朝阳 保利天汇 首开热销45.29亿,看来认可东坝的还是不少
朝阳(保利天汇)售楼处开放20天,首开热销45.29亿,看来认可东坝的还是不少
保利天汇
就在昨天9月12日晚上,朝阳东坝的保利天汇开盘了,一共836套房,首批推出了533套,官宣认购435套,当天去化率81.6%,销售额达到了45.29亿,相当于整个项目直接去化了一半以上,但是具体注了多少水就不清楚了,不过蓄客期间的售楼处人还是很多的。近期陆续会有个别清退房源出来,感兴趣的小伙伴依然可以来看房(具体价格与优惠咨询户型图上售楼员)
这也难怪,前几天保利·天汇项目开放了样板间,售楼处现场人头攒动,火热程度可见一斑,甚至有购房者去看项目,还被晾在了一边。这样来看,这么抢手且不缺购房者的项目,在当下的地产环境中也属实是难得了。下面简单感受一下
保利天汇开盘优惠是在新价格的基础上7天20%的减免6万,大户型减免9万
下面是新的价格区间
北区:
115平单价:8.36-8.99万,总价982万-1055万,每层价差9-11万;
136平单价:8.46-8.89万,总价1167万-1239万,每层价差11-12万;
170平单价:8.44-8.84万,总价1448万-1524万,每层价差14-15万;
南区:
97平单价:7.86-8.42万,总价791-819万,层差3万左右,但不是每层有价差
105平单价:8.04-8.57万,总价851万-906万,层差9万,但不是每层有价差;
110平单价:7.97-8.22,总价903万-923万,层差3万,但不是每层有价差;
119平单价:7.94-8.27万,总价931万-998万,层差3万,但不是每层有价差;
160平单价:8.11-8.46万,总价1309万-1364万,层差3万,但不是每层有价差;
需要详细新版一房一价的伙伴可以咨询户型图上售楼员!
本次开盘楼栋间下图
画圈部分为本次开盘楼栋以及单元
下面为截止目前可售房源情况(实时更新,仅供参考)
咱们再来回顾一下基本信息,看保利天汇项目,就看这篇文章就够了,更多细节欢迎私聊。
保利朝阳东坝新项目,也是一个朝阳买房期待值很高的项目,案名:保利·天汇 ,“天”字系是保利的高端系列,整体偏改善,最小面积97平起
地块是今年6月20号, 保利+京投发展联合体24亿元摘得北京朝阳区东坝C012地块,土地面积22856.66平米,建面≤45084.65平米,起始价224000万元, 土地合理上限价格257600万元,达到土地合理上限价格时,现场摇号竞得。住宅楼面价约5.79万/平方米,容积率2.2。
同日,保利+京投发展联合体以33.2亿元摘得北京朝阳区东坝B006地块,土地面积24387.06平米,建面≤58528.94平方米,起始价315000万元,土地合理上限价格362250万元,达到土地合理上限价格时,现场摇号竞得。住宅楼面价约5.67万/平方米,容积率2.4。两个地块销售指导价8.6万元/平方米。均位于在建的3号线和12号线的换乘站东风站北侧。
项目分南北两个地块:
北地块户型面积段为115-170平,约332套;
南地块户型段为97-160平,约494套。
看两个地块的楼栋排布看,是不是以为北地块是正南正北,南地块是偏西南。实际不是这样的,北地块是根据路网排布,实际是南偏东。而南地块才是正南正北的。
目前开盘顺销,售楼处样板间都开放了。(具体价格以开盘为准,团购优惠咨询户型图上售楼员
项目信息
整个社区分南北两个地块,
保利东风地块已100%确定由保利进行操盘销售。两个地块保利要同时推出。其中,北地块C012共计332套房,南地块B006共计494套房。
保利在坝河以北西区的最东边:北边的是C012地块,南边的是B006地块。项目离地铁差不多500米左右
一共836套房,7-17层的洋房+高层
北边C012地块
一共8栋楼332户,8-17层洋房+小高层,户型相对偏大一些,有115/119平三居,136/170平四居。
