规定价格2块多，实际却收6块多！

最近几年，随着温州市区新建楼盘的不断交付，有关前期物业服务费的问题接连暴露出来。

日前，记者从12345政务服务热线了解到，今年2月以来，该热线接到涉小区物业费收费类投诉电话多达几十个，其中多数为前期物业费退费投诉。

针对各种类型的前期物业费纠纷，记者进行了走访调查。

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业主未收房，该不该先缴物业费？

鹿城区七都街道鹿岛润园一位业主反映，2021年11月底，房开通知其收房，但因房屋精装修存在一些细节问题，需要房开进行整改,因此在半年后才实际收房。而前期物业费从2022年1月1日就开始收取，并明显高于政府指导价。

该业主表示：“我没有按时收房，是因为装修整改造成的，这期间产生的物业费，不应该由业主承担。”基于以上原因，该业主质疑收费时间节点和收费标准不合理。

记者从温州市发改委了解到，前期物业是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业。根据《浙江省定价目录》（2022年版）规定：普通住宅（不包括别墅）的前期物业费实行政府指导价，其他实行市场调节价。目前温州市区（不含洞头区）普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价，按照服务内容与标准的不同，划分为一级、二级、三级。其中，收费最高的一级标准，高层住宅是1.7元/平方米/月，最高上浮30%，也就是2.21元/平方米/月。

“如果房开公司的确提供了优质服务，实际成本高于市场指导价的情况下，　可按照优质优价的原则，向发改部门申请确认高于最高市场指导价的收费标准，再进行招标。”温州市发改委价格与成本监审处副处长郑巨新表示，发改部门会对房开公司提出的申请进行核价确认，按照温州目前的实际情况，可将前期物业费收费标准提高至2.5元/平方米—2.8元/平方米这个区间。

温州市人大代表、浙江嘉瑞成律师事务所首席合伙人杨康乐表示，消费者与房开签订的《商品房购买合同》中会约定前期物业管理的内容，同时《前期物业合同》会作为合同附件，明确消费者承担物业费从商品房交付之日起计算。“这样约定没有问题，无论业主是否实际居住，物业公司的物业服务如保安、保洁等均已提供，物业费应该缴纳。”

但杨康乐认为，如果不是消费者的原因，而是房开通知交付的房屋存在质量问题，消费者尚未接收商品房的，整改期间的物业费应该由房开承担，而非消费者。

业委会成立后未签新合同，前期物业费退到何时？

去年年底，瓯海区湖山玖里小区的业主收到了一笔前期物业费差价退费。虽然收到了钱，但业主们对于退费时间节点存在异议。

业主杨先生反映，小区物业确定的退费方案是从2020年11月1日房子集中交付日起，至2022年1月10日业委会成立备案日止。但目前，小区仍使用3.3元/平方米/月（含公共能耗费）的前期物业合同，新合同尚未签订。因此，业主认为前期物业费差价退还，应延长至新合同签订之日。

记者从业主提供的《前期物业服务合同》上看到，双方约定的合同期限为“自签订之日起至首届业主大会选聘的物业服务公司与业主委员会签订的物业合同生效之日止”。

业主杨先生说，由于选聘新的物业服务公司有个筛选谈判的过程，且需经业主大会通过，耗时较长，新合同一直没有签订。“既然前期物业服务合同尚未终止，就应该按照政府调节价实行退费。”

对于业主的诉求，该小区物业负责人李盼并不认可：物业公司已按规定落实退费，前期退还的物业费统一由等额抵冲方式返还至业主房屋账户（预缴卡）中。现在主要矛盾是业主要求退款时间点是至新合同签订之日，而不是退到业委会成立之日。但按照相关规定，业委会成立以后的物业服务收费实行市场调节价，所以业主的诉求并不合理。

温州市物业管理行业协会一位负责人表示，在实际操作中，一些小区因各种原因，迟迟未能签订新的物业管理合同。“这直接造成物业公司无法按照市场调节价正常收取物业费，只能通过减少物业服务人员和降低服务质量来进行低成本运营，最终形成物业服务质量下降的恶性循环。”

针对此争议，市住建局一位工作人员介绍，市住建部门曾出具一份指引，认为业主委员会成立后，是否更换物业以及签订合同要在2个月的期限内作出表决，但“这只是建设性的指引，并没有强制性要求”。