这个月，可能是今年出货的最好机会！

二月逼近7000套二手房数据的出炉，这几天让杭州中介圈一片狂欢。

二手房回暖趋势确实明显，2月成交6894套，单日成交达到438套。同比去年2月的1934套增长了256%，即便与去年春节后的月份（去年3月成交4524套）相比，依旧要高出52%。

一个经典的朋友圈文案是这些写的：

杭州楼市的春天来了！杭州楼市重回2016年！

甚至还流传某小区业主发起了涨价倡议。

但杭州二手房现在真的火了吗？

我的答案是：是的，但下半年很难持续！

这个三月肯定会继承二月的热度，继续以价换量，但也可能是杭州房东今年最好的卖房窗口期！

这个窗口期之所以有限，是因为红二月有非常明显的三个特征。

1、年后二手房成交量暴涨，是以价换量换来的，不是什么行情大涨，很多二手房东趁着这波小阳春在降价出货。

2、杭州二手房库存达到了惊人的二十二万套，今年交付大年，超10万套新房将要交付，转眼就成二手次新房，这种供求关系，会有春天吗？

3、今年土拍大年，限价的房源源源不断流入市场，难道这批房源不比二手房更香吗？

最关键是，仔细分析二月二手房成交结构，可以明显看出来飙涨的成交量，既不是次新房也不是老破小带来的，而是交付一些年头的刚需板块占了大头。

代表楼盘如：未来科技城的绿城翡翠城，义桥的绿都御景蓝湾，青山湖的越秀青汇城，下沙沿江的保利东湾等。

刚需板块低总价项目占了成交大头，杭州楼市购买力没有根本性改善，大部分是年前购买需求的强释放。

比如保利东湾、御景蓝湾这些楼盘二手房价格长期横盘，仅仅两万+，一二手反倒挂，而且户型更好，配套成熟，拎包入住，性价比突显，海量成交是必然。

2月份，基本除了奥体，杭州改善板块没有明显成交拉升，说明杭州二手房市场还是处理买方冷静、卖方出逃的平衡阶段。

刚需火热是需求释放，改善跟风才是预期拉涨，杭州二手房历来如此。

这波成交均价也说明了一切。

2月份杭州二手房签约均价约32601元/㎡，环比1月份上涨约1.184%，虽然成交量带看量上涨，上涨很不起眼，市场量变还没有引起质变。

从涨跌来看，近30天杭州跌价二手房源20761套，涨价房源2589套，房东下调价格意愿依旧较为强烈。

刚需打头，核心板块的改善和高端楼盘，还未见其声，降价房源数量吊打涨价房源数量

回顾杭州楼市历史，每一轮牛市周期，这种成交结构，不具备持续性，很难带来大的行情。

和2018年和2021年上半年行情极为相似。

警惕小阳春后的倒春寒，不要吝惜接下来的置换和出货。

现在就谈杭州二手房即将大反弹远远尚早，顶多在尝试触底。

且不论2月的二手房成交数据只是一个基础，就算连续三个月成交达到6000套，也仅仅是行情分水岭的底线。

翻开前三轮杭州楼市牛熊周期，起码连续三个月二手房成交量达到6000套以上，才能推测楼市底部出现，随后才能开启一轮行情。如果达不到连续三个月月成交6000套以上的成交量，谈二手房完全回春春天纯属画饼。

要知道，6000看起来很多，实际也就是连2021年同期的一半都没有，更不能和2018年比了。

尤其警惕的是：2月杭州二手房新增挂牌量达到了1.7万套，现在实际二手挂牌量已经超过22万套，消化周期达36个月。

即便2020年杭州房地产市场火爆的时候，二手房去化率高达10%左右，每个月成交过万套，现在去化率仅仅在3%左右，成交量还不足以支撑二手房价格上涨。历史不会重复，但会惊人的相似！
历史上，2021年7月成交6300多套，没有持续性，此后市场开始下跌，此后的一年左右，月成交量维持在三四千套，去年”5.17“后，6月成交突破6000套，也没有持续性，仅仅是短期的新政效应。后续行情都比较惨淡。

所以，一定要理性、冷静、客观的多角度看待这个“红二月”，一定要结合接下来的3月和4月数据，即便更加火爆，也来得及上车。

系统观察，辩证看待，认真找笋，不要盲目赶车。

最关键是，接下来的海量新房，会截断二手房的资金流。

相对于2018年、2021年的“七月围城”，而2023年的7月可能迎来近几年最猛烈的推盘潮。

这个不是变数，而是既定的恒量。

这几天的土地清单大家也看到了，周周报地，月月推地，“卖地狂魔”杭州正在加班加点。

上个月， 2023年度杭州市区住宅用地拟出让地块详细清单（第一批）出炉，杭州市区拟供住宅用地共计73宗，约315公顷。

其中，市本级（含钱塘）27宗，余杭区12宗，萧山区11宗，临平区10宗，富阳区7宗，临安区6宗。从时间节点看，73宗宅地最晚于5月31日前组织出让公告，也就是说这么多宗土地要集中在今年上半年全部"all  in"一把压上去。这么集中上市，新房和二手房市场暗藏隐忧，就看杭州操盘的水平如何了。
而且我判断下半年，乃至后亚运时代，杭州这种卖地节奏不会放缓，尤其这几年杭州多了那么多郊区新城，都是土地供应的大户，土地供应变成新房，新房截留了大量市场购买力，掐断了二手房的流动性。
综上所述，二手房挂牌泰山压顶，土地供应蠢蠢欲动，二手房乃至郊区新房成交去化速度能不能持续3个月的热度，还要打一个大大的问号！

从2月节奏来看，可以预见，3月依然是红三月，无论是置换还是落袋，对于房东来说，这个3月，可能就是今年卖房的最好机会！