C012地块红线内外不利因素(了解详细情况可以加户型图上售楼员)
南边的B006地块
一共9栋楼494户,9-17层洋房+小高层,户型面积97/105/110/119三居,160平四居。
B006地块红线内外不利因素(了解详细情况可以咨询户型图上售楼员)
关于两个地块内有一条街坊路在此说明一下,这也是不少人关心的一个问题。
沙盘上来看,街坊路是有铁艺围栏的。
关于街坊路,甲方给到的回复是这样的:
我们小区不是开放社区,外部的车辆和人不可随意进入。
首先,根据保利天汇项目地块的招拍挂信息,由竞得人,也就是开发商开展对街坊路的建设、养护和管理工作。那些开放小区的街坊路,挂牌文件写的都是开发商只负责建设,最终都是无偿移交给市政,这和我们有本质的区别。
其次,挂牌文件中还明确规定“道路系统设计人车分流”,本身地面就是不走车的,开发社区自然和这是有悖的。
另外,我们街坊路结合社区园林做了整体的园林设计,也就是说街坊路已经融入到园林规划当中,街坊路与外部的联通我们设置了可开启的铁艺围栏,达到与外部的联通功能,但是平时做的是封闭管理。类似消防通道。所以您不用担心。
在此,我想结合我对于之前开放式社区以及存在街坊路规划的其他小区的了解,谈谈我的看法。
亦庄路东的禧瑞天著,规划为开放式社区,但是经过业主向开发商和政府的反馈,已经将开放式社区改为封闭式管理社区,具体文件看图
其二,朝阳王四营的融创朝阳壹号,社区内部同样有一条街坊路,但是在问政里面,政府的明确回复为该路为小区内部道路,由物业进行统一管理和维护。
以上两个案例可以说为保利天汇提供很好的样本,尽管文件明确表示要“保证对外开放”,但是大家更要注意看后面那句“由项目竞得人进行养护和管理”。
中国的语言文字博大精深,你们只看到保证对外开放,但是对外开放有没有什么条件呢?是保证24小时全天候无条件对外开放吗?是保证24小时全天候无条件对任何人开放吗?
既然没有这么说,那么如何开放,何时开放,对谁开放,是由竞得人保利来进行管理,那后期还不是由保利说了算。维护是需要花成本的,那这个成本该由谁来承担?所有天汇业主?还是所有要使用街坊路的人?
另外街坊路是要计入建设用地基底面积核算容积率(总建面÷占地面积),且由竞得人负责建设,说人话就是路是开发商建设的,是人家小区内部的路,和政府建的市政路不是一回事。
另外因为南北两区体量较小,抄近道并没有省路,作为外人,放着旁边宽敞的兴坝路、兴坝西路、安德大街、御马苑街不走,非要从别人内部小区穿越,我实在想不到一个合理的理由。
看到这里可能有人会杠,既然这么肯定,开发商敢不敢把封闭式写进合同里面?这里不是敢不敢的问题,是能不能的问题,这里不便展开细说了,懂得都懂。
东坝北西区C012等、B006地块,土拍时由保利+京投发展联合体拿地,现在由保利独家操盘。
开发商:保利地产
物业公司:保利东方礼遇物业(2014年,针对保利发展⾼端产品 代表作系列「天字系」,保利物业打造了属于中国⼈的⾼端服务产品——东方礼遇。它与保利天 字系⾸发产品——保利天悦相伴⽽⽣、携⼿同⾏。)
物业费:7.98元/㎡
占地面积:北地块18856.66㎡,南地块24387.06㎡
总建筑面积:北地块61784.65㎡,南地块84278.94㎡
产权年限:70年
总楼栋数:北区8栋楼,南区9栋楼
楼栋总高:北区8-17层,南区9-17层
楼间距:北地块各楼南北向间距约 40~44 米之间,南地块约 46~67 米之间。具体每个楼间距数据私信
小区户数:北区332户,南区494户
建筑类型:洋房 +小高层
户型面积:北区115/119平三居,136/170平四居。南区97/105/110/119三居,160平四居。
产品价格:指导价8.6万左右,开盘单价8万起(具体价格与优惠咨询户型图上售楼员)
建筑风格:现代
供暖方式:集中供暖
交房标准:精装修
