开盘卖了18亿，真有那么火？——越秀天玥

今天来聊一个石景山的新盘——越秀天玥。前段时间项目开盘，发海报说卖了18亿，这里面肯定有水分，不用太当真。不过据了解，81㎡两居和98㎡三居确实卖得不错，只剩下中低楼层；100-134㎡户型可选楼层还比较多。

项目的一些样板间实拍图片，以及项目周边的图片视频，各位可以加微信领一下：

越秀天玥算得上石景山继中海长安誉之后最值得买的一个新盘了，今年2月份拿地，楼面价约4.86万/㎡，指导价7.48万/㎡，价差还可以，能够保证利润。本次开盘只有4栋楼、382套房，数量不多，估计去化周期不会太长。户型以刚需、刚改为主，总价600万起。

1#、2#、7#和8#为期房，4#和6#为现房。

项目基础信息一览：

项目名称：越秀天玥

开发商：越秀

指导价：7.48万/㎡

建筑面积：6万㎡

容积率：2.96

楼栋：6栋楼，洋房+高层，7-18层

户型：81㎡两居；98/100/104/115/116㎡三居；132/134㎡四居

总价范围：600-1000万/套

Part 01

越秀天玥处于西五环外，石景山苹果园板块，除了临近有几块空地之外，整个大片区已经发展得很成熟：相对集中的小区、现成的交通和生活配套，基本不需要靠画饼卖房。

631-2地块就是越秀天玥地块，西南角的634是天玥配建的幼儿园，南侧面积比较大的633是一块教育用地，西侧还有一些住宅用地。整个小组团没什么特别大的规划，建设速度应该不会太慢。

除此之外周边都是大片的二手房小区，北侧一路之隔是西山奥园和琳琅庄园，从外立面来看，比较新。

（西山奥园实拍）

（琳琅庄园实拍）

天玥东边是海特花园西区，1999年的二手房小区，体量很大，算是苹果园片区最早的一批商品房，品质很差。

交通和生活配套：

地铁：越秀天玥距离6号线杨庄站大约750米，步行十分钟就能到，去城里上班很方便；如果日常通勤比较依赖1号线，也可以直接去苹果站坐地铁，大约1.2公里。

1号线苹果园站正在封站改造，预计今年底恢复通车，届时可以实现1号线、6号线和S1线三轨换乘，交通便捷指数直线up。

商业：项目不远处就有果蔬超市，平时买菜几步路就到；另外，杨庄地铁站旁边有一个远洋春秋里，里面有一些简单的商业。

（沿街底商）

（远洋春秋里实拍

）

重点说下京西大悦城，预计今年6月18日开业，距离越秀天玥大约1.5公里。大型商业可以提升板块的价值，参考朝青、常营就能看出来。

但是苹果园老房子居多，缺少好品质次新盘，商圈价值没完全体现出来，这时候板块里出来的新房正好可以补足这一短板。所以越秀天玥未来进入二手房市场后，保值增值、流通性等方面肯定能排到第一梯队。

更多周边实拍视频，大家可以加微信要一下：

Part 02

越秀天玥的户型有81㎡两居、98-116㎡三居和132-134㎡四居，售楼处样板间做的是98㎡、100㎡交付样板间和134㎡精装样板间。

具体来看下：

81㎡两居，总价约630万，楼层差点的600万左右，两梯四户，得房率在80%左右。常规的纯南两居设计，比较方正。客观讲，600多万在城六区买一个品质和地段都不错的临铁两居，性价比还蛮高的。

98㎡三居，总价约740万，一梯两户，得房率也在80%左右。这是项目的主力户型，虽然是两面宽设计，但都分布在7-11层的洋房里面，所以舒适度应该还不错。

样板间实拍如下：

入户玄关，做好了灯带、挂钩和电源插座，细节比较到位。

客厅面宽3.85米，窗墙比尚可。

U型厨房，右侧台面略窄，赠送了洗碗机，牌子是老板或者方太。燃气灶和抽油燃机用的是西门子或博士。

次卫，带窗户，没有做干湿分离。

100㎡三居，总价约750万，两梯四户，得房率约80%。只有边户是全明格局，中间户的主卫是个暗卫。

客厅面宽3.5米，不算宽敞，没98㎡的客厅面宽大。

餐客厨一体化的设计，很通透，餐厅空间还行。

次卫干湿分离，台盆外置，旁边预留了洗衣机的空间。

104㎡三居，总价也在750万左右，这个户型得房率有点低，76%左右，所以虽然面积比100㎡大，但是总价差不多。这款户型设计一般，进深太长，北边两个卧室太小。

115㎡和116㎡三居总价约860万，得房率约76%。这两个户型设计不错，没啥硬伤，相较而言116㎡更好一点。

132/134㎡四居，总价在1000万左右，两梯两户，得房率76%左右，偏改善的户型。

134㎡四居做了精装样板间，客厅4米面宽，空间明显宽敞了许多。

餐厅，摆放了6人长桌。

主卧，装修风格如下。

这是外立面的效果图，用了一些铝板线条做装饰，颜值挺高。

总结一下越秀天玥小区的特点：

1. 户型设计一般，100㎡以上大户型得房率略低。

2. 装标比较高，厨房和卫生间里面用了一些相对高端的品牌。值得一提的是，越秀天玥次卫的龙头和花洒用的也是汉斯格雅，在很多项目里，只有主卫才有这样的配置。

3. 楼盘体量不大，只有6栋楼，园林基本没啥发挥空间。

4. 容积率2.9，小区密度略高，整体舒适度上有些打折扣。

（越秀天玥沙盘实拍

）

Part 03

关于价格和竞品：

越秀天玥指导价7.48万/㎡，和开盘均价差不多，总价600-1000万。目前天玥周边老旧小区居多，品质不是一个档次，挂牌价基本在4.8-5万/㎡，没啥参考性。

未来二手房市场中，越秀天玥的竞品可能是北辛安的次新小区中海寰宇天下，目前一至三期都有房源成交，83㎡两居中楼层成交单价7.6万/㎡，低楼层7.3万/㎡。

通常来讲，新房比二手房贵1万左右基本就是市场价。越秀天玥的指导价与寰宇天下二手房成交价差不多，性价比还是挺不错的。

未来在二手房市场中，越秀天玥和寰宇天下拼的更多是板块价值：北辛安整个片区的房子都很新，城市界面更好，但是目前人气儿不足，需要时间培养。苹果园这边生活方便，居住氛围浓厚，但是老房子居多，城市界面不如寰宇天下那边。

以上是越秀天玥的分析，完结

作者：用户3329094943
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来源：雪球
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