无效的宅基地买卖

一起宅基地买卖引发的纠纷

这是几年前所代理的案子了。出于保护当事人的隐私，本文的名字都是化名，一些细节已隐掉或者做了微调。

周建强与母亲刘淑娟收到了昌平区人民法院的开庭传票。原来是孙桂花把周建强与刘淑娟起诉了。刘淑娟是一个老实本分的农民，丈夫周国贵刚在半年前去世，她和儿子又被人起诉了，刘淑娟一辈子也想不到自己会被人告到法院了，她非常担忧害怕，不知如何是好。经朋友介绍，周建强与刘淑娟前来咨询我。

我看了原告孙桂花提交的起诉状和证据材料。诉讼请求是要求法院判决昌平区某宅基地归孙桂花所有。主要依据是周国贵在十五年前与孙桂花签订的一份合作建房协议。协议上除了周国贵和孙桂花的签字外，还有本村村干部及村民等八位见证人的签字。协议的大概内容是周国贵以自己的名义申请一块宅基地，孙桂花实际出资，双方合作建屋。所建房屋归孙桂花所有。建好后，由周建强一家管理使用。若孙桂花退休后养老需要使用，周建强一家需立即无条件腾退房屋给孙桂花使用。如果国家征地拆迁的话，全部拆迁利益两人均分。

周建强告诉我，这份协议应该是周国贵签的，因为字迹看起来像，而且周国贵生前也多次说过。但是孙桂花是不是实际出资就不清楚了。这套房子建好后一直都是周建强一家在实际管理，他们把房子大概装修以后常年空置，没有人居住。孙桂花退休后，也没有回来住。最近几年，村里要拆迁的消息一直在传，但是没有动静。周国贵去世没多久，孙桂花就开始多次与刘淑娟交涉，希望刘淑娟把房子腾退归还自己，刘淑娟并没有理会这个事。孙桂花一气之下，把刘淑娟的锁换成自己的。刘淑娟看到后再次把锁换回来。就这样，双方一明一暗的斗争。直到后来双方发生了肢体冲突不得不报警处理。孙桂花眼看房子收不回来，就将周建强与刘淑娟起诉了。

我问周建强孙桂花是什么人，他说孙桂花以前是本村姑娘，后来结婚落户城里，一直都是城镇居民户口，但是孙桂花这么多年很少回村里，他们完全不认识。我很疑惑周国贵和孙桂花为什么会合作呢？周建强说孙桂花的哥哥是村干部，孙桂花想在农村投资建房，以便将来分拆迁利益。当时周国贵和孙桂花的哥哥关系不错，所以他们就合作了。

法庭上，孙桂花主张孙桂花实际出资，借用周国贵的名义申请宅基地，房子建好后，双方自愿签订了这份合作建房协议，因此房子应归自己所有。

我作为周建强和刘淑娟的代理人，主张周国贵与孙桂花签订的合作建房协议是无效的。因为我国实行的是“房地一体”原则，即房随地走，地随房走。孙桂花是城镇居民户口，一旦按照协议约定将涉案房屋判归孙桂花所有，意味着农村集体土地变相流转了。因此，孙桂花的诉求应当被驳回。

最后，法院采纳了我的意见，认定合作建房协议是无效的，驳回了孙桂花的诉讼请求。

再次，要提醒各位，宅基地买卖是国家明令禁止交易流转的，只有三种情况是有效的：

1、除非是本村没有宅基地的村民购买本村他人的宅基地。

2、宅基地被征收为国有土地。

3、户口迁移至房屋所在地的集体经济组织。