，增加家政间，全明格局，得房率在86%以上（这个是非常高的了），基本没什么缺点（缺点就是套数有点少，相对不好买）。

⑧、160平米四居室（合计68套）。大厅设计的四叶草户型，属于136平米的放大版。优势是玄关做了专门的设计。大阳台，大的空间感还是非常不错的（这个户型还是非常不错的，缺点就是相对大的改善户型，动静没有做分离设计，得房率在80%，相对低了那么一点点）。

⑨、170平米的三居室。

这个户型的设计户型更大了，但是居室相对减少了。这个三居室的设计思路，其实也是符合高端改善的要求（好多时候也用不了那么多的居室，多居室属于刚需改善，而不属于高端改善）。不是居室越多房子越好（三居室也基本能满足需求，把更多的空间释放出来，在舒适度和空间感受上更能符合高端改善的目标）。大面宽，大阳台，玄关设计，基本没有浪费面积，私密性相对也比较好。这个户型真么什么大毛病（问题就在在刚需和刚需改善的小区定位中，买一个高端改善的户型，总不是那么优，圈层还是稍微不那么纯粹）。

二、楼盘现状

楼盘位于东坝的北面的西区。

东坝的河南区

二、建设现场

站在坝河上向北望去的场景（到处是工地，有人看到是的是未来规划落地的场景，满是欢喜。有人看到是的是一片荒凉，满眼黄土，看到的是各种失望）

2.1、周边规划&回迁房区域

东坝的北区（目前除了安置房之外，其它区域处在正在建设和建设围墙阶段，地铁地下也正在施工，地上目前能看到的就是3号线和12号线的车辆段水泥建成的盖子）

东坝的规划，估计关注项目的都快背下来了，整个东北的坝河以北的区域作为新的规划发展区，东坝的北西区是主要以居住为主。以南北向的河流为界限，东坝的北东区是第二三里屯，第四使馆区和金盏国际服务贸易区（这一片区域已经拆迁完成，回迁房已经在原址建起来了，周边的商品房正在建设中--北熙区和保利天汇为代表）。

整个板块太大，各个门只能用编号来区分，围起来形成一个个工地

回迁房已经建设完成

回迁房（数量还是不少的，未来这些房子进入二手市场，主要是和刚需回你个竞争，特别是北熙区。但是保利可以以高品质胜出，不形成同品质竞争）

东坝北部的新建大型回迁房社区（从外立面看，品质还是不错的，没人专门说，还以为是商品房）。安置房的外立面采用的是真石漆，楼顶采用金属铝板。其它区域采用玻璃+围栏。

2.2、坝河
坝河是东坝南区和北区分开的一条重要河流。现在景观已经形成，未来就是稍微修饰一下。

靠近北熙区的区段

坝河南岸（也就是东坝的成熟区，城市界面确实差了一点，5年以后北面会远远碾压南面）

坝河靠近东面的远景

1.3、北熙区

京投的北熙区（采用的是装配式建筑）

北熙区的北侧（地体3号线车辆段上面的盖子）大家是不是被上面的高压线震撼到了确实很近。

1.4、保利天汇

保利天汇的北区施工现场

保利天汇的施工工地（远处的高楼是回迁房）

保利天汇的南区和地铁两轨交汇的施工现场（就在这个小土丘后面）

保利天汇的东侧

总之：现场是一片荒凉，同时也是机器隆隆，一片繁荣，就看你怎么看了。不能简单的下结论说能不能买，每个人的角度不同，我这里就只能客观说明了（还是那句话，等2026年交房的时候，地铁及小区周边的基本生活配套还是没问题的，但是其它的配套也许那时候还在同步建设中。东面的三里屯和产业区你就慢慢盼着建起来吧，没那么快）。估计看完现场销售的场景，直接就下定的，再去看看现场退定的不在少数--这么一大笔的支出，纠结一下很正常。

户型上是这种态势，在精装上同样如此，都是8.6万/㎡的指导价，天汇还是双轨，户型+精装还有这么大的优势，买房人肯定会用脚投票的。

而且据说部分119楼栋中高层，首开能到8.1万/㎡，堪称是对某熙区的绝杀。