3万！昆明房价难以逾越的天花板？
上周，昆明一环内的两个核心楼盘翠湖一品和艺城春城9號相继推售，均价不约而同都定在了27000元/平方米左右，之前盛传的均价3万+/平方米并未出现。
纵观昆明楼市，即便中央豪宅（除别墅外），定价也相对保守，3万俨然成为了昆明房价难以逾越的天花板？
据云南房网梳理，昆明楼市从一环内到二环边，从核心商圈到地铁上盖，不乏众多高端项目，华润中心润府、融创春城書院、融创人民路1979、金茂府、隆盛府等比比皆是。
其中，华润中心润府是华润万象级豪宅，项目二期毛坯高层单价最低16000元/平方米起，三期精装高层户型最小122平方米，单价22000元/平方米，装标4000元/平方米。
融创人民路1979位于地铁3号线梁家河站旁，项目精装高层单价约20000元/平方米；融创春城書院则是融创TOP级豪宅作品，项目129-195平方米精装高层均价约27000元/平方米，260平方米的最大户型毛坯高层单价卖到28000-29000元/平方米。
金茂府和隆盛府区位很相近，都地处一环边，坐拥大悦城商业配套。隆盛府精装高层开盘单价22000元/平米，目前单价25000-26000元/平米。金茂府虽尚未披露价格，虽然项目高层精装标准高达5000元/平米，但单价预计也难以突破3万大关。
此外，位于北京路金刀营的美的北京路9號、信达万科京江隐翠两个楼盘同样以豪宅著称。两个项目一前一后开盘，精装标准同为5000元/平米，万科京江隐翠开盘单价约24000元/平米，美的北京路9號单价约24500元/平米。
那么，昆明到底有没超过3万/平方米单价的楼盘呢？当然有，但也确实包含了别墅项目。
2021年6月，昆明海东环湖片区，均价便突破3万，达到31132元/平方米，一时领涨昆明楼市。
当下，搜索昆明楼市3万/平方米楼盘，书香林语苑一枝独秀。
再看二手房方面，据统计，五华区二手房均价始终排在第一梯队，在30000元/平方米以上的小区有28个，全部位于翠湖-小西门片区，最高均价是位于翠湖东路的工行宿舍，与翠湖仅一路之隔，参考均价45343元/平方米。
翠湖大IP、师大附小和武成小学，推动片区内二手房价格整体上涨，在五华区二手房小区涨幅TOP20榜单中，有10余个小区在翠湖片区，如翠湖俊园、翠湖太龙公馆、小吉坡住宅区、云师大宿舍、都市名园等。
此外，盘龙区二手房住宅12月最贵的小区为俊发逸天峰，均价超过3万/平方米。
虽然有3万+的单价存在，但是不难发现，昆明房价除了别墅之外，破3万/平方米的物业的确是凤毛麟角，当下各豪宅项目的定价也证实了这一点。3万对于昆明房价而言，的确是个“天花板”。
对此，总有人会说，昆明房价至少3万。看看5年前，看看10年前，现在不过是过渡而已。
但我想说，在“稳”字当头的楼市大背景下，如果没有意外事件发生，昆明房价在10年之内或都难以突破3万的均价。
为什么？
我们先来看看过去10年昆明房价平均涨幅
机构数据显示，过去10年，昆明房价年均涨幅为8.22%！
也就是说，2010年7000多均价的房子，到现在差不多翻了一倍，接近1.5万/平方米！这个行情基本合理，比较贴近真实的市场感知。
再来看看昆明房价何时先破2万/平方米？
在2019年，就有人预估大概3年左右昆明会到均价2万/平方米，但因为疫情对楼市的冲击，延缓了房价上涨的势头，昆明房价到达这个价格的时间和底气都不容乐观，再加上疫情对云南旅游业的损害，投资信心一时半会很难恢复。
那么，究竟多久可以达到这个价格门槛？
这主要看经济的恢复情况。从以往经验来看，昆明楼市购房主力大量依赖外来投资，昆明楼市恢复需要外部经济恢复支撑；在双循环经济的带动之下，昆明楼市最终恢复应该是大概率事件。
按照调控要求的年均5%左右的涨幅，结合房地产已过快速发展的拐点，那么，昆明房价到达2万可能需要6、7年时间。
最后看看昆明房价多久可以到3万/平方米？
目前的客观制约因素有三个：
一是疫情冲击了经济，冲击了购买力，冲击了置业观。不管是昆明，还是外地，经济都遭受了不同程度的打击，恢复都需要时间，只是经济韧性不同，恢复周期长短不一；经济恢复意味着购买力恢复，但购买力恢复之后，是不是意味着外部购买力还愿意像以前一样来昆明买房？就存在不确定性了。
二是房价涨幅难以恢复到以前。房地产业已过高速发展时期，房价涨幅已经明显回落，未来保持以往高速上涨的幅度很难。另外，按一般理解，调控政策要求的城市房价年均涨幅不得高于5个百分点，昆明也不应成为调控的例外。在稳字当头的政策指导下，大涨大跌显然都不太可能。
三是周边核心城市房价暂时也很难到3万的价格水平。在西南地区各城市排名中，成都和重庆是第一档，而新一线的成都，直辖市重庆的房价都没有到3万/平方米的均价，昆明哪有底气涨到这个价？
既然提到了成都，先看看GDP，成都2020年GDP达17716.7亿元,增长4.0%，，而昆明 2020年GDP6733.79亿,同比增长2.3%。再看看人均收入，2020年成都居民人均可支配收入48593元,增长5.9%；2020年,昆明居民人均可支配收入为38762元,同比增长4.7%。
看来，昆明3万+的时代还得再等等。
来源：蜗的生活、云南房网、昆明猩房楼市等
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