西昌划拨土地使用权评估的方法

划拨土地使用权评估是对现有划拨土地使用权的价值进行评估。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。一般来讲，划拨土地使用权评估的方法常用的有以下几种：

1、成本逼近法：成本逼近法基本适用于所有类型划拨土地使用权评估。采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。

2、收益还原法：地方政府对划拨土地收益有处置政策或通过研究测算能够明确收益构成的，可依据《城镇土地估价规程》运用收益还原法。

3、市场比较法：市场比较法适用于市场上有大量可比划拨土地使用权的交易案例。运用市场比较法时，应选择与估价对象同类型的比较实例。比较实例主要来源于政府实际划拨供地案例，选择实例时可不考虑供后实际用途。

4、剩余法：在《城镇土地估价规程》剩余法思路上衍生技术路线，通过出让土地使用权价格扣减土地增值收益的方法评估划拨地价，可定义为剩余（增值收益扣减）法。

5、公示地价系数修正法：地方政府已颁布了划拨土地使用权基准地价的可采用基准地价系数修正法。在已公布划拨土地使用权标定地价的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。

土地使用权具有一定的特殊性，因此在评估时一定要结合确定划拨土地使用权的性质和用途、面积和位置、土地使用权上房屋建筑物的建造和使用情况、限制条件、参考周边土地使用权的交易价格等多方面因素综合考虑。