2019法考-经济法-06-土地管理法
06-土地管理法
土地所有权和使用权基本制度
我国土地只能属于国家和集体所有
土地所有权禁止交易
国有土地使用权取得
划拨土地使用权
性质
行政行为
武昌或者抵偿
范围
必须基于特殊用途才能划拨
期限
没有使用期限的限制
出让土地使用权
性质
双务有偿合同
一定有偿
期限
居住用地：70年
商业、旅游、娱乐用地：40年
综合或者其他用地：50年
注意
出让土地使用权人可以土地使用权进行投资
划拨土地使用权人权能受限，对土地没有处分收益
集体土地使用权
宅基地使用权
分配取得，无偿、无期限，有身份限制
一户一宅
乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准
出租、出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准
不能公开上市进行流转，但是可以在本集体经济组织内部进行流转
禁止闲置荒芜耕地
1年以内未动工建设的
复耕
1年以上未动工建设的
交钱
连续2年未使用的
无偿收回
复耕
建设用地的类型
建设用地分类
农用地
建设用地
建设用地原则上使用国有土地（城市的地）
农村集体土地使用权不得出让、出租、转让用于非农建设
例外：以下情形可以使用集体土地
兴办乡镇企业
宅基地上建设住宅
乡（镇）村公共设施、公益事业建设
未利用地
土地征收制度
征收下列土地的，由国务院批准
基本农田
基本农田以外的耕地超过35公顷
其他土地超过70公顷
征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案
注意
征收的批准主体只有国家和省级
临时建设用地
在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意
不得修建永久性建筑物
期限一般不超过2年
房地产交易
交易一般原则
房地一体主义
划拨用地房地产使用权转让（受限）
转让房地产时，报人民政府审批
划拨土地使用权是可以转为出让土地使用权后再进行转让的，要实现报有批准权的人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续
准予转让的：受让方办手续，把钱给国家
可不办理出让手续的：转让方把钱给国家
出让土地使用权转让（禁止恶意炒房炒地）
出让土地使用权的转让条件（一金一投资二证书）
出让金
投资开发（房屋建设工程）
土地使用权证书
房屋所有权证书（转让房地产时房屋已经建成的）
出让土地的房地产转让规则
继承
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移
签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金
改变土地用途要经“出让方+规划部门”同意
转让后土地使用年限要减去原来已使用年限
不是重新计算
抵押
划拨土地使用权不得单独设定抵押，但是土地上有房产的，以房产设定抵押时，应同时抵押房屋所占的土地使用权
划拨土地使用权只能与地上房屋一同成为抵押权客体，可一同拍卖，从拍卖价款中缴纳相当于土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿
出让国有土地使用权，可以单独设定抵押
商品房预售条件（三证+一投资+备案）
商品房预售条件
三证
土地使用权证
建设工程规划许可证
预售许可证
注意
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效
定金合同 √
一投资
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
备案
报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案
注意
备案不是商品房预售合同的法定生效要件，即使没有备案，也不影响预售合同的效力
注意
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不能挪作他用
= 专款专用
不动产登记
不动产概念
地
房
林
海
不动产登记类型（8种）
首次登记
变更登记
转移登记
注销登记
更正登记
异议登记
预告登记
查封登记
需要登记的不动产权利类型
集体土地所有权
房屋等建筑物、构筑物所有权
森林、林木所有权
耕地、林地、草地等土地承包经营权
建设用地使用权
宅基地使用权
海域使用权
地役权
抵押权
法律规定需要登记的其他不动产权利
注意
不需要办理登记
国有土地所有权和使用权
集体土地使用权
小产权房
海外资产登记和查询
登记原则和登记机构
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响
登记机构：自然资源部
跨县级行政区域不动产登记
分别办理 → 协商办理 → 指定办理（共同的上一级）
不动产登记簿
应当记载以下事项
自然状况
权属状况
涉及不动产权利限制、提示的事项
应当采用电子介质
由不动产登记机构永久保存
登记申请
原则：依申请登记，以共同申请为原则，单方申请为例外
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由双方当事人双方共同申请
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请
尚未登记的不动产首次申请登记的
继承、接受遗赠取得不动产权利的
人民法院、仲裁委员会生效 的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的
权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的
不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的
申请更正登记或者异议登记的
法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形
现场登记和登记申请的撤回
记载于不动产登记簿前，申请人可撤回登记申请
登记受理（都要书面告知）
受理 + 书面告知
告知当场更正 + 受理 + 书面告知
书面告知不受理 + 一次性告知需要补正的内容
书面告知不受理 + 告知如何处理
未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理
登记期限
30个工作日
登记信息互通共享
能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交
登记资料的查询和复制
权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料
注意
不动产登记暂行条例实施以前依法办法的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效
