住宅质量鉴定

住宅质量鉴定是房屋验收中必不可少的一个环节，它是对房屋建筑质量、使用功能及安全性能的认定。目前，我国对住宅质量的检验评定尚无统一的国家标准，各省市根据实际情况制定了相应的标准或规定。《城市房地产管理法》第62条规定：新建成的商品房经综合验收合格后，方能交付用户使用。因此，为了购房人购买到满意的商品住宅，《城市房地产经营管理条例》、《北京市实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《北京市建设工程质量管理条例》等有关法律、法规均要求商在交房时提供《竣工综合验收合格证》。

《竣工验收备案管理办法》7条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内向建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。未经验收或者验收不合格的不得交付使用；已交付使用的单位应当向建设行政主管部门报告存在的问题并及时修复处理；拒不改正的，依法追究责任。

建设部颁布实施的《商品住宅实行质量书和住宅使用说明书制度的规定》也明确规定房地产企业应当在销售现场公示该商品房的质量保修期和保修范围等事项。但目前由于种种原因，《竣工总验合格证》（以下简称"大修证"）仍不能成为购房者进行工程质量监督的有效凭证之一（见图1）。为此我们结合工作实践撰写此文以供读者参考借鉴。（注：《竣工总验合格证》）

住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（gb-2013）通知

一、《竣工总验合格证》的概念：

根据建设部发布的《竣工验收备案管理办法》，凡通过规划管理部门批准建设的工程项目都要申请办理"大修证"，只有取得"大修证"（包括分户验收证明）才能说明该项目的工程质量符合设计要求和合同约定条件。《竣工总检查报核办法》（建设发〔2007）119号）第17条规定："建设单位应当按照国家有关规定组织有关单位和人员对涉及公共安全的试运行项目进行联合核验"。由此可见，"大修报审表"是主管部门为确保建设项目顺利完成而强制要求建设单位提交的一份材料文件（详见附件一），也是业主行使权利的重要依据之一。

二、如何理解与适用：

《建设工程质量监督条例》《北京市建设工程质量管理条例》《商品住宅实行质量书制度和说明书制度的暂行规定》，以及上述三部委的相关规范性文件都明确规定了商在交房时应提供的证件就是"竣工总试收结算表"。