想在广州买房？一定看完这篇先！
（买房避坑系列）
按照我自己踩坑的经验，在买房前，对楼市有个整体的认知框架非常重要。
因为如果缺乏框架支撑，很容易陷入自己的认知误区，八匹马都拉不回来，从而做出错误决策！
比如同样的预算，明明可以买天河，但由于你对广州不了解，就很可能为了追求大而美，选郊区盘了。
因此，争取用一篇文章，帮你建立广州楼市的整体框架。
会有点长，但绝对值得一看！
1 广州楼市特点
一、单中心
广州是一座很典型的单中心城市，这跟东莞和深圳是截然不同的，且该特点还在强化。
因为我们知道，原来广州的中心点是在珠江新城，现在随着琶洲、金融城、鱼珠CBD的崛起，这个区位的中心属性，会被进一步巩固。
因此，在可以预见的未来，广州都会是一个以珠金琶为中心的单中心城市。
而单中心则一定意味着，房价是阶梯分化的。
且广州这种成熟的一线城市，城市发展已非常成熟，区域及板块价值是很固定的，共识不会在像过去30年那样，频繁转移。
二、大，选择多样
广州面积达7434.4平方公里，相当于近4个深圳的体量，共设有11区，以天河为中心，距离最远的区，约70公里左右。
且广州并非简单的，离得越远就越无人问津的逻辑，因为有一些远郊区，比如南沙、知识城一类，由于规划的高端宏大、配套的高等级、崭新的城市界面，以及相对亲民的价格，仍吸引大量购房群体关注。
然而，时至今日，早过了看规划买房的阶段。
正是由于广州大，楼盘供应丰富，使得无论何种预算，在广州都存在多种潜在的选择。
比如400W预算，你可以买黄埔的科学城、庙头，增城新塘，番禺南站、国际创新城、番禺广场，以及白云的白云湖，甚至还有中心区的二手等等。
选择多样，眼花缭乱，极易踩坑。
三、分化严重，选择更难！
拉平均，广州的房价在四个一线城市里面，确实不高。
但经过2020年这一轮后，我们再拿珠江新城、金融城、琶洲这类中心区去对比其他一线城市的核心区，会发现，广州其实是不遑多让的。
因为在这一年，这些优质板块的房价，基本翻番。
然而外围区，如增城、白云这种，却基本没怎么涨，甚至房价还有所下跌。
黄埔在涨上去之后，在严厉的调控下，也基本打回原形。
分化现象，在这一轮行情表现的尤为明显，且该趋势，还会进一步加剧！
所以现在不同的选择所带来的，不是涨多涨少的结果差异，而是涨和跌的鸿沟，因此选择变得慎重，决策也更难。
四、东进南拓
这个我相信稍微对广州楼市有了解的，都会知道。
它代表了广州发展的方向，以及未来有限的资源，会投向哪里。
代表了变数以及增量，这些让区域的楼市有了想象空间。
这也是白云、荔湾之类，其楼市会表现出如此明显的，地缘性特征的原因之一。
总之，在广州买房，是比较有挑战的事情，要找到最优解，还需具备一定认知才行！
2 广州买房的8条心法
一、在产品力及格的前提下，尽量保地段。
虽然诸如之前广为流传的，李嘉诚所说，“买房，地段，地段，还TM的是地段！”，这一类的唯地段论，已经过时。
但是，市场仍然证明，好地段就是涨的快、跌的慢，且没有出现，随着时间的迁移，好地段和差地段的价差被拉平的局面，反倒是差距越来越大。
因此建议，以广州为单位，能去广州的中心就去广州的中心；以各区为单位，能去区域中心，就去区域中心。
当然，在此要加一个前提，就是产品力不能太拉垮，比如老破小、楼梯楼等。
二、和谐至上，拒绝混搭。
地段和产品要适配，好地段买大户型，差地段买刚需户型；
预算和地段适配，多大预算办多少事儿，1000万预算去珠江新城买个小户型，就不如去金融城整个大户型，当然有其他需求除外，比如圈层；
户型与楼盘定位适配，刚需盘买刚需产品，改善盘买改善产品，错配盘除外。
另外，在一个好地段的刚需盘，买一个大面积产品，也是不和谐的。
有点绕，不知道能不能看懂。
