全新解读纽约高线公园

近年来，工业遗址的保留与活化成为城市更新中广受瞩目的课题，从有近20年发展历史的北京798园区到最近广受好评的杨浦滨江，各主体、运营模式为城市带来区域的联动发展。

 

无论从组织模式到运营模式来说，纽约高线公园都是此类项目世界范围内最成功的案例，今天我们来做一次新的解读，看看是否可以带来新的启发。

 

 

01.

最富盛名的区域发展催化剂

 

位于纽约曼哈顿岛南部的高线公园(The High Line)，是一座由废弃的高架货运铁路改造而来的空中公园。它沿着哈德逊河纵向展开，共2.33公里长，离地面约9米高，平均9米宽，沿途穿过22个街区，包括居民楼、写字楼、画廊、酒店和商场，共有11处上下出口供人在公园开放时段随意进出。

 

高线公园卫星图/ 图片来自《华盛顿邮报》

 

 

公园的大部分穿梭于大楼之间/图片来自公园网站

 

高线公园融合了公园和街道的特性，在好天气的周末，访客数量可达每天6万人，比访问大都会艺术博物馆和自由女神的人还多，其中大约30%是本地人。除了美丽的城市风景及景观，吸引人们参与其中的更有大量的艺术展览、表演、导览、观星、观鸟活动等活动，同时这里也是附近社区居民的儿童自然教育和青少年实习基地。

 

Zaha Hadid在纽约设计的第一栋住宅就在高线公园沿线/渲染图来自Hayes Davidson

 

 

02.

开发主体-因居民的不舍而建立的“高线之友”

 

时光倒流20年，这座空中花园还是一段被废弃停用了很久的货运铁路，不管是建筑结构本身还是对周围社区的治安，都有巨大的安全隐患。又由于穿梭于街区之间，阻碍了地块的整体开发。希望拆除它的呼声很高。当时的纽约市长Rudolph Giuliani支持拆掉它，并已着手准备签署拆除令。

Timothy Schenck摄影/ 图片来自公园网站

 

但不是所有人都讨厌它。这段铁路从1934年到1980年，将近50年里，每天为整个纽约市输送食物，是不可磨灭的一段历史，重要的工业遗产。

 

1999年，在第一场关于是否拆除铁路的社区听证会上，旅游记者Joshua David和初创企业主Robert Hammond，这两位住在附近的普通居民初次相识。出于对这段铁路的喜爱，两人发起成立了非营利性的组织"高线之友(Friends of the High Line)".

非盈利机构高线之友(Friends of the High Line)的两位创始人Joshua David (左)和Robert Hammond (右) / 图片来自公园网站

 

通过10年坚持不懈的打听、拜访、奔波、游说、宣传和募捐，铁路保留下来并改造成公园。引用公园最重要的资助者，著名时尚设计师Diane von Furstenberg的话，“高线公园是爱的结果，是纽约梦的实现。”

 

 

03.

价值观-品牌-运营-区域价值联动的闭环

虽然高线公园由纽约市政府拥有，但每年将近1700万美元（2017年该数字高达3000万美元）的运营成本，98%都必须由“高线之友”通过筹款、捐助、企业合作、及经营类收入获得。目前，超过70%的资金来自于慈善募捐，约20%来自经营收费如场地租赁、会员费用、产品销售、植物领养等，其余来自投资等。

除了常见的慈善晚宴，高线公园每年还举办Hat Party来募捐。/ 图片来自公园网站

 

高线公园如今的成熟运营得益于“高线之友”作为非盈利组织的运作、顶尖的规划设计加持等，更重要的是 - 由于社区居民最先认同它的价值并通过努力使之得到保留，而这种“在地精神”并没有随着高线公园的声名远扬而被遗弃。通过多年的运营，在地的力量协同资源联合为这个社区创造源源不断的活力。

 

如何发现并活用当地的人、地、景，活化利用并使之可持续发展，我们总结一下高线公园的做法：

 

1. 看到具有共情的核心价值

Josh和Robert想要保留这段旧铁路的想法是直接的、出于对一处历史工业遗产的喜爱。Josh说，“因为它是来自另外一个时代的遗产 ，古旧、腾空、绵延22个街区，仿佛置人于天上的隐秘空间。假如能在它上面走走，该有多酷啊！”

 

