法官首次公开解释！法拍房强执腾房需要准备哪些工作？

【法官首次公开解释！法拍房强执腾房需要准备哪些工作？法拍房租约问题？】

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1.主持人提问：那么对于房产承租人来说，在遇到承租的房产是法拍房时，应该如何去维护自己的合法权益？

法官表示：在司法实践中，因拍卖房产之初，法院并不知悉涉案房产租赁等情况，通常在房产调查或张贴产权异议公告后，相关案外人向法院主张租赁权，法院才知悉涉案房产租赁情况，人民法院在审查租约时，如认定符合买卖不破租赁的，法院会在拍卖公告中披露带租约拍卖的事实，并注明在租赁保护期内，买受人申请腾退房产的，人民法院不予支持。如不符合买卖不破租赁的，执行法官通常会先行释法，劝其放弃租赁权的请求，引导其通过另诉的方式主张权利，当然如果承租人坚持主张租赁权的，可循异议程序，向执行法院提出执行异议立案申请，人民法院受理后，会另行组成合议庭进行审理。

2.主持人提问：那么在司法实践中，有没有碰到过要处置被执行人，但是他这个房产是名下唯一房产这样的情况呢？如果碰到这样的情况，法院又是如何处置的呢？

法官表示：关于这一问题，应该从两个角度去分析。首先，生存权高于债权，人民法院处置被执行人名下唯一住房，应保障其必要生活条件。其次，债权特别是金融债权，关系到国家的金融秩序稳定，如买房人以唯一住房不得处分为由，拒绝法院执行，且不偿还银行贷款，必将导致大量的坏账出现，直接损害守法公民的权利，造成金融秩序动荡，这也是法律所不允许的。为了平衡这一关系，最高人民法院作出了明确的规定，在司法实践中，被执行人主张保留唯一住房必要生活费用的，需向法院提出申请并举证。

3.主持人提问：当前有这样一种说法，认为法院拍卖的房产价格比较低，有一些被执行人会自己去寻求金融机构进行赎楼，然后自己再去清偿贷款，处置房产。关于这一说法，是否准确呢？

法官表示：部分当事人认为法院起拍价格过低，导致拍卖最终成交价格过低，这一说法缺乏事实依据。起拍价只是财产处置的参考价，并非最终的成交价。成交价均是通过网络平台公开拍卖，经过竞价后成交价格，只要拍卖过程合法，该价格必然是被市场认可的，司法实践也证实了这一点。从司法实践看，房产成交价格高低的决定因素，还有房产自身的情况。比如有无附带租约，有无他人占用，有无其他案外人主张权利的这些因素往往也会影响房产的成交价格。

4.主持人提问：我们注意到有个别的买受人反映法拍房没有及时交付，对于这个问题，法官是怎么看的呢？

法官表示：有些群众对法院执行工作不够了解，认为清场交付房产就是到现场开锁交房，其实并没有那么简单，法院组织清场前，要对可能发生的突发情况做出预判，并且制定相应的处置预案，需要协调当地派出所、街道办、小区管理处、物流公司和仓储公司等等。在做好了准备的前提下，才可以实施。

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