老了之后房子过户给子女，怎样更划算？

【老了之后房子过户给子女，怎样更划算？】

这是一件真实的事：亲人在北京隆福医院住院，我去探病时，看到隔壁床一位80岁老太太发生的事情，感概万千！

那天老太太的女儿女婿来接她出院（那个老太太早就能出院了），老太太说：“我不走，你们不要再来了，不想见你们，我的房子也不可能给你们的。”

我看到老太太的女婿双手搭在老太太肩上，使劲摇晃：“快点把房子给我们，我们这样伺候您，您没感觉吗？您儿子管过您吗？”

之后发生的事可想而知，虽然我不知道他们的情况，但从他们这些对话和行为中也能感觉到，人老了，有时候真的很无奈！

房产是大宗财产，今天我和妈妈说了这件事，让她注意一下，提前做好安排。那究竟老了之后房子过户给子女，怎样更划算？我查询了有关文件分享给大家：

1、以“生前继承”（赠与过户、买卖过户）的方式过户给子女

赠与过户：

根据财政部文件要求，对赠与直系亲属的房产，免征个税（对子女也免征）。但需缴纳3种税：印花税（双方各承担0.05%）、公.证费为评估值的1%、契税为3%。

需要关注的是，根据蕞新规定：“受赠人因无偿受赠房屋，取得的受赠收入为“偶然所得”，需要缴纳20%税率”。

假如房子不符合“满5年且唯.一”条件，若再转卖，就需要“全额征收”个人所得税，即（房屋现值-原值）*20%。由于赠与原值为零，如果是100万房产的话，就需要缴纳个税：100万*20%=20万。

买卖过户：

这种过户方式，与我们日常买卖房屋的流程和税费都一样。满2年可以免征营业税，满5年且唯.一，可以免1%的个税。

以150万房产为例：

假如房产证满5年且唯.一，分别算出90平方以下、90-144平方之间、144平方以上3种情况的过户税费（只算大项）：150万*（契税1%+个税1%）=3万、150万*（契税1.5%+个税1%）=3.75万、150万*（契税3%+个税1%）=6万。

如果这套房产不是卖方唯.一房产，即使满5年，还要加上1%的个税，3种面积段，依次缴纳的税费分别为：4.5万、5.25万、7.5万。

综合以上的结果可以看出：144平方以下，且属于“满五唯.一”房产，买卖过户比赠与过户划算；而144平方以上的非普通住宅icon，赠与过户比买卖过户划算。

但如果不是“满五唯.一”房产，买卖过户比赠与过户划算。

总结：这两种方式谁更划算，还是要根据自身情况对号入座。

2、以“身后继承”的方式过户给子女

无遗嘱的法定继承icon：

在实际继承时，如果没有di一顺位继承人：配偶、子女、父母，而且di二顺位继承人中的兄弟姐妹也不在世时，其应该继承的份额，由兄弟姐妹的子女来继承。

例如：没有配偶、子女的老王，家中排行老三，有一个哥哥、一个姐姐。老王走后留下一套房产，按原继承法icon应由哥哥、姐姐继承，但哥哥在几年前去世了，这套房产就只能由姐姐继承。而新规出现了变化，原本哥哥不能继承的那部份，可由哥哥的儿子来继承。现在老王的房产继承人变成姐姐和哥哥的儿子了。

遗嘱继承：

新规删除了“公.证遗嘱优先”的规定，按蕞后立遗嘱时间为准。

立遗嘱的方式多样：打印、录像等等均可。如果是打印遗嘱，只要求两人及以上的见证人签字和注明时间便可。

这样老人就可以根据实际更改遗嘱，不用担心遗嘱立早了，子女不孝顺。如果发现某个子女不尽孝道，可以重新立一份遗嘱，取消或减少这个子女的分配份额，比较人性化。

关于身后继承的税费：

无论是遗嘱继承，还是无遗嘱继承房产，流程相对简单，只需缴纳少许的登记费和公.证费，数额一般在几百到几千之间。

如果要把继承下来的房产转卖，就需按照（现价-原购置成本）*20%，假如差值为150万的房产，仍需缴30万的个税，且其他税费按照正常买卖交易缴纳。

蕞后总结一下：

在大多数情况下，“生前买卖过户”更简单也更划算。但哪种方式更划算，没有蕞佳答案，因人而异，适合自己的才是蕞理想的！