这种喜爱在人群中是有共性的。从开题讨论改造成公园可能性的铁路原始拥有者CSX Transportation，到给予高线之友长期持续支持的慈善家Diane von Furstenberg, 再到城市规划专家Amanda Burden,当然更重要的是千千万万在整个高线公园的保护和运营中以各种方式支持的人们，对于文化和历史价值的认可，是这个项目得以进行的基础。

 

2. 找到合理的商业价值

 

同时，高线之友的长期顾问、地产开发商出身的Phil Aarons, 纽约申奥团队的主力高级精算师Josh Alschuler，以及当时的Michael Bloomberg市长，也从经济潜力方面看到了高线公园项目的长期价值。

 

虽然在一些区域开发商和当地保守居民的眼里，当时的废弃高架铁路切割了街区，带来了治安隐患，但通过良好经营从高线公园从2009年开放到如今的10年时间里，周边社区品质的提升、区域地价的上涨和商业繁荣带来的经济利益都说明，比起拆除，保留改造的决定是正确的。

 

3. 找到关键人并高效沟通

找到关键人物，梳理好所有利益相关方和他们的诉求，是Josh和Robert最终实现高线公园梦想的重要思路。

 

他们做的第一步就是打听“谁” —— 谁拥有这段铁路，谁有决策权，谁是最受到影响的群体，而这些人的诉求和立场分别是什么。

 

比如这个案例的大概逻辑是，当时铁路所有者CSX Transporation把这它无偿赠送给了纽约政府，但它的去留对于政府都是烫手的山芋 —— 继续放着长草肯定不可能，但改造需要钱，拆掉也需要钱（当时预估需要2700万美金）。当时政府正打算给铁路穿过的切尔西区重新规划，这里的地产开发商们想要更好的经济收益，附近的居民想要干净整齐没有安全隐患的街区。Josh和Robert反复沟通的重点，就是让大家看到公园作为城市绿洲的特质，以及它能够为周边居住和商业带来的正面影响，站在开发商角度思考如何让他们手中未变现的资产活化。而区域活化后，政府就能有更多税收。

 

在了解了这些以后，才能有针对性地去沟通和协商。在这个过程里，有效的社交和专业人士的建议尤其重要。Josh和Robert一开始就通过朋友认识了参与前一届政府工作的地产商Phil Aarons，后者成为高线之友的创始董事会成员，从政府和地产商的多重角度帮助沟通。

 

协调多方利益不是一件容易的事。但如果大家是为了一个共同的愿景努力，高线公园的例子告诉我们，这也不是不可能完成的任务。

 

在运营阶段，作高线之友利用自己作为非盈利性公园的特点和深受大家喜爱并认可的品牌特质，与大量品牌、企业合作，通过冠名、联合品牌推广、企业社会责任项目等，公园里几乎每一项活动策划都有一个或多个赞助商的参与，极大丰富了运营资金来源的多样化。

 

部分企业合作伙伴/ 来自公园网站

 

4. 相信专业力量

Josh和Robert是两个有一腔热情但没有建筑或城市规划背景的人，假如没有诸多朋友、热心人士、慈善人士和专家的帮助，高线公园是不可能走到今天的。

 

但他们并没有把工作都揽到自己身上，而是把专业的事情交给专业的人去做。而Josh和Robert的工作重点，则是为了支付专业人士的报酬，去努力募捐。他们总是说“如果我们连。。。的钱都筹不到，永远也不会募到建造公园的钱。” 

 

他们筹钱雇佣了专业的律师 Mike Hemmer和Richard Emery来起诉纽约市政府，以推迟已经签发的拆除铁路指令生效；筹钱雇佣了当时最好的建造精算师Josh Alschuler，来计算铁路改造成公园具体需要的费用，有了这个测算，才有了的募款时的说服力；雇佣了专业的募款经理Juliet Page和园艺负责人Piet Oudolf，保证了高线公园非常重要的两项运营点 - 筹款和绿化。目前，高线之友共雇佣100名左右的各领域里的专业员工，保证公园方方面面的良好运转。

 

5. 重视品牌及持续、多维的传播

高线公园是个自下而上的民间发起的项目，想要达成目标，就必须不断对外沟通，不停强化自己的形象。

 

在刚成立高线之友不久，Robert当时本职工作需要重新设计公司LOGO，而他刚好看到了当时Pentagram设计工作室做的一些独立出版物，非常喜欢，于是就认识了Pentagram的合伙人之一Paula Scher. Paula Scher听说Robert所做的保护铁路的事情后，免费为高线公园设计了有铁轨特色的LOGO. 

