楼市豫报｜小区车位归开发商还是业主？河南山东俩小区这样“决定”！
楼市豫报｜楼事儿／出品分发
小区停车位一直是大家关注和争议的话题。也是开发商、物业和小区业主关心的一个权益热点。
据公安部统计，2020年全国机动车保有量达3.72亿辆；机动车驾驶人达4.56亿人。2020年全国新注册登记机动车3328万辆，新领证驾驶人2231万人。比2019年增加114万辆，增长3.56%。
机动车数量的不断增多，不仅带来城区交通、道路交通压力难题；小区停车也成为太多业主、开发商关注的热点。其中，小区（地下）停车位（以下如无特指，主要指地下停车位）的归属权和收益权，越来越受到业主的关注、争议和纠纷，以至于有些小区业主、开发商诉诸公堂。
日前，又一起小区地下车位权属案引起媒体关注报道，山东临沂清水湾开发商山东美澳置业有限公司与清水湾小区业委会、物业公司对簿公堂，该案于12月22日下午在该市罗庄区人民法院开庭审理。中国庭审公开网对本次庭审进行了直播，截止12月26日，该场“所有权确认纠纷”直播观看量已近2万。
媒体报道资料截图
判决结果显示，山东美澳置业有限公司是清水湾花园地下车库234个停车位的权利人。
此前，有媒体报道过发生在河南郑州恒通新城小区的停车位诉讼案。起初，开发商作为原告，一审胜诉。后经过二审，再审，2020年1月，当地法院判定，驳回开发商的诉讼请求。
对照河南山东两个小区诉讼案例，有观点认为，原告被告主体可有多处相像。
01
车位之争，涉及多主体权益
大家知道，物权具有所有权、使用权、收益权等等。小区停车位也是，到底是开发商还是业主具有所有权、使用权、收益权的全部还是部分，一直以来，成为多个主体之间争议、争取的焦点。通过诉讼对薄公堂的案例也不鲜见。
上面提及的山东临沂清水湾开发商山东美澳置业有限公司与清水湾小区业委会、物业公司诉讼案（中国庭审公开网对本次庭审进行了直播）就是一例。
据媒体报道，清水湾小区业主委员会成员介绍，2019年11开始，业委会接到业主们反映，称开发商对地下车位只卖不租，由于本身小区车位配比不足，不能租赁导致了不少业主们的不满，“关键是地下车位无产权，业主们就算是买，也只是20年的使用权，一个车位的费用高达10多万。”这让业主难以理解和接受：“小区已交付广大业主使用，小区地下车库车位属不动产，开发商没有取得地下车库车位的产权证，为啥来主张产权?”
据此前媒体报道，由于小区车位问题争端不断，2020年5月清水湾小区业委会将车位管理纳入小区的物业管理中，除了开发商前期出售的车位外剩下的234个车位面向业主进行出租，经业主大会表决通过了车位收益进入小区公共收益管理。
怎样能为广大业主挣得这一权益？其间清水湾小区业委会的成员们开始到处查找相关案件，有没有比较成功的案例?他们发现郑州恒通新城小区车位权属问题的情况与他们小区非常相似。
据介绍，几经周折，清水湾小区的业主联系上了时任郑州恒通新城小区业委会的有关负责人，清水湾小区的业主代表进一步知了小区地下车位案例的所备资材。
清水湾小区业主委员会一位成员向媒体介绍，一些经验教训可供他们参考，一些做法值得他们去照搬学习。经过几个月多个部门之间的调取资料，业委会成员们拿到了清水湾小区地下车位的一手材料。清水湾小区业委会主任颜士宾还向媒体介绍，经他们调查取证，他们小区的地下车位无预售证、无施工许可证，存在各种问题。2020年9月14日，他们接到开发商以地下车位所有权为由，将业委会起诉到法院的传票。
资料图
资料图
庭审直播显示，原告山东美澳置业有限公司诉讼代理人在庭审中表示，开发商从规划部门获得了建设用地规划许可证等相关证件，对涉案车位进行了建设。本案涉及的234个车位在规划范围内，并没有占用业主的公用的道路或者其他场地。涉案车位是原告投资建设的。原告美澳公司与业主签订的商品预售合同及补充合同中明确约定，项目内的地下车位为出卖人投资建设，其所有权属于出卖人。出卖人有权采用出租、出售、赠送等方式经营处分，及在不违背规划的前提下变更用途。原告诉讼代理人认为，结合《物权法》第74条的规定，涉案的地下车库的停车位为原告公司投资建设，归原告公司所有。清水湾小区业委会及物业公司二被告侵占原告地下车位，并对外出租，已经损害了原告的合法权益。
山东省临沂市罗庄区人民法院民事判决书（2020）鲁1311民初5130号显示，山东美澳置业有限公司是清水湾花园地下车库234个停车位的权利人。
资料图
资料图
对照此前河南恒通新城小区业主与开发商开发商郑州恒通置业有限公司为争夺375个地下车位和16个地下车库，恒通置业将该小区业委会及前任物业公司和当时的物业公司，共四个被告告上法庭，此案经历过一审、二审、再审、开发商撤诉后又上诉。期间，此案经过一审业委会败诉、二审发回重审，后又在该小区内开庭再审......2019年12月，中牟县人民法院开庭审理，2020年1月2日，由中牟县人民法院判定，驳回开发商的诉讼请求。