三、不要有完美主义。
人无完人，房无完房，有句话是这么说的：完美主义，是一切不幸的根源。
事事追求完美，会很累，心情也难保持乐观，因为天底下就没有完美的事儿。
不管你有多少预算，都无法做到这也要、那也要、全都要！
抓大放小，搞清楚自己最想要什么，才最重要！
接受不完美，看到你所拥有的东西，人生会快乐很多，所谓知足常乐。
四、物以稀为贵。
拥有稀缺属性的房子，在行情好的时候，涨势猛，在行情差的时候，也最抗跌！
那何为稀缺属性？比如稀缺的地段+能打的产品力。
如果咱够不到好地段的好产品，则你也要在次一级的地段，尽量选一个对某个因素独占的楼盘，比如说地铁，只有它有，其他盘都没有。
五、流动性是生命线。
再好再漂亮的房子，如果有价无市，缺乏流动性，涨的再多也是纸面财富，是没有意义的，且会严重影响未来可能出现的置换需求。
比如远大新、贵妇CEO盘，很美很心动，但别碰。
六、不要太激进。
我知道市面上仍然有，通过造财富梦，通过制造焦虑，PUA小白买家，高杠杆买房的同行。
但必须要提醒，现在买房，风险意识一定要强，连恒大这种巨无霸都能破产，更何况你一个凡人。
政策风云变幻，守住自己家庭资产负债率安全线，切莫太过激进。
七、跟着城市发展方向走，是比较稳妥的打法。
广州的趋势是向东往南发展，而东部的势能又会大过南部，因为东部是天河带着一起玩的。
而南部的高光在南沙，但是南沙太远，周期漫长，入场时机未到，番禺万博也是个不错的选择。
不要看短期市场表现，没意义且容易导致你误判。
八、拥抱确定性。
在这个多变的时代，我们买房一定要拥抱确定性，只为那些看得见摸得着的东西买单，而不要被那些虚无缥缈的规划，左右了决策。
3 广州买房黄金区域
广州的GDP在2022年被重庆超越，不少人又开始担忧广州楼市的前景，以及广州房价的未来了。
其实广州被重庆超越，并不奇怪，广州的面积是7434.4平方公里，而重庆是82402平方公里，是广州的10倍有余。
所以确切来说，重庆是个“省”的概念，它GDP涨的快，一方面上面扶持，另一方面，也确实是之前基数低，仅此而已。
因此，广州GDP被重庆超越，并不是一件值得大惊小怪、了不得的事情，当然重庆的基本面确实不错。
不过，广州只要还是广东省省会，只要还是粤港澳大湾区的核心城市，只要还是一线城市，则广州楼市的未来，就是不用担心的。
再沿用一个前面的观点，我们经过这几十年坐火箭式的快速发展，从低收入国家，发展成现在的中等偏上收入国家。
如此迅猛的发展，也就只成就了深圳这一个新兴的一线城市。
而今发展势能减弱，整个的城市格局，也已基本固化，几无可能再发生翻天地覆的变化，未来大概率还是强者恒强，虹吸周边，导致弱者愈弱，小县城和农村的衰败，就是前兆。
或者如大湾区这般，产业链分工合作，大城市带着小城市一起玩，不同的功能定位，形成1+1大于2的联动效应。
所以虽然唱衰广州的声音不绝于耳，我仍然还是认为这多少是有点杞人忧天的。
当然，广州很大，有11个区，各区还有大大小小的很多板块，不是所有的都有价值。
各区公认有价值的，也就这么几个（不区分优先级，具体需根据预算对比择优）：
1、天河的珠江新城、天河公园、金融城、天河北、牛奶厂、天河智慧城；
2、海珠的琶洲、赤岗、海珠西；
3、荔湾的广钢新城、广船、花地湾、白鹅潭核心区；
4、黄埔的鱼珠CBD、科学城、黄陂；
5、番禺的万博、番禺广场；
6、白云的白云新城、设计之都等。
目前整个广州关注度高的区域还是天河、海珠、黄埔和番禺，荔湾、越秀和白云比较特殊，属于地缘性特点特别明显的区，我们一般只建议在该地工作、生活或从商的朋友考虑。
其他如增城成交量很大，但已属预算不够的无奈之选了。
以上。
希望能对你有所帮助
