北上广等地二手房房东「开卷」，为卖房送中介红包、手机和车，楼市是否迎来了重要拐点？房价会降价吗？

2023 年 5 月，中国楼市出现了一些新的变化。在北上广等一线城市和部分热点二线城市，二手房的房东们开始「开卷」，为了能够尽快卖掉自己的房子，不惜给中介送出各种诱人的奖励，比如红包、手机、甚至是汽车。这些奇葩的营销手段，引发了市场的广泛关注和讨论，也让人们不禁产生了一个疑问：楼市是否迎来了重要拐点？房价会降价吗？我们可以从以下几个方面来分析：

一是供需失衡。近期，一线城市和部分热点二线城市的二手房市场出现了供大于求的局面。根据数据显示 ，北京、上海、杭州、天津等城市的二手房挂牌量都创下了历史新高或近期新高。而与此同时，二手房的成交量却在下滑。例如，在北京，4 月份二手房成交量同比下降了 18.6%，环比下降了 11.8%；在上海，4 月份二手房成交量同比下降了 14.9%，环比下降了 8.7%。这种供需失衡导致了二手房的去化周期延长，库存压力增大，房东们为了能够快速出手，不得不采取各种措施来吸引买家和中介。

二是政策收紧。今年以来，为了遏制楼市过热和投机行为，多地出台了一系列调控政策。例如，在北京，3 月份出台了新的限购政策 ，规定非京籍家庭只能在指定区域购买一套住房，并且需要提供连续 60 个月的社保或个税证明；在上海，4 月份出台了新的限贷政策 ，规定首套普通住房贷款最低首付比例提高到 35%，非普通住房贷款最低首付比例提高到 50%；在杭州，5 月份出台了新的限售政策 ，规定部分区域内新建商品住房自取得预售许可证之日起五年内不得上市交易。这些政策都增加了购房者的门槛和成本，抑制了部分刚需和投资需求。

三是预期转变。近期，随着楼市调控政策的加码和执行力度的加强，市场对未来楼市走势的预期发生了转变。一方面 ，买方预期趋于理性和谨慎，不再盲目追涨或抢购，而是更多地考虑自身的实际需求和承受能力；另一方面 ，卖方预期趋于悲观和焦虑，不再坚持高价或涨价，而是更多地担心未来房价下跌或难以出手。这种预期转变导致了买卖双方的心理价位出现了较大差距，交易难以达成。

那么，在这样的背景下，未来楼市走势如何呢？我们认为，在短期内，楼市仍然面临着一定的调整压力和波动风险，但在中长期来看，并不具备形成大幅下跌或崩盘的条件和基础。我们可以从以下几个方面来支持这一判断：

一是经济支撑。尽管国内经济数据有所回落，但仍然保持在较高水平，并且具备稳中向好的潜力。根据国家统计局数据 ，前四个月累计实现 GDP 增长18.3%，工业增加值增长24.4%，固定资产投资增长25.6%，社会消费品零售总额增长29.6%，进出口总额增长28.5%。这些数据显示了国内经济在供给和需求两端都有较强的韧性和活力，并且随着疫苗接种的推进和政策调控的适度放松，未来有望继续保持稳健增长。此外，在全球范围内看 ，中国仍然是最具吸引力的投资目的地之一，在2022年吸引外商直接投资（FDI）达到1630亿美元，在全球排名第二仅次于美国。

二是政策平衡能力。尽管楼市调控政策收紧，但我们认为中国政府有足够的政策工具和能力来维护楼市的平稳健康发展，并防止出现过度波动或失控的情况。一方面 ，中国政府可以通过调整限购、限贷、限售等政策来影响市场供求和预期；另一方面 ，中国政府也可以通过调整存款准备金率（RRR）、利率走廊、公开市场操作等政策来调节流动性和利差水平。此外 ，中国政府也可以通过完善住房制度、加强土地管理、推进住房保障等措施来提高楼市形成机制的灵活性和适应性。

三是结构性机会存在。尽管楼市整体面临着调整压力，但并不意味着所有城市或区域都会同步下跌。事实上，在当前的城市体系中 ，存在着多种城市或区域之间的相对价值差异和结构性机会。例如，在城市层面 ，三四线城市相对于一二线城市具有更大的发展空间和潜力，在人口流入、产业转移、基础设施建设等方面都有较强的支撑因素；在区域层面 ，核心区域相对于非核心区域具有更强的稀缺性和优势，在交通便利、教育资源、商业配套等方面都有较高的品质和价值。

综上所述，我们认为北上广等地二手房房东「开卷」，为卖房送中介红包、手机和车，是受到供需失衡、政策收紧、预期转变等多重因素的影响，但并不具备形成大幅下跌或崩盘的条件和基础。我们建议投资者应该保持理性和冷静的态度，关注楼市走势的经济和政策因素，同时把握楼市波动中的结构性机会和相对价值差异，请参考。

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