黄埔这个谜之板块，凭啥贵过科学城核心区？

（板块分析系列）

黄埔黄陂板块的楼市逻辑，其实很多人看不懂。

就这么两不沾的一个地段，公建配套落后，商业氛围欠佳，随处可见散落的城中村，横向对比一下科学城核心区，以及老黄埔，挠破脑仁儿也想不明白，为什么它竟也可以卖到4.5-4.8万？

凭啥？

凭它没产业，凭它山旮旯？

好啦，莫急，把思绪往回拢一拢，来到我理工男的思维世界，是坑还是平地，我们深挖一下便知。

接下来，我们领略到的，将是“见山不是山”的境界。

01 黄陂

了解，先从认识开始。

我们年轻时候谈恋爱，也是这么玩的。

黄陂地处科学城西北角边缘，与天河高塘石交界，毗邻科学城和天河智慧城两大强产业板块。

但是它本身是缺乏产业的，规划定位为高端改善住宅区，纯居住属性，然而我们都知道，现在有个主流的共识是，“买房跟着产业走”，因此，黄陂的这个特点，与长岭居相似，并不能算作优势。

不过黄陂由于近天河，板块势能会比长岭居大的多，这个暂且不表。

黄陂的商业配套不成熟，目前主要靠蹭天河或科学城的核心区，片区内的商业配套，值得期待的，只有广府壹号旁边的20万方商业体。

不过教育资源，有变强的趋势，当前片区内的学校有黄陂小学、黄埔军校小学、黄埔军校中学、117中学。

黄埔军校的小学和中学不用多说，口碑一直以来都不错。

就是黄陂小学和117中学口碑较差，前身是白云区的村办学校，因为黄陂原先属白云区，不过黄陂小学现在已改名为科学城实验小学，纳入黄埔广附教育集团；117中学已改名为科学城实验中学，纳入广州科学城教育集团。

这些学校名称上的变化，以及从这几年黄埔在教育上的投入和动作来看，黄埔是有野心，将自己打造成教育强区的。

然后是交通，目前主要靠6号线和广汕公路联通内外，不过6号线含金量不算高，然后广汕公路早晚高峰还挺堵。

好了，既已相识，接下来就要相知了！

那么，这个板块楼市的逻辑，到底如何？

我们知道，老黄埔的富颐，由于自身历史遗留问题，价格一直卡在5W以下。

以前中鼎倒是坚挺，价格一直跟着城光走，但在万科强大的品牌效应，以及城光相对强产品力的打压下，也没能持久，近期价格下调到了4.5-4.8左右。

所以，当前黄陂的价格，是一点也不输黄埔的第一梯队板块，老黄埔以及科学城核心区的。

这也是最让大家迷惑的点。

我们说，就板块本身而言，黄陂肯定不如老黄埔。

因为老黄埔自带鱼珠CBD规划，还近金融城、琶洲这类中心板块，地段优势实非黄陂所能比。

那既然黄陂自身优势并不大，价格为什么还能卖这么高？我觉得主要有以下3点原因：

1、黄陂夹在两大产业强板块的中间，左手天河智慧城，右手科学城核心，且离的都不远，当然关键还是抱上了天河的大腿，这是它的底气所在。

可承接天河智慧城外溢的购买力，以及科学城核心区对居住品质有要求的这一部分需求。

我们都知道，天河智慧城和科学城的产业发展，已较为成熟，具备就业中心的势能，两大板块加起来，现有的科创企业数量，近5000家。

这些就业群体本身素质不弱，而黄陂板块不大，货量有限，供需不至于失衡。

这铸就了该板块楼市坚固的基石。

2、打差异化竞争，走高端改善路线。

目前天河智慧城的保利天汇、天河壹品，科学城核心区的罗兰、中央城、时代等盘，整体偏刚需。

所以，预算上不了天汇等盘，或者能上但对居住品质有要求，希望住更大面积的，包括科学城这边对居住品质要求比较高的这部分改善群体，成为了黄陂主要的客群。

3、得益于市场的红利。

现在市场这么差，所以我说的，当然不是市场上升带来的红利，而是我们的房地产市场，经过这么多年的沉淀发展，广大人民群众最基础的居住需求，早已普遍得到了满足。

因此，房地产市场当前以及未来的趋势，都会是改善需求占主导。

03 尾声

综上所述，关于黄陂板块的价值，整体而言就是：

近天河+改善属性+顺应市场发展趋势。

因此，黄陂自有其内在价值，但我们还是要清晰认识到一点就是，单论升值潜力，黄陂与老黄埔，仍非一个量级的对手。

在老黄埔这个龙头还没发力的当下，黄陂的价格，不算高，但也只能说是相对正常的水平。

之前的5W+，属于是市场情绪拉满状态下的不理性表征。

当市场回归理性，能靠基本面站稳的，才是其底色所在。

好了，关注我，看懂楼市，穿越周期～

#野先生自有资深团队，专注广州楼市，提供一站式买房管家服务，先咨询规划后选筹，不C房，只帮买对房！