福州有三山两塔之称，三山分别是乌山，于山，屏山；两塔是乌塔和白塔，这是历史最早遗留下来的古建筑，它们见证了福州的城市发展，特别是两座塔，更有特殊的象征意义。生活在三山两塔附近的，多数为老福州，这里也是真正的市中心板块。

居住在鼓楼区的核心商圈内，会感觉到市中心实在是太拥挤了，不仅是交通出行处处看到的都是人，而且小区的环境也非常的一般。假设，如果有一天学区房被取代，市中心的这些老破旧小区，它的价值是否会出现大幅度的贬值？

今天要分享一个小区，它总共485户业主，其中有80%左右的业主将房子用于出租，因为它还是一个划片不错的优质书包房。它位于乌山脚下，毗邻于乌塔旁，坐拥生活，医疗，交通，休闲，教育配套为一身的小区——冠亚广场。

三坊七巷旁划片则徐小商圈

鼓楼区的学区房较为密集，或许只有一墙之隔的小区，就会出现划片不同的学校，两个学校之间或许仅隔200米左右的距离，便会出现划片不同学校的小区，价格就会有天壤之别。

则徐小学对口的中学是杨桥中，杨桥中在福州公立校的升学率排名前六名，属于鼓楼西侧的一个重点学校，其对口的小学分别是茶园山小，则徐小，怡山小，近几年杨桥中学刚刚更名为“中国科学院大学福建学院附属中学”，也是福州第一所国字头的学校。

因此，划片则徐小的小区的价格这几年也是十分的坚挺，降价的幅度少之又少，片内生主要以老破旧的小区为主，主要集中在三坊七巷附近。如：澳门路，安乐巷，光禄坊，宫巷，安民巷，南后街，吉庇巷，仓前后巷，灵响路，文儒坊等。

这些地方均是福州最老的城区，部分小区也是属于三坊七巷里头的业主，所以它的价格也一直站在高位，甚至有些房子还是豪宅，普通民众无法高攀。冠亚广场则是家长们最看重的小区，也是则徐小学成交的主力，因为其总价低，面积小，十分容易出租，就是典型的书包房系列。

冠亚广场优缺点

优点一、鼓楼核心商圈，配套齐全；；

小区位于冠亚广场旁，步行至三坊七巷5分钟左右的时间，小区对面是省妇幼医院，背靠乌山公园，距离地铁口南门兜站只要步行5分钟，生活配套齐全，拥有市中心的所有配套。

优点二、划片则徐小学，杨桥中学；

教育是鼓楼区的核心卖点，则徐小和杨桥中属于鼓楼区较为优质的学校教育，步行小学大约10分钟左右，周边有较多的培训机构，给孩子上课补习都十分的方便。

优点三、小户型房源，总价较低；

这是让冠亚广场这个小区热卖的核心原因，因为小区主要是45平米的单身公寓，总价一般在180万前后即可买到，对于书包房的选择，越是小面积的房子，越受到家长的青睐。

缺点一、物业管理差，小区开放式管理；

由于毗邻在省妇幼医院的隔壁，导致小区多数房子用于出租，周边还是冠亚广场，大家都会从小区内穿过，使得小区更加难以管理。

缺点二、单面朝向，户型一般；

小区两栋楼均是小户型结构，长廊式的分布，南北两侧的朝向，且厅卧之间没有分离。直筒型的单身公寓，更像是一间酒店。朝北方向常年没有阳光，只能适合出租。

市场分析与购房建议

冠亚广场总共3栋楼，485户业主，2007年交付使用，物业费1.8元/平米，绿化率50%，目前艾嘉物业公司管理，物业比较一般，小区自由进出。目前业主挂牌房源价格40000元/平米，待售房源4套，待租房源16套。

我对则徐小也做了一些了解，这个学校的生源有很大一部分来自政策生，也就是靠买房落户进入学校读书的孩子并不多，周边的单位有省妇幼医院，建筑设计院，审计厅等单位。有一个很核心因素，划片入读则徐小的房源量不多，这也是导致周边价格较为稳定的因素。

冠亚广场小区虽然比较新，但是距离省妇幼保健院的距离实在是太近了，有些为了给孩子看病的家属会直接租住在小区内，也有很多业主把房子租给包租婆，它们承租以后改为日租房租给有需要的家属。这就导致小区内的管理很混乱，也是让这个小区的价格卖不高的原因。

否则，以这个地段，即使没有学区划片，小区管理好一些，它的价值也不低。

总结到一点，冠亚广场这个小区，只能作为学区的书包房比较合适，如果是自己住家，不建议购买，可以看看隔壁的澳门新村的老破旧。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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