看韩国和越南房地产崩盘，资本过后寸草不生

今年最火热的话题就是房地产，无论是国内还是国外，但无一例外都是坏消息。在我们国内还在讨论着怎么救市，该不该救市的时候，我们的两个邻居，韩国和越南房地产已经崩了。

韩国是因为其特有的全租房模式，运行流程是这样的，房东向银行贷款买房，房客也向银行贷款支付全租房押金。房东通过押金再去买房通过新的押金还贷，或者通过房价上涨来进行套利；房客则只需要偿还少量的全租押金贷款利息就可以了，并不用付房租。这一套流程运行下去需要两个关键点，超低的贷款利率和房价会涨。还有奇葩的一点就是，年轻人去银行贷款租房子，银行竟然给批，而且额度是房价的50%~80%，这也是为什么说全租房是韩国的特色。

在2016年欧债危机蔓延到韩国，然后韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，房价上涨，2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%，韩国房价直接飞起。那些房东炒房客们也直接疯狂，有的甚至买了几百上千套房子。

但是，从2021年8月至2022年7月，韩国六次加息，贷款利率上升导致这个模式玩不下去了，租客因为承受不了贷款利息，想从全租房转成月租房模式，向房东退回押金还给银行。但房东已经把押金拿去买了房子付了首付，所以只能选择卖房，就这样，卖房的越来越多，房价越来越低，泡沫被刺破就崩了，首尔房价直接暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量暴跌70%。

而越南近些年的发展，主要得益于中美贸易战，从外资制造业从中国撤离转移到越南开始。随着制造业入场投资，炒房客也跟着入场，他们开始在越南进行商品房买卖，而那些制造型企业也开始囤地，就这样越南的房价被慢慢的推高。

2015年越南放开了对外国人的购房限制，也就是外国人可以在越南自由购买不动产了，自此开始，越南的地产的价格就像脱缰的野马一样。炒房客们大量的进入越南，成为推高房价的强大生力军，还有一个关键性的事件是，2020年李超人进军越南地产行业，与胡志明市达成了框架合作协议，将在越南进行大规模投资，这让那些国外资本炒房客，更加确定，越南房价至少可以涨20年。

自此往后三年，越南房价以每年30%的增速上涨，稀缺地段更是达到50%以上，去年6月份是越南房产价格的巅峰，他们的首都胡志明市普通商品房均价是23000人民币每平，高档小区是5~9万，但是胡志明市普通工资水平也就是2000多块钱，他们一年的收入只能买一个平方多一点，可以说越南人民比我们更苦逼，国家还没有发展起来，他们就已经成为了终极房奴。

越南有一个著名的企业叫新皇明集团，在21年的时候，以均价68万人民币每平米拍下了胡志明市开发区的一块土地，成为史上最高标王，由此闻名！由于过于制造泡沫的行为引来了越南政府的调查，结果发现这个新皇明集团，只是某神秘资本手里的空壳公司，一直在玩着空手套白狼的游戏，他们在拍卖前，就把标的物包装成债券，玩资产证券化，也就是越南的MBS，许诺高额回报给卖出去。那时候所有人都相信越南的房价只会涨不会跌，所以很快就被销售一空，然后他们再以这种模式，拿下一块地循环运作。

从2021年年底，越南开始全面整顿房地产市场，但是即便如此，越南的地产价格在去年依然上涨了25%，因为他们已经形成了思维的惯性和共识。这房子的价格还能跌下去了吗？只是涨多少的问题而已。

然后真正击碎越南房地产泡沫的是美联储加息，再加上今年美国进口需求下滑，导致越南外贸下降了18%，外资企业开始大规模裁员，失业人数达到了105万，然后国外资本撤离，房地产市场大量抛售，但也是卖不动，导致房地产公司的资金链快速的断裂，纷纷破产。由于资本纷纷撤离，给越南留下了1200个烂尾楼项目。超过10万个房地产中介失业，近40%的房地产企业因为没有办法回笼资金而破产，地产的价格瞬间暴跌了37%，而这一切，还只是个开始。

讲完了这两个邻居房地产崩盘的全过程，再结合一下我们自己的情况，我们可以看到房地产就是一个金融工具，他的本质是资本财富再分配的游戏，通过资本快速的把泡沫扩大，再交给下面的人去玩击鼓传花的游戏，然后美联储再一个动作，直接导致泡沫炸裂，这个时候资本已经离场，留下的全是被收割的韭菜。