美的置业：生活更美的另一面，房住不炒的美丽谎言
2020年的疫情对零售行业的打击比较大，其中受影响最大的行业之一，是空调。
和很多商品不同，空调不仅需要送货上门，还要上门安装。疫情期间，都保持社交距离，空调这种相对“奢侈”的非必需品，尽量能不装就不装。新房交房也比较少，新家安装空调的需求也都拖后。
这让生产空调的家电厂商们，都坐不住了。
说起空调，最知名的当然是董小姐。
为了拯救销量，董小姐亲自进入直播间带货，但收效甚微。反倒是美的集团因为多元化转型比较顺利，受到疫情的影响相对较小。
2020年半年报显示，美的集团上半年营业收入1397亿元，同比下降9.5%；归母净利润139.3亿元，同比下降8.3%；格力电器上半年营业收入706亿元，同比下滑28.2%，实现归母净利润63.6亿元，同比下降53.7%。
很多人都知道美的是做空调的，其实它的小家电规模很大。
数据来源：同花顺iFind，制图：星空数据
再加上并购的库卡机器人等业务，美的在空调之外的业务做的绘声绘色。
很少有人知道，美的还做地产。
90年代的创业家们，很多人在主营业务开始赚钱后，都选择了来钱快的地产。
比如海尔，比如美的。
在分析京东方的时候，星空君曾经查到一份资料，京东方的创业者们一度也曾经想转型做地产，但一心产业报国的王东升拍板不做地产。
依靠优惠的政策，京东方拿到了很多低价带补贴的地，用来大规模建设面板生产线，如果京东方同时搞房地产，很难想象，还有没有耐心数十年如一日的坚持技术升级。
对于现金流优秀的企业，做地产容易上瘾，这20多年来，地产公司来钱太快了。
美的也没能免俗，2004年7月，何享健通过一家子公司取得顺德威灵房产的控股权，更名为美的置业。从此，美的置业开始发力房地产业务（主要面向广东佛山地区）。
2020年上半年，公司实现营业收入209.4亿元，同比增长47%；归母净利润20.2亿元，同比增长14%；核心利润23.6亿元，同比增长25%。
和所有的地产公司一样，美的置业也一再强调，房住不炒，降低杠杆，回笼资金。
有句老话，不要看他说了什么，要看他做了什么。
最能拆穿地产公司谎言的报表，是现金流量表。
一、真相只有一个，地产公司的现金流量表
地产公司做什么，才能算真的“房住不炒”呢？
卖房回笼的资金大于买地支付资金，道理不难理解，这是个硬杠杠。
由于地产公司的特殊性，营收、利润指标有多达数年的滞后性，一般来说，当营收和净利润开始下滑的时候，说明公司三四年前就已经开始不行了。
能够及时体现公司当前运营情况的指标，在现金流量表中。
让我们欣赏一下美的置业的经营性现金流量净额，除了2019年有小额正数，近年来都是大额负数。
数据来源：同花顺iFind，制图：星空数据
这意味着，公司常年来买地的支出远大于售房的回笼资金。
半年报中，含蓄的透露出，公司实际上在闷声增加土地储备。
说好的房住不炒呢？
二、三道红线
今年，让所有房地产公司瑟瑟发抖的消息，莫过于三道红线。
半年报显示，美的置业的三道红线，触及了两道。一是资产负债率（剔除预收款）达到了81.1%；二是净负债率高达136.7%。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
很多人对这个红线有误解，认为只要增速不超就可以了。之前星空君分析某些地产公司的时候，有读者质疑。
虽然字面理解是对的，但是忽略了对金融机构的更加严厉的限制。
在强有力的监管下，由于银行加强了风控审查，碰到红线的房地产企业，基本上不可能在银行借到钱了。
2020年上半年，公司借款多达561.1亿元，银行及其他贷款、债券分别占比78.7%、21.3%。
从利润表看，却没有利息支出。原来，公司把绝大多数借款利息都进行了资本化。
半年报显示，借款利率5.86%，资本化率5.81%。
所谓资本化，就是把利息计入待售的房产中，体现为在建工程或者存货。
从财务角度，可以减轻对利润的影响。星空君分析的房地产公司中，资本化率比较高的，往往是上杠杆比较狠的。
虽然美的置业的资金相对充裕，但长期经营性现金流量净额巨额负数，随着房地产防控越来越严格，对公司的压力也比较大。
尤其是在三道红线已经触线两个的情况下，公司如何面对呢？
半年报里提出了近期的规划，不出意外的话，还是优先买地。
三、总结
从整体情况看，美的置业的资金链是相对比较安全的。如果踏踏实实的回笼资金，能够不断的优化财务指标。
对比2020年半年报和2019年年报，公司的资产负债率确实有所下降。但是这种下降和现金流量表的指标形成背离，说明公司的“房住不炒”流于形式，公司依然在冒着风险拿地。
