土拍研报 | 成都三批集中供地收官:优质地块政策宽松齐上阵

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第三批次成都集中供地解析

研究员：赵文浩

发布时间：2021年12月10日

三批次成都土拍在规模上显著低于第两批次，在供地结构上加大了天府新区和高新区的土地供应，在土拍规则上放松了现房销售和竞自持租赁住房等要求。在拿地企业方面，多为国企拿地，但是民营房企拿地参与程度更高。相较一批次的火热，二批次热度下滑过快，三批次热度逐步回暖。总体上来说成都三批土拍回归理性，平稳收官。

三批次供求面积下滑，优质地块供应比例加大

12月9日，成都第三批土拍宣告结束。本批次共有40宗住宅用地正式公告，开拍后33宗成功出让，剩余7宗发生流拍。成交地块的出让面积为142.06万平方米，较第二批次减少41.8%，成交地块的计容建筑面积为287.3万平方米，较第二批次减少41.4%，成交总价328.71亿元，较第二批次减少26.3%，计容楼面地价为11441.64元/平方米，较第二批次上涨25.7%。本批次集中供地较第二批次供应规模减少，同时，“5+2“区域地块占比增加，最终使得较第二批次供求面积发生下滑，但是成交楼面均价升高。

从各个行政区来看，本次除了新津区以外，各个行政区均有土地成交，分区域来看，天府新区成交的出让面积，计容建筑面积和成交总价均居各个行政区之首，数值分别为38.05万平方米，85.59万平方米和113.84亿元。价格方面高新区成交计容楼面地价为19600元/平方米，居各个行政区之首。

从供应方面来看，出让地块多位于“5+2“区域，出让面积和规划建筑面积分别为102.4万平方米和213.7万平方米，占比分别为56%和57%。和前两次供地结构不同的是，三批次增加了“5+2“区域地块的供应，尤其加大了天府新区和高新区的地块供应，这两个区域作为成都土拍的热门区域，此举无疑是为了提升本批次土拍热度。

数据说明：成华区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、天府新区和高新区为5+2区域，龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区和郫都区为近郊区域。

土拍规则稳中有变，适度放松利好房企

三批次土拍，依然采用“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，同时对于参与竞买企业的开发资质和资金来源进行严格把控。对于每一块土地规定了最高地价和清水房最高销售均价，在出让公告中明确列出，溢价率设置在14%-15%之间，地房比设置在0.3-0.6之间。

此外，本次土拍规则做出调整，出台了多项利好房企的竞买措施。除两宗纯人才公寓用外，其余38宗地均在宗地达到土地最高限价后设置“竞销售型一类人才公寓比例”的竞价方式，减少了配建人才公寓的地块比例。第二批次有部分地块是在达到最高限价后竞自持保障性租赁住宅比例，本批次取消了该类竞价方式，使得项目利润有保证，利好房企。二批次的部分地块存在着现房销售的要求，三批次全面取消了现房销售要求，对于开发商来说这有利于减轻资金压力。

过半数地块底价成交，不同区域地块分化

本批次成都集中供地中，40宗地块中有21宗地块底价成交，有12宗溢价成交，7宗发生流拍，总体溢价率为4.6%。和第二批次过半地块流拍，总体溢价率为2.2%相比，本批次土拍热度回暖。

本批次土拍热度回暖主要有政策和城市两方面的原因。在政策层面，中央层面指出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，同时针对房企的融资政策逐步放松。在城市层面，本批次优质地块供应比例加大，再加上竞价规则放松。尽管现阶段房企的销售并未有大的起色，但是政策已经逐步放宽，市场的信心逐步恢复，房企的拿地的信心也在逐步恢复。

本批次竞拍过程中达到最高限价成交地块均位于“5+2“区域，其它区域地块多为底价成交。天府新区和高新南区有产业和人口的支持，在今年的土拍中一直属于热门区域。现阶段市场并未完全走出低谷，房企拿地投资会尽量把有限的资金用在确定性较高的地块，区域条件一般或者出让规则较为严苛的地块房企一般不热衷，这也就造成了本批次地块成交溢价情况的分化。

国企民企均有斩获，民企参与度提升

成都拿地房企第一批次集中供地拿地企业主要为民营房企，第二批次和第三批次的拿地企业主要是国企央企性质的房地产公司。焦点研究院数据显示，1-11月，房企在信托、境内债、资产证券化和境外债渠道共募得资金17217.7亿元，同比下滑19.8%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点，下滑幅度有所收缓。单月方面，11月房地产市场融资迅速回暖，总规模环比增长76.3%，金融机构对于国企和央企性质的房地产公司发债规模增大，同时融资成本也有所下滑。这些因素都使得国企和央企性质的房地产公司在三批集中供地中拿地节奏不减。

值得注意的是，和第二批次相比，第三批次民营房企参与比例更高，有第二批次的拿地数量占比26%变为三批次的36%。本批次拿地民营多在成都已有地产项目，在前两批次拿地较少，三批次土拍条件放松，积极参与补充土储，此外新希望和绿城等多家民企也参与本批次竞买。

年末成都出台放松政策，10月新房成交量跌价涨

焦点研究院数据显示，2021年新房成交量在4月达到峰值后，5月出现下滑，5-9月逐步攀升，9月达到峰值，供应量在1-9月波动较大。10月成都中心城区新建商品住宅供求总量均发生下滑，供应量为179.1万平方米，成交量达到79.96万平方米，环比分别减少21%和59%，销售均价为17343元/平方米，较上月增加7%。

值得注意的是，11月，成都市住建局印发《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，该通知指出提高房地产审批效率;鼓励项目加快上市销售，对出让期内提前上市项目予以信用激励;提高预售资金监管使用效率，协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。预计随着政策的放松，成都市区新房交易有望出现年末翘尾行情。

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