据了解，不排除清水湾业委会准备材料上述的可能性。
02
车位归属权明确，难在哪？
那么问题来了，小区停车位权属问题，到底是归开发商还是业主？有没有一个法律上明确的说法，其间开发商、物业、业主之间的“车位之战”，答案在哪？到底道在哪？
对此，结合多位业内人士与法律界人士的观点，其中还是有共识的内容的。
地面停车位来说，地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。
漫画图
地下车位呢？
一般情况下，小区车位一般分为三类：产权车位、公摊车位、人防车位。
开发商自建的地下车库，且取得车库产权，可委托物业公司租售车位。这种产权车位可以买卖产权，产权期限为70年，与商品房期限一致。
已经纳入公摊面积建设的车位，《物权法》规定，在建筑区划内的车位、车库应当先满足业主的需求，当事人通过出售、附赠或出租等形式约定车位、车库的归属问题。占用业主共有道路或其他场地停放车辆的车位，属业主共有。这种车位是不能出售的，买方也无法拿到产权证。
按照《物权法》和《人民防空法》中“谁投资，谁受益”原则，人防车位产权归国家拥有，在不妨碍防空功能和业主车位需求情况下，开发商只拥有车位的使用权，不可出售，使用期限20年，到期后可继续租赁，开发商可约定收取一定的租费，如国家战时需要则无条件征用。
接下来，我们再来看一下河南恒通小区车位案例，一审业委会败诉、二审发回重审，后又在再审。在判决书上，有这样的内容：法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
也就是说，开发商认为业主“无理”“没有车库权”，那么开发商可以提供证据证明，最关键的是，开发商必须提供证据证明开发商的诉求。
值得注意的是，现在地下车库、车位是否取得产权证（证明）也是一个关键点。
事实上，实际中，如何去找到、判断、认定，不是每一个普通老百姓都可以明明白白、有理有据的拿到手整明白的。
再看一下山东临沂清水湾小区案例。据介绍，清水湾小区业委会接到业主们反映，称开发商对地下车位只卖不租。“地下车位无产权，业主们就算是买，也只是20年的使用权，一个车位的费用高达10多万。”据介绍，除了开发商前期出售的车位外剩下的234个车位面向业主进行出租。
资料图
有业主认为，小区已交付广大业主使用，小区地下车库车位属不动产，开发商没有取得地下车库车位的产权证，为啥来主张产权?
有业内人士表示，目前来说通常小区内的车位分为地上和地下，对于地上车位没有争议，法律规定的很清楚，属于全体业主共同共有。至于地下车位则分两种情况，先看是否属人防工程。“非人防工程的地下车位，又分两种，一种是业主分摊了成本的，毫无疑问归业主共同共有。另一种是开发商投资的，但是占用了建设区划内的地下资源，也影响到业主的日常出行，不应该完全由投资人支配，最好是协议转让给全体业主。这种情况应该明确。
如果是人防车位，法律也基本上明确了归属。根据《民法典》254条规定：“国防资产属于国家所有”，人防工程是国防资产，属于国家所有。根据《人民防空法》第5条规定：人防工程由投资者使用管理和收益。
由此，不止车位的权属，定价依据，车位是购买的使用权还是租赁权，权利期限，权利行使方式，需要另外交纳的管理费标准等等具体事宜，需要依法明确，依法行使，可最大限度避免将来发生纠纷的可能，也让业主明明白白消费。
如果你有碰到小区车位的问题、话题和烦恼，不妨留言评论，各抒己见。
接下来分享讨论几个话题
一、小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，案例意义十分重大。
二、小区配套所有权和收益权的进一步明晰、理法化，归开发商（物业公司），还是业主？老百姓关心的不多，明白的也不多。根据全国及各地《商品房价格管理规定》，有这样的内容：附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。问题是，车位等附属和配套是由开发商投资或者业主（直接或间接）承担了？业主很难举证。
三、不少业主认为，在开发商与业主而言，业主相对处于弱势，在经验和举证方面，显然处于不利地步，由开发商举证，也可以说谁主张谁举证，可以建议。
四、建筑物区分的空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权等等方面，需要一个共识性、常识性、明确性、具体性的法律法规，有着积极作用和参考
五、开发商还是业主，要敢于依法维权，善于维权。这也有助于包括不限于车位等案例的标志性和指导性意义，也是现实警示，对于以后其他小区都具有切实有效的参考和引证意义。
