梧桐星宸，低密才有好生活，“双百万”配套共未来！（第一篇）
说起越秀，马老师想说的第一句话是：
我们越来越不怀疑越秀深耕北京的决心了。
越秀一鼓作气拿下信息园二期（越秀星樾），凭实力拼抢拿下苹果园（越秀天玥）和四季青（香山樾）。一番征战，市场已对越秀佩服的五体投地，越秀总能拿到好地，让同行羡慕不已！
四季青摘冠不久，沙河高教园地块土拍，首开斩获，以为已结束，没想剧情再次翻转，马老师第一时间获得了越秀操盘的信息，不禁惊呼：这也行，牛逼！
总结越秀进京的赫赫战绩，大概是——
要干劲，能量爆棚；凭实力，敢打敢拼！
凭关系，合纵连横；看越秀，深耕北京。
一时间，一众如我等新房评测自媒体要抱越秀大腿了！
本文，
剖析越秀进京第四子，首开建工越秀联合拿地的沙河高教园项目梧桐星宸！
此为序！
土地好不好，土拍见真章
2023年6月16日，昌平沙河高教园地块正式挂牌，7月20日，现场竞拍。
猜猜，当天来了多少家开发商参与竞拍？
25家，
对，北京市场还能拿地的开发商都来了！
如果，不看好这宗地，大家会报名吗？如果，不看好这宗地，会竞价16轮吗？
不会！
对，高教园地块就是开发商眼中的好地块，
有利润空间，有未来规划，有社区配套，有地铁通行，要积极举牌争抢，要摇号才能拿到的地。
逻辑，多么的清晰！
高教园地块紧邻地铁
竞拍结果如何呢？
25家房企争相竞价16轮，最终以31.97亿元+现房销售面积2.3万平，首开竞得此地块。
该地块（高教园地块）起拍价为27.8亿元，土地合理上限价格31.97亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限2.3万平米……
土地价格和现房销售面积双上限！地好不好，土拍现场见真章。好地，一定会被竞拍者们推到上限的。
根据土拍规则，到了“现房销售”面积上限后，要摇号，参与摇号要提交《高标准住宅建设承诺书》。首开，斩获的高教园地块，也是一个高标准住宅项目。（0002地块实施超低能耗建筑）
接下来的故事，大家都知道了，首开建工越秀，三家国企联合操盘，就有了“资金稳健”，风险极低的梧桐星宸，并由越秀操盘！
好，本段收尾——
报名多，竞价多，“双上限”，高标准。
土地好不好，土拍见真章，高教园，开发商心目中的好地块。
逻辑，多么的清晰！
利润缝差和低密共舞
01
有利可图，乃为商业
梧桐星宸地块，共由“6宗宅地+1宗多功能+1宗幼儿园（代建）”，共8个地块组成。整体呈西北东南向，项目和南丰路及地铁昌平线的走向大体一致。
每宗宅地2万平上下，6宗宅地体量加起来113981.904平米。有了宅地数据，楼面价也就准确了，梧桐星宸楼面价约2.8万/平。
政府规定销售指导价期房为5.5万，现房为5.7万，所以，缝差非常明显，开发商有2.7-2.9万的利润，有充分发挥空间，做品质，做交付，做园林……
有利可图，乃为商业。较大的利润缝差，也是高教园地块争相报名及争相竞价的原因。
梧桐星宸土拍战报
02
密度低一些，才有好生活
大学城里的生活，本不必那么拥挤。
社区咱住小洋房，大学城里低密度，吃吃喝喝有商场，生态氧吧大公园，加上大学城里不缺教育，家门口就有地铁……
这，小日子，蹭，品质就上去了。总价不贵住好房，可谓“逍遥游”！
马老师原创选房观点认为——
居住（社区+区域）低密度，方有好生活！
梧桐星宸，占地61471平，建面127341平，住宅容积率在2.0-2.5，控高45米，规划建设5-14层洋房和小高层。
对，这就是大学城里的低密度住宅！
梧桐星宸，低密居住品质生活
梧桐星宸，沙河高教园唯一地铁房
梧桐星宸，距沙河高教园地铁站仅600米。昌平线是大站快车，运行速度快，三站到朱辛庄，五站到西二旗。不管是沙河高教园，还是国家工程技术创新基地，梧桐星宸是现状唯一地铁房。
对，梧桐星宸，沙河高教园唯一地铁房！
一度 ，我想用它来做全文标题的。奈何，地铁虽重要，但高教园的低密气质和教育大城的规划更为重要。
不管主标题体现了“低密才有好生活”，还是“先规划后发展，比肩世界一流大学城”，都能更好的体现板块居住特点和发展方向。
虽没能做成全文标题，但做段落标题，完全没有问题。马老师原创选房观点“刚需选地铁”，刚需对地铁的依赖实在是太高了——
