四川农用地估价方法解析

农用地估价是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。根据《农用地估价规程》的规定，农用地常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、评分估价法、标准地块法、综合分值模型法。今天我们先对其中常用的6种方法进行讲解。

1收益还原法：将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

2市场比较法：是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。

3成本逼近法：以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

4剩余法：在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。

5评分估价法：按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。

6基准地价修正法：利用基准地价成果评估宗地价适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。