前传O买房记

这次魔幻买房记要始于2017年UP家的一件重要事件：小祖宗降临。

由于小祖宗日渐长大（破坏力日渐强大），为他准备将来的居住空间便要提上议事日程。

当然，17年整年低迷的楼市也起到了推波助澜的作用，最终在2017年的年末我们决定：置换!

接着，迎来的第一个问题就是：如何在低迷的市场卖掉自己现在的房子，同时在合适的时机买入符合要求的房子。在这个问题上，尤其是在买方主导的市场通常最稳妥的方法是：先卖房，再买房，这样避免了由于卖不出房子或者卖不出价钱的违约风险。然而UP却脑子抽筋，直接跳过easy-medium-hard直接选择地狱模式，先买房！

当然，这也是由于遇到了现在这套二手房，在之前的专栏中UP提到了这套房子相当有特点，一个25平米（其实可以打通到50平米！）的挑空阁楼十分亮眼，一层空间也足够大，正儿八经的3室2厅。这套二手房一下子就吸引了UP，最关键的是：房东降价幅度惊人，比挂牌价低了20万（天上没馅饼，后面会细说）。划重点：降价除了市场因素，还有别的原因，比如房子里死了人之类的哈哈哈。。。

接下来就是短暂紧凑的谈判流程，这里UP的太太起到了决定性的作用，直接又把价格压下10万，并且把付款周期拖到了10个月！这是有生以来见过最长的付款周期。买方市场嘛，房东接受了，当然也有房东自己的原因：这套房子有银行抵押。当时绝大多数朋友建议我们不要考虑有抵押的房产，后期交易流程会比较麻烦，涉及到资金监管等等成本都要计算。然后，UP被阁楼冲昏了头脑。。。划重点：谈判很重要，很多房东的重要信息都会在谈判中浮现，比如抵押，比如法院查封。中介会去帮你查产调，我不建议用中介，那么你可以和房东一起去一次交易中心，当面完成调查产权。当然更重要的是相互的信任。

这里要再次感谢UP太太，付款周期10个月这也给了我们充足的时间去卖房子。最开始UP还觉得10个月，扣除我们需要的1-2个月交易流程时间，最少有8个月卖房子，绝对够了。然后事实给了我们一记大耳光，房子挂出去5个月，看的人寥寥无几，根本就是无人问津的状态，到5月份，大家都急了，中介开始疯狂带人来看房，并且动用各种无耻手段逼迫UP降价，电话恐吓，伪装客户还价等等。这里划重点：能不找中介就不找中介，个人完全可以独立完成房产买卖交易流程，俗话说手牵手流程，如果实在有困难，可以找类似互助组织之类的帮助。另外，中介费不便宜，能跟你谈中介费的中介都不靠谱，不能谈的靠谱是靠谱，价格也很美丽。

最终，我们在5月底降价22W售出了自己的房子，很幸运，全款。谢天谢地。接下来的流程按正常套路来说应该就很顺利了，但是作为一个不甘平凡的UP太太怎能这么轻易就让这趟魔幻旅程这么快就结束？某一个月黑风高的夜晚，UP的太太兴奋的给UP看了这个图

当！场！吓！尿！你没看错，UP太太全款杀入P2P，没错！就是在哪个天天暴雷，天天跑路的当下。这样的组合还有5个（她动用了所有能动用的身份证和银行卡，最高的时候一个组合15个平台总共100拆成100多笔）。过程不想细说，夜夜无眠的2个月。。。好在最终熬过来了，奇迹般的全部回款。划重点：P2P无论什么时候都谨慎谨慎再谨慎，完全不建议碰。还是那句话，天上没有馅饼，你要人家利息，人家看上的是你的本金。

好不容易全部回款结束，也到了约定首付的日期，这时，UP在前面说到的一个巨大的潜在威胁开始显现：那就是房东的这个二手房是有银行抵押的。一般来说，最合理的方式是房东在交易（首付）之前最好去还清抵押拿到他证并到交易中心取消抵押备案。但是通常来说房东会用首付款来做这件事，那么这就涉及到资金安全的问题。而这也就是为什么大部分人都不建议去碰有抵押的房子，即便标的物价格较低。现在，自己挖的坑要自己填上了，这里我们引入一个概念：资金监管，这里特指交易中心提供的资管服务。其实这个概念很好理解：先付钱等等再过户，还是付钱（同天）同时过户。一个没有抵押等奇怪状态的房子，是可以在付清首付当天完成审税过户的初步流程，资金相对安全。而我们的情况就意味着UP的首付款要先交给房东，房东拿着这个钱去冲抵抵押，而这个流程需要时间，且对于下家来说是不透明的，因此存在一定的风险，而交易中心的资管提供的服务就是下家把钱（首付或全款）给资管，然后资管直接把产证就出给下家了，剩下的房东清偿抵押之类的操作就是资管和房东的事情，这样就规避了绝大多数风险。最后提一句：资管服务不便宜，具体可以问当地交易中心资管服务

