富田兴合苑业主的大事小事462、业委会问题普遍，影响小区发展

富田兴合苑业主的大事小事462、业委会问题普遍，影响小区发展

 

小区相关文章：《春江花园业委会名声远播全国 8年来平稳自治》（江南晚报于2016-06-16 09:35 发表于新浪网）

文章内容：

小区物业和业委会的关系通常非常微妙，因利益之争产生矛盾并不鲜见。一些主管部门对小区成立业委会并不积极，担心因此多出更多是非。而成立业委会后，谁来监管业委会，如何真正使其在小区物权和人事方面发挥应有的作用，至今不少小区仍在苦苦探索。

 

个案对比

小标题：业委会又见纷争，才过一年就要改选主任

 

惠山区（位于无锡市）某小区即将召开一次业主大会改选业委会主任，一位业主表示，业委会先是只有总账，后来再公开明细，其中奇奇怪怪的账目说不清楚。比如，一把景观遮阳伞的报价是1700元，说是在淘宝上买的，而实际上类似的遮阳伞不过200元上下。还有业主表示，现在聘请的物业公司仅由业委会主任自己签约，没有经过业主大会确认，对现在的物业公司服务也不甚满意。

 

小区物业离开后，曾留下上百万元资金，钱是由社区保管的，但业委会主任自行保管公章，自行领钱。“我们问过社区，为啥他能随便领到钱”，一位业主介绍说，社区的想法是，他们认可公章，以为业委会有一套制约规范。但实际上，对于公章的存放，业委会成员之间并没有明确的说法。

 

出于成本和收入流动性较大的考虑，小区至今没有进行过正规的物业收支审计。据了解，业委会成员没有工资收入，当初愿意出来负责的人，应该都是热心人。但是在真正处事过程中，仍有部分业主表示了不满，认为财务混乱，希望通过业主大会罢免业委会主任。据了解，这个小区已是第二次出现罢免业委会主任的情况。不过，现任业委会主任不愿意接受采访。

 

[律师点评]

　　锡城业委会问题普遍，影响小区发展

金渠律师事务所蔡全义律师表示，锡城各小区业委会其实还处在建设阶段，存在问题大多相似。比如，业委会没有例会，也不定期组织召开业主大会；业委会决策机制缺失，资金进出由业委会主任或副主任一人决定；内部账目混乱，收支不平衡；业委会成员之间有分歧，很难达成一致意见；业委会成员招募很难，或委员只挂名，绝大部分工作实际只有一两个人做。

 

一旦业委会出现问题，各种情况也会纷至沓来，比如业主的意见得不到及时反映，问题得不到及时解决，财务账目不清导致侵犯业主公共收益，一些小区因账目不清而出现了大规模上访情况。在蔡全义看来，“摆正业委会位置，制定规范的制度和按时的财务审计是不可缺少的。”

 

小标题：锡东第一大盘，如何实现8年平稳自治

锡城有没有业委会制度规范的样板呢？蔡全义说，春江花园业委会可以算一个。

常本靖（jìng）是春江花园业委会主任，6月14日，小区业主孙师傅特意找到他询问，该如何让小区100多位没有交物业费的业主交费。在他看来，这些业主侵犯的是全体业主的利益。

 

6月18日，常本靖要前往广州参加2016华南和谐社区高峰论坛。这几年，他在不少城市参加过经验交流——春江花园早就是全国级的业委会自治样板，甚至让人感觉，他们在外的名气比在无锡还大。有些外地城市来该小区参观交流、照搬经验，实现了小区的良性管理。连香港城市大学的教授来小区参观后，也对这里的管理赞不绝口。

 

春江花园一期、二期共有3252户，建筑面积达到54.8万平方米，物业费0.5元/平方米，从2008年至今实行业委会自治管理，8年间运行平稳，业委会换了三届但人员变动不大。值得一提的是，春江花园的模式一度在业内并不被看好，物业主管部门甚至曾表示极大担忧。

两个月前，小区刚刚完成业委会换届，业绩单是这样：从2008年到2015年，小区共计积累资金约1300万元，小区更新花去约800万元，还剩500多万元，每户业主的公共账户上多了1800元。当然，这1800元不能使用，而是业主为房子存储的一笔大修理基金。

 

从2003年开始陆续有业主入住的春江花园，曾号称锡东第一大盘，原本的物业是上海一家知名公司。2007年12月，业委会成立后，他们发现仅2004年公共部位的收益就达到240万元，其中相当一部分原本该归业主所有，却都归在物业公司名下。“当初是想挽留物业公司的，甚至承诺给其业内最高的利润标准8%，按当时去除各种费用后，另支付24万元给物业公司。”常本靖说，对方不干，不肯为公共部位收益单独建账。

 

常本靖并没有否认当年物业公司管理的业绩，在他看来，管理确实不错，但代价太大，业主的权益被侵犯太多。在这样的背景下，物业公司被清退，业委会劝留了公司原班员工，实现了平稳过渡。

 

　　[个中曲折]

　　为安装雨棚的一笔账，业主曾经举报

每年冬天14万平方米草坪都会种上冬播黑麦草，实现一年四季常绿；所有楼道要进行重新粉刷；几十幢楼道门口都加装不锈钢加玻璃的雨棚；道路进行了整修；喷水池和景观灯进行了更新；增设了不少小区探头，从黑白变成了彩色；地下泵房、进门道闸、游泳池也进行了更新……常本靖一口气报出这8年来花掉的800万元所含大项时，口气中带着自豪。尽管没有物业公司，但小区管理质量没有下降，各种维护延缓了小区“变老变旧”的过程。

　　烦恼并非没有。一些业主表示，常老头喜欢揽工程，私下一定是拿了好处。就拿安装雨棚来说，业委会花了40多万元，本来想通过免开发票，为业主们省下几万元，但有业主发现 进行了举报。合同和账目都很清楚，这一决定也经过了所有委员们的签字确认，但确实不合法。后来，业委会要求安装公司出具发票，补交税款。这件事以后，业委会的税务意识大大加强，不再为省小钱，而做触犯法律风险的事情。其实这样的做法，也避免了许多财务收支无法说清的尴尬。

 

“外来公司想到小区摆个摊，先要到办公室谈价钱，然后业务部收钱，保安还会到现场，审查钱到账没有。每一件事情的决策，参与的部门很多。一张报销单也至少有6个以上人员签字。

请看下集《富田兴合苑业主的大事小事463、江南春晓试水业主自治 组建物业聘职业经理人》”

若不知晓历史，便看不清未来

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