包括朱家角地块等，2023年上海第四批出让住宅用地清单公布
内容摘要：2023年上海第四批出让住宅用地清单公布，共15幅地块，拟出让总面积达82.15公顷，包括青浦区朱家角镇珠溪路东侧I05-06、I05-20地块。
近日，上海市2023年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（四）。 该出让预告指出，为稳定市场预期，进一步优化营商环境，本市将根据年度供地计划，分批公布拟出让的商品住宅用地项目清单，并公布
第四批拟供商品住宅用地项目清单
。 这意味着，继去年后，上海“土拍”市场
连续第二年
年度供地批次达到
四次
。 今年上海第四批“土拍”共计划
15幅
拟出让住宅地块（其中，
6幅
为打包地块），拟出让总面积达
82.15公顷（约合1232.25亩）
。 分布在
10个
行政区域，分别是青浦区、普陀区、杨浦区、虹口区、奉贤区、浦东新区（自贸区临港新片区）、闵行区、宝山区、嘉定区、徐汇区和松江区。 从拟
供应面积
来看，无疑浦东新区（自贸区临港新片区）成为了第四批中供应面积大户，其计划共出让
2幅
，总出让面积高达了
19.76公顷
（约合296.4亩）。其要比供应面积第二的松江区多出了
3.98公顷
，松江区本批次拟出让总面积为
15.78公顷
（236.7亩）。 出让预告提到，本市拟于
11月3日-11月6日期间
，发布
本批次第一轮
住宅用地出让公告，
12月上旬开始组织交易活动
；其余地块将于
11月中旬至12月初
适时分别发布出让公告。 珠溪路东侧I05-06、I05-20地块区位图
第四批“土拍”拟出让地块中，也包括了来自
青浦区朱家角镇珠溪路东侧I05-06、I05-20地块
，由两宗地块打包而成，总用地面积为
4.78公顷
。其中，I05-06地块为
商业服务业用地
；I05-20地块为
三类住宅组团用地（普通商品房）
。接下来，我们就详细介绍一下该打包地块。
朱家角镇珠溪路东侧I05-06、I05-20地块
，位于朱家角珠溪路、淀山湖大道东北，板块上隶属于该镇
新镇区单元
。放眼示范区范畴，这里又属于
示范区先行启动区
。 今年7月，
《朱家角镇新镇区QPC1-0002单元控制性详细规划I05、I06、I10、D01街坊局部调整草案》
公示。其中便包括了本次拟出让的I05-06、I05-20地块。根据该最新上位规划显示，朱家角镇上述两宗地块规划指标如下： 珠溪路东侧I05-06、I05-20地块现状卫星图
I05-20地块规划指标
：
用地面积：38385平方米
用地性质：三类住宅组团用地
容积率：1.2
建筑高度：30米
住宅套数：300套
I05-06地块规划指标
：
用地面积：9457平方米
用地性质：商业服务业用地
容积率：0.8
建筑高度：24米
朱家角2021年以来出让住宅地块汇总
那么，上述地块预计房地联动价在多少呢？ 我们来看一下朱家角镇住宅地块历史房地联动价及住宅供应量情况。 自2021年以来，朱家角镇共出让了
4幅
住宅地块，住宅供应量不少于
1967套
，如果算上本次拟出让地块的300套，那么总量为不少于
2267套
。这4幅地块从板块来看，均隶属于该镇的
新镇区单元
。 （需要说明的是，该统计数据不包括该镇存量住宅地块的供应量，目前该镇的滨湖片区单元有多幅低密度产品正计划开发建设）。
截至目前，朱家角镇房地联动价最高为
44000元/平方米
。 本月12日，同济约以
11.09亿元
摘得阁游路北侧D11A-01a、D11B-01a地块，房地联动价在42000元/平方米徘徊两年后，终于被打破，站上
44000元/平方米
，较此前上涨了2000元/平方米。溢价率2.12%，成交楼板价为19403元/平方米，规划住宅套数下限为
571套
。 其余3幅住宅地块房地联动价均为
42000元/平方米
（区位和住宅套数详见附图）。 由于该板块最近一次出让就在本月（10月），时间相隔不长；另外再加之区位上临近淀山湖大道（如果规划时与北侧商业位置对换就很棒了），故我们判断I05-20地块房地联动价接近44000元/平方米的概率高，估计变化不大。 本次出让地块由于附带了I05-06地块（商业服务业用地），故我们判断该打包地块最终成交溢价率不会高。 近距离配套
周边配套，I05-06、I05-20地块周边配套规划相对完善，但附近的商业和公办学校均处于规划层面，现有的公办学区对应学校都非常远。具体如下： 周边配套
教育设施
：
根据今年青浦区最新公办学校招生计划，本案所属公办学区为泰安幼儿园、朱家角小学、珠溪中学。 周边民办学校有兰生学校、平和双语、五浦汇实验。 另外，本案附近还规划了2所幼儿园、1所小学及一所高中。
商业设施
：
朱里雅集、万达商圈。
医疗设施
：
互联网医院、朱家角人民医院、红房子医院、中山医院青浦新城院区（即将开工）、儿童医院（规划）。
旅游设施
：
朱家角古镇、淀山湖、东方绿舟。
交通设施
：
17号线朱家角站、示范区线朱家角站、沪渝高速朱枫公路出入口。 另外，根据《“十四五”期间提升青浦新城交通运营管理水平的实施方案》显示，青浦新城中运量规划将构建新城、核心镇和中心镇镇区的中运量网络，共计 5 条骨干通道。其中，规划的5号骨干通道便
途经本案附近的珠溪路、淀山湖大道路口
。 另外，此前网传的未来新城样板区地块并没有出现在本次第四批拟出让住宅地块清单中。 大家对朱家角地块有什么看法，欢迎分享你的观点！ 近期利好政策汇总： 1、金山区重点转型区域人才购房实施细则率先发布，该细则指出经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
2、10月25日，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）获审议通过，其中提到加大保障性住房建设和供给的同时；要推动建立房地产业转型发展新模式，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
3、10月27日，《上海市人民代表大会常务委员会关于促进和保障“五个新城”建设的决定》表决通过，赋予“五个新城”更大的发展自主权。其中提到，应当制定差异化的新城人口导入和人才引进政策，应当加大对新城财政支持力度，创新新城开发模式，发挥金融对新城建设的促进作用；
综上所述，我们对五大新城出台差异化的人才导入和购房政策的预期愈加强烈了。 创作不易，欢迎点赞、分享、关注！ 资料：上海土地市场
编辑：大青浦房谈
