三、具体合同

㈠买卖合同

⒈交付的法律效力

⑴所有权

不动产→登记

动产→交付

⑵孳息

⑶风险

均自交付时转移风险。

⑷先占有后订立买卖合同

合同生效的时间为交付时间。

例：5月12日，甲借乙耕牛三天，14日，甲乙达成买卖合同，约定在5月31日付清价款。

5月14日，泥石流，丢失耕牛。

甲在14日取得耕牛的所有权。

耕牛灭失的损失由甲承担。

⒉标的物的风险负担

⑴交付前→出卖人

交付后→买受人

⑵买受人的原因→买受人

⑶买受人没有到约定地点收取标的物→买受人

⑷出卖人提存→买受人

⑸标的物不符合质量要求，致使合同目的不能实现→出卖人

⑹出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物的风险转移。

⑺违约责任与风险的独立性

⑻在途标的物

出卖人交由承运人运输→买受人

⑼未约定交付地点、出卖人不得不托运

→买受人

⑽出卖人按照约定代办托运→买受人

⒊标的物的检验

⑴当事人约定检验期间

怠于通知，视为标的物的数量或者质量符合约定。

⑵当事人未约定检验期间

自标的物收到之日2年内；（不变期间）

或者适用质量保证期。

⒋买卖合同的特别解除规则

⑴主物不符合约定解除合同，及于从物；

从物不符合约定被解除，不及于主物。

⑵数物，其中一物不符合约定的，就该物；

但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，可以就数物解除合同。

⑶分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款20%的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。

例：5月1日，甲到乙购买冰箱20000，

分期付款：5月1日甲支付6000并提货，

6月2日再付6000，其余7月10日付清。

6月1日未按期支付6000，

甲未支付的金额6000达到全部价款的30%＞20%，乙有权要求解除合同，

并要求甲支付使用费。

㈡商品房买卖合同

⒈销售广告的性质认定

销售广告和宣传资料→要约邀请；

对合同的订立和价格有重大影响的→要约。

说明和允诺即使未载入合同，

违反时，应当承担违约责任。

⒉商品房预售合同的效力

⑴出卖人未取得预售许可证而订立的预售合同→无效；

在起诉前取得预售许可→有效

⑵商品房预售合同应当办理登记备案手续，

登记备案手续并非合同的生效条件。

⒊法定解除条件

⑴房屋质量不合格不能交付使用；

或交付使用后，房屋质量经核验不合格。

⑵房屋质量问题严重影响正常居住使用。

⑶实际面积与合同面积误差比绝对值超过3%。

⑷出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购货款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行

⑸约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人原因导致买受人无法办理登记。

⒋可以适用惩罚性赔偿金的情形

⑴导致买卖合同目的不能实现的，无法取得。

承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

①订立合同后，出卖人未告知买受人，又抵押给第三人；

②订立合同后，出卖给第三人。

⑵导致合同无效或者被撤销、解除的。

承担已付购房款一倍的赔偿责任：

①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证；

②故意隐瞒已抵押的事实；

③故意隐瞒出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。

㈢租赁合同

⒈租赁合同的期限

超过20年的部分无效。

⒉不定期租赁

⑴未采用书面形式的视为不定期租赁；

⑵没有约定或约定不明；

⑶租赁期届满，继续使用，出租人无异议；

⒊租金的支付期限

⑴租赁期限不满一年的，应在期满支付；

⑵一年以上，每届满一年时支付 剩余不满1年热，在期满支付。

⒋维修业务

⑴出租人应当履行租赁物的维修业务；

⑵维修费由出租人支付。

⒌增设他物

出租人同意；

出租人不同意，可以要求承租人恢复原状。

⒍租赁物受损

出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

⒎风险的承担

因不可归责于承租人的事由，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

⒏转租

出租人同意，可以转租。

原合同继续有效。

⒐买卖不破租赁

所有权变动，不影响租赁合同效力。

㈣房屋租赁合同

⒈登记备案

⒉承租人的优先购买权

⑴出租人在合理期限内通知承租人。

⑵只有在房屋租赁合同中承租人才有优先购买权。

⑶未在合理期限通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的，承租人可请求出租人承担赔偿责任；

但不支持确认出租人与第三人签订的人房屋买卖合同无效。

⑷拍卖应提前5日通知承租人；

未参加拍卖，则认定承租人放弃优先拍卖权。

⒊承租人不享有优先购买权的情形

承租人主张优先购买房屋，法院不支持：

⑴房屋共有人行使优先购买权；

⑵出卖给近亲属的；

⑶出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

⑷第三人善意购买并已经办理登记手续的。

⒋房屋租赁中同住人的权利

承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

㈤融资租赁合同

⒈三方当事人：出租人、承租人、出卖人。

⒉售后出租

⒊维修义务

⑴承租人履行维修义务；

⑵风险承担

承租人；

⑶承租人对租赁物造成损害，出租人不承担责任。

⑷租赁物不符合约定或不符合使用目的，出租人不承担责任。（出租人不干预）

⑸索赔权

出卖人不履行买卖合同义务，承租人行使索赔的权利。不影响其履行融资租赁合同项下支付租金的义务。

⒋租赁物的权属

⑴在融资租赁期间，出租人享有租赁物的所有权。

⑵出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物归属没有约定或者约定不明确的，所有权归出租人。

⒌无权处分与善意取得

⒍承租人未按期支付租金

出租人可要求支付全部租金也可以解除合同。

⒎出租人可以请求解除融资租赁合同

⑴承租人未经出租人同意，转让、转租、抵押、质押、投资入股或者其他处分；

⑵不按期支付租金；

⑶没有明确约定，但承租人欠付租金达到2期以上或者数额达到全部租金15%以上。

⑷违反合同。

㈥金融机构的贷款合同

⒈利息

⑴不再设上下限

⑵借款利息不得预先在本金中扣除

⑶支付利息

借款不满一年的，应当在返还借款时一并支付；

一年以上的，每届满一年支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。

㈦民间借贷合同

⒈民间借贷的利率

⑴未超过年利率24%；

⑵超过36%，超过部分的利息约定无效。

⑶24%～36%，不支持不反对。

㈧赠与合同

⒈诺成合同、单务合同。

订立赠与合同属于双方民事法律行为。

⒉赠与人的撤销权

⑴严重侵害赠与人或其近亲属；

⑵对赠与人有扶养义务而不履行；

⑶不履行赠与合同约定的义务。

㈨承揽合同

㈩建设工程合同

⒈竣工日期

⑴竣工验收合格→以竣工验收合格之日；

⑵已经提交竣工验收报告，拖延验收→

以承包人提交验收报告之日；

⑶未经竣工验收，发包人擅自使用

→以转移占有建设工程之日。

⒉承包人的优先受偿权优于抵押权。

（十一）货运合同

⒈灭失是因不可抗力、货运本身的自然性质等，承运人不承担损害赔偿责任。

（十二）委托合同

⒈有偿或无偿

⒉可以转委托

（十三）行纪合同

⒈贸易活动

⒉有偿合同

⒊费用由行纪人自行承担

（十四）技术合同

当事人一方不同意申请专利的，另一方不得申请专利。