紧接着就是房产按揭，房东拿到结清证明就可以约着一起去办理贷款了，一大堆材料准备好。UP的魔幻买房路又遇到一个大坑。这次是UP自己的问题，几个月前一次意外事故，一张信用卡出现了200块的3天逾期，当时并没特别在意因为UP自认为个人征信十分良好，一两次的小额短时间逾期不会影响贷款。事实证明，too naive! 贷款银行发现我的那张信用卡目前依然在逾期状态！UP一下子就懵了，跑了一趟人行，又反复电话了发卡行，才发现当时的逾期后还款记录被放到了下个还款周期上传征信中心，而征信中心又要花2个月时间去跟新（效率呵呵），这样一下子就拖了3个月，我的账户状态依然是：当前逾期。解决这个问题的过程不表，太多灰色，实际上就是和发卡行一哭二闹三上吊，最后再威胁一下告到银监，最后完美结局：发卡行信用卡中心答应帮忙向征信中心申请加急更新，第二天果然更新了。划重点： 征信很重要！重要的事情不说三遍大家也知道。一定要放在心上！UP有血的教训。万一遇到征信问题，一定要第一时间联系发卡行和人行，你不问，他们不会告诉你，你不处理，越拖越麻烦。态度适当强硬有奇效，当然前提是你有理，恶意欠款的当我没说。

魔幻买房记进入最后几关，正式进入过户流程。

这里还要重点提一下税费的问题。和税费关系最大的是各地对于房产性质和税率的规则制定，这里只说上海的二手商品房，这样就是3个税种：契税，增值税，个税。而税费约定俗成是下家承担。然后引入3个判定概念：第一个概念是房屋性质，分为普通和非普通，规则什么的不用看，所有商品房都是非普通就行了。第二个概念是购房是否满5年。第三个概念是在本市唯一房产与否。确定好以后规则见下图：

首先是增值税，这块是大头:前半截普通商品房就基本上不用看了，非普通这块很大，因为很多上海房东购房时间很早，且多数都有许多套，五六套不少20套不多，我见过最牛逼的房爷在我们小区有31套，而他的购入单价基本都在10K以内。所以出售的时候需要下家支付很高的增值税，这里税务核定价格如果你不做低网签价格（为了多贷款）那就是网签价。按100万买入价，网签500万计算单这块增值税就要213000多。划重点：做低房价实际上是做低网签价格，这样就可以几乎按照当区评估价来计算增值税，税能省不少，但是违法，且没办法多贷款，比较适合有足够先进的买家。如果想多贷款，那就正常网签。

契税依然是大头，还是按照刚才500万网签价格算，如果买家是二套，契税144000。UP比较穷，沪飘多年只有一套（卖掉之前的，那当下就是首套），说以可以除以二，如果按上文的价格计算，只用7W多。

最后一块是个税，还是大头。。。这个看上去比较复杂，实际上还是只需要关注非普通，根据各自的详细情况对号入座即可，UP这个房子的房东08年购入这个房子，肯定是满5了，但是不唯一，所以可以选择利润20%或者全额2%。现在我们可以按照上文提到的500万交易价格来模拟计算：若是按照利润20%，个税需要交纳400万*0.2=80万，若是按照全额2%，那就是（500万-21万）*0.02=95K。所以一目了然，当然选择全额2%个税。划重点： 一般来说国内房地产溢价超高，除非是昨天买今天卖或者17年高点买，18年跌了再卖（悲剧接盘侠，增值税负的也不会倒贴给你，个税一样），绝大多数情况选择是选择全额2%。有一个临界点，我们可以推算一下：（5000000-X）*0.2=100000，所以房东买入价格高于4500000买入这个房子才适用利润20%的算法。

补充：税费贷，目前来说合法，可以用，信用卡分期形式，不要把分期费率当成按揭利息。自己算好能接受就行。大额信用卡谁都喜欢。

税收认定要几天，过几天去交税，完了签字画押，产证过3天就去银行那里，然后等银行放款结束，就可以去领产证了。最后到了交割那天，水电煤气网络电视物业费结清，尾款付掉。

然后魔幻买房记就暂告结束。希望这整个流程能给大家提供一些帮助，每个地区各有不同，但是大致流程基本一致，有些坑完全可以跳过去。

一线城市楼市从去年开始早已进入下跌通道，统计数据太大多不准确（WW需要），UP因为这半年一直在关注楼市，从UP网签开始到现在我关注的几个小区二手房普遍跌幅在20%以，UP隔壁也在7月网签，面积比我这套还稍大，141平，总价却比UP这套低了80万（心塞）。。。而同期二三线城市房价一路高歌猛进。不想花大篇幅讲这个，有兴趣朋友可以自行关注跟我交流。

装修的专栏我会继续更新，最近工作非常忙，连夜爬专栏哈哈。。。之前的专栏文章已经发现有自媒体在抄袭了（随手乱写的东西都能被人抄。呵呵），这里严正申明，未经授权转载专栏内容的行为会被UP个人严重鄙视，然后起诉。