车位配比:1:1.2
梯户比:洋房一梯两户,小高层两梯两户
层高:97-136平3米层高,160/170平层高3.1米
容积率:北区2.2/南区2.4
得房率:不含赠送75-87%(每个户型得房率,具体看后面户型介绍)
绿化率:30%
交房时间:2026年6月
项目有97平米、105平米、110平米、115平米、119平米、136平米、170平户型,共836套房源,其中119平3居最多,占比43%。
户型介绍
南北两个区一共17栋楼共836套房,7-17层的洋房+高层,户型分布是北区115/119平三居,136/170平四居。南区97/105/110/119三居,160平四居。
下面是户型分布图和报规户型图👇(需要的小伙伴可以咨询户型图上售楼员)
北地块的户型除了首层变异户型没有阳台之外,其余的正常楼层都有开敞式的阳台。
(保利天汇北地块户型分布)
115平米三居洋房,南向三面宽,105的放大版,客厅大了,LDK的空间感更足了。另外客厅和次卧外有阳台,得房率:85.36%,每户飘窗赠送约 1.7 ㎡。除首层外,每户半面积阳台赠送约 4.3 ㎡。预算1000万内,这个户型是主力其中一款,房源很多。
119㎡三居,这个户型跟115㎡差不多,南向双卧室的面宽相比115有所延长,不过因为119户型是小高层,得房率78.38%,每户飘窗赠送约 1.7 ㎡。除首层外,每户半面积阳台赠送约 4.3 ㎡
136㎡四居改善洋房,经典的四叶草户型,全明格局、户型方正,客厅面宽4.5米,这个客厅再同面积段几乎无敌~主卧南向面宽3.7米+次卧3米的外挂阳台观景效果确实不错~
这款是洋房楼栋,使用率:87.23%;每户飘窗赠送约 1.8 ㎡。除首层外,每户半面积阳台赠送约 5.8 ㎡。
170平米三居,户型图给的概念是三居,也可以做四居,因为客厅和书房之间没有承重墙设计,可根据家庭需求隔开一个卧室。
南向面宽15米,终极改善必备:公区空间都很宽,空间感尊贵感直接拉满。
得房率85.42%,每户飘窗赠送约 3.6m。除首层外,每户半面积阳台赠送约 5.9m²,每户私家电梯厅赠送约 3.5m²。
南地块的户型里面,97㎡、105㎡中间户和首层变异户型没有阳台,其余户型的正常楼层都有开敞式阳台。
(保利天汇南地块户型分布)
97㎡三居双卫,南向三面宽,客厅3.6米,LDK一体化设计,南北通透,两个卫生间,独立家政间设计,主卧套间,还是转角飘,这个户型得房率高使用率:75.42%,每户飘窗赠送约 4.9 ㎡,这个户型确实比黄渠做的要好一些。
105㎡三居双卫,也是全明格局的南向三面宽,跟97的区别在于次卫放在了玄关处,南北通透,客厅面宽3.7米,两个卧室是飘窗设计,独立的玄关收纳空间,还预留了餐边柜,餐客厨等宽,空间通透性还是不错的,得房率:83.96%,每户飘窗赠送约 3.6m。除首层外,每户半面积阳台赠送约 3.7m
110㎡三居,这一款设计的是边厅款,客厅、外挂阳台都设在西侧,南向两个卧室有飘窗赠送,主卧套间设计,带窗户,各个卧室的空间都不错,年轻人喜欢大客厅的这款户型是均好的,得房率也不错,得房率78.41%,每户飘窗赠送约 3.5 ㎡。除首层外,每户半面积阳台赠送约 3.7 ㎡
119㎡三居,这个户型跟115㎡差不多,南向双卧室的面宽相比115有所延长,不过因为119户型是小高层,使用率:78.38%,每户飘窗赠送约 1.7 ㎡。除首层外,每户半面积阳台赠送约 4.3 ㎡
160㎡四居,四叶草户型,这个在北区中心楼王的位置。
南向面宽12.8米,客厅面宽5.8米,主卧3.8米,近乎1:1比例的方正户型,全明且有不少的收纳空间,功能性很强的一款户型,超高使用率:81.58%,每户飘窗赠送约 1.8m²。除首层外,每户半面积阳台赠送约 7m²,端户私家电梯厅 70 赠送约 6.3 ㎡,中户私家电梯厅赠送约 4.5 ㎡;
样板间
