韩国房价暴跌，房东跑路、租客自杀！

首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。

韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。

译文如下：

“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。

我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。

我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”

01

韩国楼市，堪称亚洲，甚至是全球之“妖”。

韩国总人口5100多万，其中，950万居住在首尔，占比约18.6%。

首尔很小，面积只占韩国全国的0.6%。

2023年，房价连跌了9个月，韩国楼市直接蒸发了几亿韩元。

房东估计都要跳楼了吧？

但在韩国，跳楼的并不是房东们，而是租客，为什么呢？

这就不得不提一种神奇的租房模式，全租房。

韩国的全租房，又叫“传贳房”，正常来说，我们租房都是押金+租金，每个月交房租，到期退回押金。

但是韩国年轻人既不用买也不用租，可以白嫖，这就很神奇了。

举个例子，假设房子500万，租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。

两年后，房东还钱，租客还房，两清。

相当于，给你白住不要租金，但是你得借250万-400万给我周转，无息的。

世界上还有这好事？确实有。

房东拿着这笔钱做什么呢？

举个例子，首尔一房东手上的房子价值500万元，他将这套房子租出去，最多可以拿到租客400万元的押金。

于是他拿着这400万元和银行贷款的100万元，又在市场上买一套500万元的房子。

两年后房子上涨50%，价值750万元，他还掉租客的400万元和银行的100万元，还剩250万元。

相当于一套价值500万元的房子，两年收租赚了250万元。

即使扣掉银行贷款100万元的利息，也是妥妥的炒房暴利。

甚至有些房东连环炒房，即用A房的押金买B房，又用B房的押金买C房，不停地上杠杆。

在这种模式下，房价持续上涨。

在过去5年，韩国房价整体上涨了差不多80%。

2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米，位居全球第2，外围区域也超过7万元人民币 每平米，居全球第3。

这种模式下，房价持续疯狂上涨。

结果就是人口灾难，韩国的单身家庭已经超过30%。

2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万，是50多年来最少的。

韩国总和生育率下降到0.78，再创新低，在全世界排名倒数第1。

人口暴跌，物价、房租却不断上涨。

韩国全租房暴雷是迟早的事。

全租房模式下，一套全租房有可能是加了两次杠杆，租客一次，房东一次，韩国杠杠率激增。

截至2021年末，韩国家庭信贷总额达到1862.1万亿韩元（约合人民币9.9万亿元），两年新增262万亿韩元（约合人民币1.39万亿元），其中住房贷款占到一半以上。

韩国家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%，远高于美国、中国、日本、欧元区60%～76%左右的水平。

高杠杆状态下，社会的金融风险承受能力是非常脆弱的。

02

过去20年，韩国房价一路高歌猛进，即便是疫情期间，韩国房价也依然上涨40%。

只要房价涨，这套模式就能运行下去，而且所有人皆大欢喜。

普通人花很少的钱住上好的公寓，房主把押金拿去复利，银行也发展了业务。

一切看上去是那么美好。

可是当房价下跌，那随之而来的就是整个链条的崩塌。

2022年3月，美联储开启了加息周期。

为了稳定房价，抑制通胀，韩国政府在多轮调控之外，一改之前的货币宽松政策，取而代之的是持续的加息。

韩国银行先后9次上调基准利率，将基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。

一旦利率上行，整个租房逻辑就变了。

对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高。

对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”。

这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。

房地产泡沫开始破裂，大量全租房被挂上橱窗，韩国楼市一时间风雨飘摇。

短短两三年时间里，韩国房子卖不出去。

业主着急，开发商也开始着急了，促销手法五花八门，丝毫不输国内的开发商。

有开发商打出广告：买房送奔驰。

还有开发商更实惠，只要到访，看样板间，就送香奈儿手袋和苹果耳机。

促销套路都如此相似，果然全世界的开发商。

03

2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。

今年，预计押金损失将达到1.8万亿韩元，雪崩的势头已难以扼制。

前几年，韩国年轻人为了买房，“连灵魂都拿去”贷款。

在2022年，韩国家庭平均债务第一次超过9000万韩元（约合47.6万元人民币），而在10年前，这个数字不过是5000万出头。

这里面，大部分是房贷，或者传贳贷款。

韩国是世界上负债率最高的国家之一

很多人不得不抛房抢跑，不然两年后，可能连押金都亏没了。

韩国人居研究院测算，如果未来房价下跌20%，那么，就有40%的房东返还不起房客的押金。

想想那是一幅什么场景！

租客损失的不是一个月、两个月的租金，而是半套甚至大半套房子。

前段时间，著名的《经济学人》报道了一个案例。

33岁的金明洙（Kim Myung-soo），他在首尔蚕室区的一套公寓已经贬值了差不多40万美元（约合275万 元人民币）。

妻子怀孕33周。

现在，先不说房子能不能卖掉，就算卖掉，连贷款都还不上了。

他无奈地说，“2021年买下这套房子是我一生中最大的遗憾之一。 ”

寒冬来临，首先被冻到的，永远是衣服单薄的人。