实习周记-09-疫情防控措施与商业地产租赁纠纷

一、上海法院对疫情期间或受疫情影响的司法审判程序和实体应对和处理

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（一）：诉讼程序

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（二）：合同纠纷

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（三）：破产、海事海商、行政案件

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（四）：金融案件

二、2020年新冠肺炎疫情 = 不可抗力（上海高院）

三、疫情期间的租金应否减免？

1.   因不可抗力可减免房租

法律依据：《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（二）

1）无法使用、被动停业（不可抗力 → 法定减免事由）

① 房子被防控 → 举证

政府部门（包括居委会）的官网官微（微博、微信）、新闻发布会、声明、通知等要求停产停业的

物权、产权人、商场的管理者的官网、官微（微博、微信）、新闻发布会、声明、通知等要求停产停业的

② 人被防控 → 举证

确认新冠、疑似新冠、强制被隔离的证据

2）客流量明显减少（公平原则 → 酌定减少）

无法举证，但确实受到了影响

2.   针对不可抗力，及时通知的义务

《合同法》第一百一十八条【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明

上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）问题4：对于合同法第一百一十八条规定的通知义务和证明义务，实践中不宜作过高要求

3.   减免租金时间段

1）起算时间：

① 住所地或合同履行地省级政府启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的时间

上海：2020.1.24

② 被迫停工

2）终止时间

① 住所地或合同履行地省级政府终止重大突发公共卫生事件一级响应机制的时间

② 收到复工通知、解除“查封”

③ 终止之前，实际复工

四、疫情导致无法经营下去，能否提前退租？

1.   解除合同

1)   约定解除：合同解除条款

2)   法定解除：法律规定 → 《合同法》第94条第（一）款：因不可抗力致使不能实现合同目的

2.   确实经营不下去了，如何处理？

1)   仔细阅看合同内容

2)   协商解除

3)   尽快交接房屋（无论协商结果如何）

4)   保留好交接房屋、协商等的所有证据

五、疫情期间租客拒不付租，出租方是否要解除合同提前收回房屋？

出租方先催告，后通过合同解除条款解除合同