保利天汇的单元大堂及首层(11 层及以下)或首二层基座(11 层以上)为铝板 +石材 幕墙,外立面主要是局部铝板线脚+玻璃栏板+仿石涂料。
建筑风格:在建筑立面造型上,传承天字系保利顶级产品的基因,以硬朗的线条勾勒其秩序之美、理 性之美;以落地大窗、玻璃栏板彰显其晶莹剔透、璀璨靓丽;将轻奢质感和国际审美的现代风格展现的淋 漓尽致。整体构图采用非对称的设计,体现现代、文艺的造型美学,通过将阳台功能和立面造型相结合,增强 立面的平衡感,使得建筑体量关系更加晶莹剔透、更加优美,香槟色线条勾勒边界,创造出极其美妙的精 致度。
建筑材质:石材、铝板、真石漆、涂料等现代材料拼合而成。首层单元入户大堂采用石材+铝板+玻璃 幕墙体系。立面还引用了保利豪宅的“光概念”,突出大面积玻璃设计,呈现未来感。项目采用三玻双中空搭配 双层 low-E 膜,隔绝有害光线和噪音影响的同时,还能很好的保护我们的室内隐私。大面窗景:项目主朝向的窗墙比:主楼南向窗墙比 0.42-0.5,这个数据接近住宅建筑节能标准要求可实现的最大化窗户比例,普通的住宅窗墙比例都在 0.3 左右,这需要投入更多的成本。大开窗的大量使用,使室内环境与室外景观更好地呼应,实现景观视野最大化,墙体几近消失,能最大限度承接阳光;
五重典藏级精琢园林体系,从自然、艺术和空间着手,关照细微感受,成功的吸引了受众的目光。
△示意图
五重归家体系,宅间美学花园,闪耀着都会名门、自然艺术的精致时尚理念。雕琢典藏级艺术园林,为全龄层打造交互、放松的理想之境。宅间漫步或漫游归家,皆沉浸于温润宁静的感受。
保利天汇样板间做了4个,包括110-119-170三个展示样板间以及115户型的交付样板间(不带软装家具家电的实际交付效果)(感兴趣的小伙伴记得看房之前联系户型图上售楼员)
装修标准
115平交付样板间
周边配套
最近关于整个东坝北区的好消息有三个。
第一个是地铁。
近日,北京地铁12号线项目部东坝车辆段轨道铺设顺利完成,这条贯穿东西的地铁大动线距离开通又进了一步。
据北京市重大办透露的消息,12号线力争在2023年底通车。这也就意味着12号线距离服务大众已经很近了。
第二个好消息是,北京中学东坝北校区项目迎来新进展。
东坝北校区项目周边已设置了施工标识,建起了施工围挡,场地已平整完毕并进行了苫盖。
北京中学东坝北校区计划于2025年交付使用,该校规划78个班,其中高中部54班,初中部24班,可提供学位3390个。这个北京中学不是分校,而是未来的主校区。目前算是朝阳最好的学校之一,高考的成绩排名在北京前列。
最后一个好消息是东风站轨道微中心设计方案明确。
东风站轨道微中心包括车站周边6个地块,仅商业部分就远超北岗子(30万平对比8万平)。
整体风貌,二层连廊、下沉广场、公交枢纽一应俱全,是个立体化、多种交通方式融合的活力中心。
交通位置:
本楼盘位于朝阳区东坝板块,地处东偏北五环与东六环之间。环形铁道的东南侧。其实整个区域受限于环线铁道,这附近也修建了好多铁路相关单位的福利分房
公路交通:目前这一片是工地、空地与平房共存,有一些道路属于待修或者拓宽、打通状态。这里东西向的主干道是东坝路,楼梓庄路。向东可以通过楼梓庄路转至东苇路(大约1.4km),连接机场第二高速。向西可通过东坝路转至将台北岗北路--东八间房子路中东五环的环铁桥(走行距离大约4.3km)。
轨道交通:这里目前没有轨道交通。今年底至明年12号线和3号线西段会陆续开通,在这里有一换乘站东坝北站(属于两线交汇处。项目至地铁站的走行距离大约900米左右,算是地铁房),这一点算是这个项目的重大利好。这里规划的R4--地铁20号线,听听就行了,估计你房子卖了都不一定能开通。
