基本案情

2017年4月25日，唐某新、申某章在北京市xx公证处办理了公证《委托书》，受托人为曹某、刘某、肖某飞、孙某彬，其中公证《委托书》的主要内容如下：委托人唐某新、申某章系夫妻关系，唐某新是涉案房屋的房屋所有权人，因委托人事务繁忙，故委托曹某、刘某、肖某飞、孙某彬为其代理人，全权代表其办理涉案房屋有关事项。同日，张某通过银行转账给唐某新3025600元。2017年5月31日，抵押人唐某新与抵押权人张某签订《主债权及不动产抵押合同》，合同显示，主债权为310万元，债务履行期限1个月，抵押不动产为涉案房屋，担保范围为本金及利息，债务人为唐某新。同日，唐某新将100X号房抵押给张某并在房管部门办理了抵押登记手续。

2017年8月23日，肖某飞代唐某新与陈某在北京市xx区不动产登记中心签署了《存量房屋买卖合同》，约定唐某新将涉案房屋出售给陈某，房屋建筑面积99.36平方米，成交价格为248万元，房屋已经设定抵押，抵押权人为张某，出卖人于2017年8月24日前办理抵押注销手续。同日，张某注销了涉案房屋的抵押登记。2017年8月25日，陈某取得涉案房屋的不动产权证书。现涉案房屋由陈某占用。

一审庭审中，唐某新认为房屋交易价格明显过低，并就此提交房屋价格网络打印材料。陈某认为该证据真实性无法核实，一审法院通过查询我爱我家公司、链家公司等中介机构的网络平台，显示涉案房屋所在的小区房屋报价在每平方米5.4万至6.7万元之间。

裁判结果

法院认为，本案争议的焦点是陈某与肖某飞代唐某新签订的房屋买卖合同的效力问题。关于陈某与肖某飞之间是否存在恶意串通的问题。

首先，从当事人之间的关系及相关合同签订、履行过程等方面看，陈某与肖某飞在案涉合同签订前即相互认识，肖某飞与张某在与案外人梁某的借贷关系中存在委托代理关系，陈某与梁某之间也存在与房屋买卖相关的委托代理关系。陈某与肖某飞签订的房屋买卖合同中也明确载明，涉案房屋设有抵押，抵押权人为张某，陈某应知晓唐某新与张某存在债务关系。

其次，法院审查《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的内容，双方对合同签订时间、逾期交房、逾期付款、逾期过户、抵押权解押、违约责任等房屋交易关键环节及常规问题均未约定，据此，难以认定双方系正常交易，另定金支付时间约定为网签之日，以及在未收到合同约定全部房款的情况下即将房屋过户给陈某等情形也与通常的交易习惯不符。

再次，肖某飞所写收条内容存在矛盾，陈某关于笔误的解释过于牵强。另根据涉案房屋的市场价值，合同约定的房屋交易价格也远低于正常市场价值。

最后，从案涉合同签订的形式分析，一审法院认定系事先签署空白合同，由肖某飞持该合同与陈某再签署而形成并无明显不当。

综上，法院认为陈某与肖某飞签订《北京市存量房屋买卖合同》构成恶意串通，损害了唐某新的合法权益。

关于唐某新出具授权委托书是否为其真实的意思表示问题。有效的民事法律行为必须意思表示真实，否则为无效民事行为。唐某新系涉案房屋的产权人，其向张某借款，并向肖某飞出具出售涉案房屋的授权委托书，授权肖某飞出售涉案房屋，实际上是一种担保张某债权得以实现的行为，唐某新出具委托书的真实意思是为了实现借款，而非出售涉案房屋，从唐某新持续向张某账户偿还借款的情形也可印证。另，张某利用唐某新急需得到借款，使得唐某新被迫迎合其意愿，不得已向肖某飞出具出售涉案房屋的公证授权委托书，难以认定系出于唐某新本人的真实意愿。因此，唐某新出具委托书，授权肖某飞签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权过户手续及解除房屋抵押等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实的一般有效要件，应为无效民事行为。

综上所述，法院判决：

一、肖某飞代理唐某新与陈某就涉案房屋所签的《存量房屋买卖合同》无效；

二、陈某于判决生效之日起十日内配合唐某新办理将涉案房屋所有权转移登记回唐某新名下的手续；

三、陈某于判决生效之日起十日内将涉案房屋交还唐某新。

律师解析

房屋是中国人的安身之所，不少人一辈子为拥有一套房屋而努力奋斗。由于资金有限，许多人需要通过贷款买房或临时租房的方式解决居住问题。由于房屋价值大、交易环节多，犯罪分子打起房屋的主意，利用房屋抵押、租赁或老年人以房养老的需求实施“套路”，因而在交易过程中，存在着各种不确定风险。

在抵押贷款的“套路贷”案件中，往往是放贷条件以及信用审核要求低,放款时间短，这具有很强的诱惑性。在被过户的房子背后，通常都有三份公证书：

（1）赋予抵押借款合同强制执行效力的公证；

（2）全权售房委托公证; 

（3）解抵押公证。

在全权售房委托公证书上，委托的权限包括受托人可以代办银行还款手续；代理房地产的解押登记手续并领取产权证；代为确定房屋价格、出售房产，并代收房款等。

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