紧邻虹桥副中心，配有运动场和菜场，青浦这个住宅项目方案来了

内容摘要：青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01地块项目方案公示，规划住宅套数下限为293套，房地联动价为65000元/平方米。配套有综合运动场和菜场。

蟠东路西侧18-01地块区位图

近日，青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01地块项目方案公示。

青浦区徐泾镇蟠东路西侧18-01地块位于龙联路、蟠东路西南，板块上隶属于虹桥主城区。

今年8月，同济以总价13.32亿元摘得青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块，成交楼面价为30346元/平方米，溢价率9.66%。

该地块房地联动价为65000元/平方米。

下面我们一起了解一下该项目方案设计：

蟠东路西侧18-01地块总平面图

一、项目方案

地块控制性指标：

地块名称：西虹桥蟠东路西侧18-01地块

地块四至：东至蟠东路，南至绿地（崧泽大道），西至蟠文路，北至龙联路

用地性质：三类住宅组团用地（普通商品房）

用地面积：16611.10平方米

总建筑面积：50760.36平方米

其中地上建筑面积：35460.36平方米

地下建筑面积：15300.00平方米

计容面积：33222.20平方米

建筑层数：地上最多16层，地下一层

建筑高度：最高建筑高度为55.55米

容积率：2.0

建筑密度：22.00%

绿地率：35%

占地及建筑体量，蟠东路西侧18-01地块占地面积16611.10平方米，约合24.9亩，其容积率2.0，总建筑面积为50760.36平方米，其中地上建筑面积35460.36平方米，地下建筑面积15300.00平方米（计容面积33222.20平方米）。

功能分布，该居住区住宅楼沿南北两端排列，小区中央规划了集中公共绿地和活动空间等。

出入口，该居住区共规划了4个出入口，出入口类型方面区别了人行出入口、机动车出入口、消防应急出入口三类。东侧的潘东路上出入口兼顾了上述三类出入口功能；蟠文路北端出入口为机动车和消防应急出入口；蟠文路中段为人行出入口；蟠文路南端为消防应急出入口。所以未来业主车辆出入主要走蟠文路北端和蟠东路出入口。

住宅栋数，对于一个小区来说，18-01地块可以说是“袖珍”型的。仅规划了4栋住宅楼，也就是总平面图上1-4号楼，除了4号楼最东侧单元号规划了保障性住房外，其余住宅楼均为普通商品房。

保障性住房占比，本地块范围内配建保障性住房建筑面积应占该地块规划总住宅建筑面积的 5%以上，计1661.11平方米以上。

住宅楼层/建筑高度，本项目住宅楼层有14层和16层两类，其中1号楼为16层，建筑高度为49.9米；其余2-4号楼均为14层，建筑高度为44米；上述建筑均规划了地下一层地下室。

另外，上述住宅楼栋部分单元号首层设置架空层。以用作通道，布置绿化小品，居民休闲等公共用途，总面积不应小于居住建筑底层总面积的20%，并应与住宅小区内部环境一体化设计；架空层不得封闭，满足24小时对外开放。

栋距，该小区尽管“袖珍”，但栋距却是“大尺度”。我们看到1号与3号楼之间的前后栋距高达46.3米，而2号与4号楼之间前后栋距更是高达了48米。而南侧的3、4号楼建筑高度仅44米，这意味着北侧1、2号楼采光“无敌了”，可以全时段采光不受干扰。

中小套型，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60%，计19933.32平方米以上。

根据《上海市住宅设计标准》定义，十层及十层以上或高度大于27米的住宅为高层住宅，故本项目为高层住宅产品，即中小套型面积为不大于100平方米。

住宅供应量，根据该地块出让文件规定，该项目规划住宅套数下限为 293套（含保障性住房）。

房地联动价，蟠东路西侧18-01地块房地联动价为65000元/平方米。其比北侧住宅地块高出了1000元/平方米，即华发&江苏海润开发的龙联路北侧07-02地块是今年首批出让地块，房地联动价为64000元/平方米。

交付标准，该地块为100%全装修交付，包括保障性住宅。

停车位，该地块为“人车分流型”社区，地块停车位配比按照三类区域标准，普通商品房小于90平方米的户型以1:1配置，90-140平方米户型以1:1.3配置，大于140平方米户型以1:1.6配置。

其中，原则上地面停车位一般不超过总车位15%，从这版公示图来看，目前仅在地块西北角设置了少量访客地面停车位，更多为地下停车位。

节能设计，本项目建筑应当达到不低于一星级绿色建筑标准，项目应实施可再生能源太阳能光伏设计，光伏安装面积不低于屋顶总面积30%。

绿化率，本项目绿地率为35% ，公共绿地面积不低于8479.21平方米（包括18-03、18-04地块）。

项目内配套，本项目18-01地块中5号楼栋标注为配套用房，不确定这里的配套是含商业还是单指物业、业委会等。该地块出让文件中仅明文规定了要求配建100平方米建筑面积的活动室用房。

另外，同济本次一起摘得的地块中，还包括了北侧的18-03地块社区体育用地（综合运动场）和18-04地块社区商业用地（菜场），该出让文件显示：

18-03地块：建筑体量不少于6227.64平方米，建议基本配置为室内社区多功能运动中心，体育场地设施不少于8项，如乒乓球室、多功能馆(篮球、排球、羽毛球综合)、多功能房、器械健身房等。

18-04地块：应确保菜场建筑面积不少于1500平方米，菜市场按照智慧菜市场要求进行建设管理。该地块除菜场部分外可积极引入社区便民商业，统一营运 。

所以，我们判断18-01住宅地块内应该没有配套商业功能了。

上述地块将与住宅同期建设。

特别约定，同济需出资建设南侧的18-02地块公共绿地、用地面积7025.4平方米，建成后无偿移交给青浦区徐泾镇人民政府。

二、周边配套

蟠东路西侧18-01地块周边配套

区位与板块：蟠东路西侧18-01地块隶属于虹桥主城区，紧邻规划的虹桥主城副中心，周边配套非常成熟。

公办教育设施：根据今年公布的青浦区公办学校招生计划，并参照周边小区对口学区划分，项目现有对口公办学校分别为青浦实验潘文幼儿园、徐泾小学、徐泾中学（仅供参考）。

民办教育设施：世界外国语学校（幼儿园-高中），爱菊幼儿园。

商业配套：蟠龙天地，虹桥主城副中心内的首位奥特莱斯及建设中兰韵中心、联美汇项目、百老汇项目等。

交通设施：项目两侧有17号线蟠龙路站和诸光路站。

三、徐泾虹桥主城区同期开发楼盘

徐泾虹桥主城区同期开发楼盘

目前，徐泾虹桥主城片区板块同期在建楼盘共有8个（包括本案蟠东路西侧18-01地块项目），该区域房地联动价区间在60000元/平方米-69500元/平方米之间。本案蟠东路西侧18-01地块项目排在第二高。

该板块最高房地联动价为69500元/平方米，该价格也同时引领了整个青浦区，为华润开发今年青浦首批出让的小涞港西侧52-20地块。该项目容积率仅1.2，为低密度住宅产品。

徐泾虹桥主城片区上述8个项目未来将向市场供应至少7308套住宅。

四、开发商背景

根据上海同济房地产有限公司官网显示，始创于1993年的同济房产系上海同济科技实业股份有限公司（上市代码600846）的全资子公司（国资控股）。其先后投资和建成的住宅小区包括有同悦湾华庭、同济晶萃、同济融创玫瑰园等。

大家对该项目有兴趣吗？

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资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