地铁 12 号线途经海淀区、西城区、东城区、朝阳区四个城区,线路西起海淀四季青,东至东坝北站, 主要沿北三环由东向西布置,全程 21 站,规划实现 12 轨(13 站)换乘(10 号线长春桥站/三元桥站、16 号线苏州桥站、4 号线人民大学站、13 号线大钟寺站/光熙门站、昌平线蓟门桥站*在建、19 号线北太平庄 站、8 号线安华桥站、5 号线和平西桥站、17 号线西坝河站*在建、首都机场线三元桥站、14 号线高家园站 *暂缓、3 号线东坝北站*在建)。8 月 14 日,地铁 12 号线工程已全面进入附属结构施工和机电安装阶段。
地铁 3 号线是一条西起田村、东至东坝横贯东西的大动脉,全程可换成 14 号线、10 号线、17 号线、 2 号线多条南北干线,十分便利。仅需一次换乘约 25 分钟即可抵达国贸 CBD。预计 2024 年年底投入使用。
教育配套:
这里目前有的学校就是南面的北京市第九十四中学朝阳新城分校(西校区),北京轻工技师学院。需要借助坝河南岸的北京中学,北京中学(东泽校区),北京中学三分校,北京中学明德分校。北京中学东坝北西区的北京中学东坝北校区已经完成了招标,后面就是落地的事情了。这里离东北面的国际学校聚集区也不是很远。北京朝阳凯文学校、北京师范大学附属中学、北京爱迪国际学校等国际学校环绕着。
商业配套:这里规划了第二三里屯,未来再满足自身商业需求方面,这个饼还是比较足的。估计利好你未来卖二手房。要享受比较难。反而是现在正在建的万达广场、恒大城市广场、金隅嘉品MALL等还是比较现实一点的,但是这里的行业好像入住的不是那么好,大家是不是还是都跑到三里屯了。这里距离朝阳公园、朝阳北路及望京商圈距离都还是适中的。宣传中提到的“5-10-15”商业圈原则。这个还是不错的提法。
医疗配套:北京市第一中西医结合医院(三级医院),这个是最近的。其次是在建的安贞东方医院,望京医院、和睦家、7万㎡国际医院(规划),
生态环境:社区周边目前基本没有公园,未来确实规划了一些公园个绿地,就等着建设落地了。这个时间会长一点,我估计这个得按照5年左右计算。这里北侧有黑桥公园。借助交通工具可以到将府公园、东坝郊野公园、金盏森林公园。未来再坝河两岸建个公园还是不错的。
产业这一片目前有的就是北侧的中国铁道科学院--环形铁路试验基地。铁路相关单位来此做试验,必然要吃喝拉撒,算是会带来一些消费力(在这里上班的职工也可以在这里买一套,但是据我所知,在这里工作的好多正式员工都在排队等待福利分房了)。
后面就是各种规划和周边的额利好了,望京的产业外溢。关键是这里规划了宏大的自贸CBD,东坝的金盏国际合作服务区和第四使馆区
未来升值
保利天汇的位置,在东坝,这是朝阳区新房最多的板块之一。
这个区域俗称饼王,因为规划很多,什么自贸CBD,金盏自贸区、第四使馆区等战略规划区,第二三里屯、北西区东风站综合体、双地铁等商业规划等等。还有北京中学东坝小区。
但落地的节奏却非常非常缓慢,这就导致很多客户犹豫不决。
买新房本来就是买未来,在北京买新房,首先要买看得见的未来。
但东坝这个区域,似乎一直看得见,却摸不着。东坝这个区域,到底好不好?
其实看一个板块怎么样,首先看周边的房子多不多。
北京市场为什么现在新房热,因为老房子不吃香。比如潘家园、国贸附近的老房子,地段是不错,但价格就是涨不上来。很多时候,老房子就是没有未来。
望京身在五环外,对周边的房价带动作用其实比国贸强得多。因为它板块足够新,有未来,也有想象力。还有亦庄,也是这个道理。
东坝之所以被叫做万年饼王还没凉凉,一方面是它的确能承接望京的产业人口,另一方面,是这个区域足够新,不只有产业规划,还有楼盘规划。
东坝分为东坝北和东坝南两个区域,东坝北的主要代表性楼盘是京投发展北熙区和保利天汇。另外还有几个待出让地块。南部是安置房。
从规划图里看,住宅的规划是非常多的。
住宅规划多,房子就多,房子多,就意味着未来会有越来越多人在这里聚集。这时候在看产品的定位和周边的产业力。就知道未来这个项目的对标人群是哪些人了。
定位改善的产品和项目,未来一定能领跑刚需项目,这就是保利天汇热度高的重要原因之一。