近日浙江省温州市洞头区某货运装卸有限公司2座500吨级杂货码头及配套设施因政府实施道路改造征用，而涉及企业整体搬迁。经他人引荐，对我公司的专业胜任能力、估值经验及相关成功案例较为认可，随后，委托我公司对因搬迁所涉及资产价值及停产停业损失估计额进行评估。

该公司主要进行码头和其他港口设施服务、货物装卸、仓储服务。接到委托后我们成立精通港口航道工程的专业评估小组即刻前往温州市洞头区，对委估资产展开现场查勘，收集估值作价资料。同时了解委估项目所在地的相关补偿政策。通过严密的分析论证，我们采用了重置成本法对纳入评估范围的资产进行评定、估算。

此次评估范围包括：房屋建筑物、构筑物、管道沟槽、机器设备、设备搬迁费及停产停业损失。

评估过程

本次评估工作中，首先对纳入评估范围的资产进行分析。识别委估资产的评估难点、重点，企业主要经营范围为码头和港口设施服务，其核心资产为其持有2个500吨停船泊位及港口设施资产。

◆在评估过程中，其委估的核心资产为码头泊位已于2005年7月取得了温州市交通局关于该工程初步设计文件的批复和中华人民共和国温州海事局下发的关于货运码头通航安全评估报告的审查。但由于码头建成年代较早，该项目建设的前期资料如可研、勘察、设计、施工、监理等资料缺失严重。给我们的评估团队进行估值带来不小的难度。

◆评估小组依据产权持有人提供的现有资料，并展开市场调查。委估的资产为规模较小的码头，但是该区域位置临近入海口，沿海岸线分布有大量的与委估码头规模相当的码头，在委托人及产权持有人的大力配合下，协助我们收集到类似项目的工程预算资料为我们估值提供了估算基础。

委估资产为港口航道工程，依据我们现行资产评估执行准则，常用估值方法为市场法、收益法和成本法。类似资产市场上交易案例不足加之企业财务管理基础较差，收益成本不能合理量化，故无法采用市场法和收益法进行估值。唯一能用的就是重置成本法，所幸的是我们的评估团队收集到了类似工程的预决算资料，这为我们选用类比法（重置成本法的一种衍生方法）提供了工作便利。

评估师点评

该评估项目位于浙江省温州市洞头区，因政府道路改造涉及征收拆迁，委托人需要了解其持有资产的市场价值及因征迁产生的预计损失。该项目的特点是涉及了目前较少见资产类型——港口航道资产。

货运码头属于非标准化的资产，其非标准化不仅体现在地域的差异，更加体现在其具有独特的设计。影响货运码头价值的因素包括了所在区域的经济发展水平，其所处水道区域的水文条件、地质条件、气象条件、岸线距离、海域使用权的规模以及设计船型、泊位停靠船舶的吨位、码头的专用用途、航线、配套的土地规模等等。

因此在货运码头的评估中仅对码头构筑物进行评估，而忽视其岸线资源价值、海域使用权价值等要素，无疑是低估其货运码头的价值。同时在青山绿水就是金山银山的理念下，很多城市也对区域的货运码头进行规划调整，其中不可避免的就是涉及到货运码头的征收补偿，仅仅对码头构筑物进行评估，会使征收双方产生较大争议。

本项目由北京德誉土地房地产资产评估有限公司承办，项目团队以扎实的专业功底、丰富的评估经验、严谨认真的工作态度，优质高效地完成了评估工作。

该项目为港口航道资产评估项目提供的案例样本，具有积极的借鉴意义。

内容来源：评估师学习分享