 

 

这个LOGO之后反复出现在各个公众宣传和衍生商品中，反复强化了公园的工业遗产属性和特色。

 

 

通过多种方式，持续发出声音无疑也是非常重要的。

 

在Josh和Robert的争取保护铁路的筹备时期，会定期给关注者和捐赠者发电子邮件更新项目进度。还多次通过慈善拍卖、晚宴、公开招募公园设计方案、做展览等方法吸引更多人的关注，雪球也是这样一点点滚大的。

 

慈善拍卖海报

 

在保护铁路的努力看到曙光的时候，他们举办了一次公园设计方案比赛。这次比赛不要求考虑实际建设，鼓励大家打开脑洞。于是有了收到了非常异想天开的建议方案，有事务所建议把整个铁路改造成游泳池，有事务所想要在铁路上做一个过山车。这些大型脑洞最终得以在纽约人流巨大的中央车站展出，不但吸引了更多人对项目的关注，更让这个还未尘埃落定的项目看上去“马上就要发生了”，获得了积极的社会反馈。

 

来自维也纳的建筑系学生Nathalie Rinne想把铁路变成游泳池

 

来自纽约的RONT Studio设计了过山车方案

 

在中央车站展出设计比赛方案/Courtesy of the High Line

 

在中央车站的展览给了Josh和Robert很大信心，于是在后期确定了Diller Scofidio+Renfro事务所的设计方案后，他们决定再做一次方案展。这次他们把展览带到了纽约现代美术馆(MoMA), 无疑获得了更大的关注。虽然高线公园地处纽约市区，许多纽约人对它的认识，还是从MoMA的展览开始的。

 

 

Diller Scofidio+Renfro事务所的改建方案在MoMA展出/图片来自公园网站

 

如今，作为一个公园，高线公园有着完整的多渠道的呈现：网站、APP、主流社交媒体、Newsletter、短视频、纪录片和纸质宣传册，让关注它的人随时能够获得最新、完整的信息，并能够参与互动。

 

My High Line系列视频，讲述普通人和高线公园之间的故事/图片来自公园网站

 

同时，建筑设计、景观设计、内幕故事等不同侧重点的纸质出版物，给不同信息需求的人提供了更加全面完整的资料。

 

不同机构从不同侧重点出版的关于高线公园的书

 

6. 量化社会价值

 

高线公园被称作区域发展的催化剂。虽然公园的预计造价高达2亿7千3百万美金，截止2014年，纽约市已经在高线公园相关项目上获得9亿美元税收。

 

2011年高线公园的第二段开幕后，纽约城市规划部门的报告显示，自2006年起，有29个新项目在高线公园附近建成或正在建设，包括2558套住宅，1000间酒店房间，423000平方英尺(约四万平方米)办公和画廊空间，涉及到20亿美元的私有开发金额以及12000份新的工作机会（其中8000份是建设相关）。单2010年一年，纽约市政府从高线公园相关的开发项目中获得的税收增长就达到一亿美金。

 

纽约大学Furman Center 2018年关于纽约市居住调查报告显示，切尔西区在过去的8年里，公寓售价中位数指数也增长了接近3倍。

 

与高线公园相关的切尔西区重新规划项目中，最受人瞩目的就是2019年最终建造完成的Hudson Yard. 这是一个综合了办公、商业、公共设施的大型综合体，被称作是纽约市自洛克菲勒中心之后最大的开发项目，就坐落在高线公园的最北端。尽管关于Hudson Yard的赞美和批评声音都很多，不可忽视的是这个投资25亿美金的项目确实进一步带动了经济发展。

 

7. 赋能社区形成可持续活力

 

高线公园从一开始，就是一个非常有社区属性的项目。公园建成开放后，日均有6%的访客就来自附近居民。

 

得益于美国的议事体系，关于这段废弃铁路的去留，召开过多次社区听证会。Josh和Robert就是在第一次听证会上结识的。高线之友成立后，他们及时把自己介绍给社区，为了更紧密的沟通和争取保护铁路的最大利益，Josh还一度加入了社区委员会。

 