昌平一条线 ，便捷通海淀！
地铁通了，人就来了，
就带动了产业，就繁华了商业，
就有了购买支撑力和未来溢价力！
昌平线带给高教园的客群，既年青又多金，未来既有消费能力又有生活质量。随着高教园的发展，未来必将营造一个属于互联网及科研人员的高品质生活区。
昌平线，三站朱辛庄，五站西二旗
从社区配套到“小百万”城市配套
梧桐星宸，配套规模大、级别高，无论社区级便民配套，还是区域城市级配套。“先规划后发展”的土地，大家喜欢，因为它的配套有内部生态，和谐统一，潜力明显，越建越好。
社区本身有很多配套，集中分布于13地块，有社区管理房、社区养老房，社区卫生站及儿童活动场等。最基础的便民设施，社区就建了。
听说，社区还将自建2000平商业，设计于园区地下部分。这样，买个日用品，买个菜做个饭，生活需求也解决了。
地块西南侧就是幼儿园，由开发商代建，幼儿园北侧就是9年一贯制中小学，地块北侧，还有高中，目送式上学是不是也实现了。
梧桐星宸便捷社区配套
出了社区，就是梧桐星宸“小百万”方城市级配套了。
为了大家看的方便，马老师简略归类——
首先是住宅，学府社区（梧桐星宸就在其中）（11.5w）
社区生活类，
有乐活社区，有社区会客厅，社区养老中心；（19.1+2.5+1=22.6w）
便捷商业类，
有TOD综合体，有商业综合体；（9.4+9.8=19.2w）
国际产业类，
有国际创新产业社区；（10w）
体育活动类，
有体育中心，国际交流中心；（3.4+4=7.4w）
基础教育类，
有九年一贯制学校，有高中；（3.9+3.3=7.2w）
健身运动类，
有超级大公园；（18w）
这就是梧桐星宸的配套，共计95.9万平，
也叫“小百万”城市级配套——
不管吃，喝，玩，乐，购，
还是衣，食，住，行，学，
亦或国际创新产业，城市级配套，咫尺可达！
梧桐星宸“小百万”城市配套
“大百万”教育大城，比肩国际大学城
沙河高教园，目前，已有8所大学入驻大学城，入驻大学数量多且质量高，均为985，211院校。
中财、北师大、北邮、北航、外交学院，哪个说起来，都让莘莘学子神往非常……
梧桐星宸“大百万”配套之沙河大学城
国际上知名大学城非常多，沙河高教园的规划建设比肩世界知名大学城是有先例可循的，国内有“中关村大学城”，国际有“硅谷大学城”，“哈佛大学城”，“剑桥大学城”。
其中日本“筑波大学城”更是沙河高教园“小百万”城市配套和“大百万”大学城的鲜活样本，无论从内容（围绕大学的各种配套）还是到形式（筑波大学城也呈长条状，先规划后发展）。
为方便对照，马老师整理绘图如下：
沙河高教园和日本筑波大学城从内容到形式均高度统一。
有了国际上大学城发展的成功案例，加上后来居上，“先规划后发展”，沙河高教园作为有大学，有产业，有科研，有配套（教育，商业，交通，TOD，公园等）的区域，后续也将获得很好的发展！
沙河高教园比肩筑波大学城，从形式到内容均统一
做为To C新房评测自媒体，我们熟悉土地（土地现场拍过视频），我们研究规划（区域控规做过拆解），经历的事多，所以更准确，行文至此，简单总结高教园和梧桐星宸：
沙河高教园地块从土拍报名就很火热（25家报名），竞拍现场争相出价（16轮竞价），说明这宗地在开发商土拓人员眼中 “是块好地”。
沙河高教园地块双上限成交，说明这宗被开发商普遍看好的地 “是极好的”。
土地好，是有明确原因的——
谁家土地，能有2.7w+的 利润缝差 呢？不多是吧。
谁家土地，能有不需等待的地铁（昌平线），能配18万方的公园（出门即达），能配百万平米级别的 城市配套 呢？也少见，是吧。
从居住来看，社区低密度和区域低密度很重要，生活吗，低密度才有高品质！
从通行来看，一条昌平线，三站朱辛庄五站西二旗，拉通海淀和昌平产业强区！
逻辑，多么的清晰！
最后，
它，不贵，期房5.5万（首期开盘有优惠）。
梧桐星宸，马老师团队等待大家，做好选房规划，安全买套好房！（粉丝群，看房团，一对一等您）
马老师帮选房媒体号：
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全城视野，择优置业，当然，马老师帮选房！