为了倾听居民的声音，Josh和Robert把Joel Steinfeld拍摄的经典的铁路照片制作成背景墙，邀请居民来合影留念，请他们写下对未来的愿景和对公园的看法。

 

图片来自The Insider Story of New York City's Park in the Sky一书

 

高线公园也加入了整个纽约市的“Community Parks Initiative (CPI, 社区公园倡议)”项目，把公园的种植经验分享给纽约市的其它居民社区。

图片来自公园网站

 

在更广的层面上，高线之友成立了高线公园网络(High Line Network)，把高线公园的经验输出到美国其他地区，为城市空间改造项目提供咨询。目前网络里已经有19个美国城市公共空间项目。

美国迈阿密Brickell Metrorail Station桥下空间改造项目/来自公园网站

 

值得一提的是，上面讲述的高线公园与社区互动的项目中，每一项都有相应的企业或机构以冠名、赞助或其他形式参与。

 

8. 多元化的多种经营

尽管70%的资金来源来自慈善募捐，高线公园每年仍有约20%的运营成本需要通过自身的运营获得。所幸，公园独特又多元化的场地是诸多时装发布会、新品推广会、宴会和派对的宠儿，商业性的场地租赁和服务为公园贡献了重要收入。

 

DKNY时装秀/图片来自公园网站

 

视频网站Hulu的互动装置/图片来自公园网站

 

也支持私人包场/图片来自公园网站

 

除了向慈善家募捐，高线公园也鼓励和接受普通人任意金额的小额捐赠。喜爱公园的人，也可以通过购买公园会员资格（根据享受的权利每年55美金至750美金不等），认领公园里的植物（25美金到500美金不等，可以获得认领证书和认领植物到明信片或照片），加入更深入参与公园运营的委员会Leadership Council（1万到5万美金不等），购买慈善晚宴坐席（2500元美金到10万美金不等）的方式来支持公园的运营。在我们较为熟悉的来自慈善家、个人、企业、政府和基金会的现金支持以外，高线公园还接受的捐赠形式包括股票和债券。甚至有热爱公园的人，遗嘱里会决定把身后的财产捐给公园，公园运营团队也有对应的工作人员负责接待。

 

公园也开发了一系列的周边产品供喜爱公园的人购买。除了常见的T恤衫、环保袋、马克杯、桌面文具以外，还有用旧铁轨回收的金属制作的开瓶器、袖口和书立，以及公园植物的种子。

 

Photos Courtesy of the High Line

 

另外一个比较有意思的是公园自产的蜂蜜。

 

图片来自公园网站

 

这是在银行TD Bank的支持下，和一家致力于在城市里养蜜蜂的机构BeeKind Farm合作，在公园里养的蜜蜂产的蜂蜜。通过养蜜蜂，公园上和附近需要授粉的植物得到了更好的成长，公园自然教育增加了新的内容，所产出的蜂蜜也通过慈善义卖的方式出售，所得收入归于公园运营。

 蜂蜜收获季节也举办市民参与的活动/ 图片来自公园网站

 

高线公园的艺术策展部门精心策划了的免费公共艺术展，以绘画、雕塑、印象、舞蹈等多种形式，常年在公园里展出。

 

Ryan Sullivan, Blue Painting (foreground), 2018, and Red Painting (background), 2018. Part of En Plein Air. 

 

影像作品Wonderland. Photo by Timothy Schenck.  Iván Argote, Fructose, 2016.

 

 

The High Line通过创新多元的运营形式，保证了这座每年需要1700万美金成本的公园正常运营。

 

9. 全方位的可持续发展理念

高线公园把可持续发展的理念作为自己的核心价值。

 

来自著名荷兰园艺师Piet Oudolf负责了公园的植物设计。在平均只有40-60公分厚的土壤上，要做到“设计和打理得看上去很自然”，背后的专业知识和精细化管理功不可没。

 

园艺设计师Piet Oudolf/ 图片来自 Inhabitat.com

 

公园在植物选择方面，尽量挑选本地品种、耐旱和易维护的品种。在已经种植的超过500个植物品类中，一半是北美本地品种，许多是本地农民种植的，也有收取了当年废弃铁路上的杂草的种子再种植回来的。30%以上的本地品种植物可以和纽约市的其它植物互相授粉。100%的植物废物都在现场循环处理。

 

公园里植物的灌溉是靠自然雨水和园丁的判断。园丁会依据每一片植物的状态调整浇水的量。除草和修剪，除虫工作，还有冬季雪后的清扫，也全部依靠人工完成。

 

图片来自公园网站

 

公园上共有230多个长椅和其它供房客坐下来休息的区域，使用的木头和钢材都来自于原来的铁路轨道。

 

供人休息的座椅来自旧铁轨回收的木头和钢材/图片来自公园网站

 

10. 发起人坚定的热爱

“高线之友”做过不少突破社交舒适区的事 —— 大胆询问。从最初一家家询问切尔西区的画廊主是否可以为保护铁路签名，到鼓起勇气初次开口向慈善家募款，再到虽然心里没底但是大胆问出“是否可以在MoMA做展览”，他们都成功了。

 

但他们不成功的时候更多。Robert说，“如果哪一天我没有被拒绝很多次，就说明我没有问足够多的人。”

 

他们成功的前提是有一个非常好的愿景—— 保护一段有历史价值的遗产，把它改造成空中花园。这是符合多数人的自然情感需求的。公园开幕后的外界反馈也证实了这是个正确的决定。

 

通过一次次大胆的征询，高线之友从第一笔用于制作打印资料的5000美金开始，前后募得了1亿3千5百万美金用于公园的改造和运营。

 

不得不承认，很多事情就是凭着一股热情和爱往前走的。只当你非常相信这件事的时候，才有可以在低谷时期重新整顿再出发的动力和希望，才有可能在努力的路上聚合到越来越多和你一样相信并热爱这件事的人，才会把看似不可能的事情变成可能。

 

The High Line改造前后对比图/ 图片来自《纽约时报》

 

04.

城市更新如何面对士绅化的指责

 

尽管高线公园无论从历史文化保护还是促进区域经济发展方面都取得了直观的成功，也有人指出，高线公园已经变成了一个旅游景点，来的人多为游客而非本地居民。而原来居住在公园周边的居民，因为地价和物价的上涨，正在逐渐迁出，取而代之的是新造的大楼里的住户。同时，高线公园的访客群体里，白人占据了绝大多数比例，导致少数裔族群越来越少使用这样的公共资源。

 

高线公园的两位创始人也意识到了这些问题。在本文前面提到的一些高线公园和社区互动的活动中，有一部分是专门针对高线公园带来的社区问题而努力的，例如有偿雇用本地的青少年课后打工和免费为儿童提供的教育项目，甚至会组织只针对本地区居民的活动以避开游客。夏季的公园里组织的“¡ARRIBA!”舞蹈活动，就是来自于附近的拉丁裔居民的想法，受到了广泛的欢迎。

 

同时，高线之友在分享他们的经验给高线公园网络的其他城市的项目时，也特别注重“高线公园没有做，但是做了会更好的”失败教训分享。

 

当区域经济有显著的发展时，造成物价、环境、居民机构的变化是难免的，士绅化是一个全球城市发展中都不可回避的问题。但城市发展不可能因为士绅化的担忧而停滞不前。我们能做到的是避免其极速发生而造成割裂，更多元多角度的思考并尽力降低、减缓其带来的不良影响。

 

 

当人们拜访纽约，感叹高线公园的独特和它对城市甚至世界工业遗产改造和景观规划行业的贡献时，或许总会被美国独特的文化背景所吸引，觉得“这在别处是不可能的”。高线公园不可能在别处拷贝不走样再来一个了，但这些创造可持续生命力的经验，可以在任何地方开花结果。

 

 

文末小彩蛋：对保留铁道起到决定性因素的可能是911事件。

 

2001年，911事件突发，普通市民开始积极参与世界贸易中心遗址的重建方案讨论中，对城市的更新也有了更多维度的关注。受到精神创伤的大众不想再看到任何大型拆除动作，对于世界贸易中心遗址关心又不知道该如何出力的复杂情感，部分被转移到支持高线公园的建设上来，人们认为建造一个新的公园是纽约市向前发展的标志。

 

911事件促使对纽约市具有更新规划的Michael Bloomberg当选，尤其是他对西切尔西区的重新规划，带来了高线公园项目顺利进行的大背景。

 

Michael Bloomberg当选纽约市长后邀请了城市规划专家Amanda Burden加入政府工作，后者对高线公园项目起到了关键作用。/图片来自Observer