琶洲南TOD：凭什么光靠PPT就能卖？
（踩盘报告系列）
琶洲南TOD第二期原来是说10月开卖，最近收到的风是，大概率本月就开。回顾2022年上半年的广州房地产市场，任凭周边佛莞二线兄弟持续催生政策刺激，而广州楼市只是泛起丝丝涟漪，总体维持着既往的波澜不惊。期间琶洲南TOD，竟敢于以无全媒体营销，无销售中心，无样板间出道，仅仅凭着一份PPT，五一前夕预售证一出，即引发城中富豪狂热。
纵观整个上半年广州楼市，独此一例，坐实孤勇者无疑。
琶洲南TOD项目现场
琶洲南TOD效果图
此盘之所以有这个表现，一方面，产品确实能打，放眼广州整个核心区，综合素质能够如此全面的，只此一家；另一方面，限价下，相对周边10几年楼龄的二手，着实是便宜。
所以这个盘，以未来潜在的绝对涨幅来说，买入是比较稳的，只是站在纯投资视角，如果需一次性全款填入大体量资金买进，从资金成本、收益率上来说，并非最优，这个之前也有说，在此就不做赘述。
而且，这也并非本文重点，本文重点还是在于，从一些之前别人没说过的角度，来讲讲该盘本身的一些情况。
01 前传
琶洲南TOD项目地块原来是广州地铁赤沙车辆段，用于地铁车辆日常停放维修整备，以及地铁员工培训，用地面积56.01公顷，后续因发展需要，规划重新改建。
2021年2月的土拍中，广州地铁以82.3亿元底价竞得赤沙车辆段地块，折合楼面价为3.6万元/㎡，一转手就将原来自用的地拍回，还是底价，这一手操作真溜。
因为此次拍地限定条件为需同步建设赤沙车辆段盖板工程（包含盖板土建、屋面工程、防水工程、上盖坡道），盖板工程用地面积17.95万平方米，设计概算耗资27.87亿元。这个约束条件简直就是定向比武招亲，放眼广州的各大开发商，除了广州地铁，还有谁能Hold得住。
广州地铁主打轨道交通，越秀集团主打地产开发，广州地铁集团与越秀集团同为广州市国有企业，早于2016年签署战略合作协议，建立全方位战略合作伙伴关系，两者如同哥俩兄弟，所向披靡，火热多时的品秀系列就是他们的合作项目。
这一次，琶洲南TOD项目也是由他俩联合开发。
02 项目产品
地段地段地段
琶洲南TOD项目位于海珠区中东部，赤沙涌北段以东，黄埔涌以南，华南快速路以西的三角区域。
下面一图看清琶洲南TOD与琶洲的关系，来来来……手机横起来！
项目距离琶洲西区、琶洲会展中心均不足1km。
琶洲西区是广州人工智能与数字经济试验区的核心引擎，互联网产业聚集区，未来的“琶洲算谷”。
而琶洲会展中心从2000年开始就肩负广交会的重任，目前广交会展馆四期已接近建设完工，未来的琶洲将会成为全球会展业的顶流。
此外，琶洲港澳客运口岸首期已竣工验收，轨道交通处于紧锣密鼓推进中，将来琶洲将可以实现10分钟到达广州南站，25分钟到达白云机场，1小时到达珠三角其他城市，升级成大湾区都市圈的核心枢纽。
琶洲西区
项目3km半径范围内可达珠江新城、广州塔岭南广场、海珠湿地，5公里半径范围辐射至广州国际金融城起步区。
纵观整个广州，占据着得天独厚地段的琶洲南TOD，目前还找不出能与之匹敌的一手项目，未来琶洲周边仅能依靠旧改释放新增地块，挑战者的降临也还遥遥无期。
产品力
琶洲南TOD住宅项目共规划16栋，项目总货量约1400户，首推的是西区1#栋，8#栋、9#栋，靠近海洲路南段，最小户型142平起步，最大为310平，一期货量共288户。
1#栋为总高22层2梯2户，265平及310平的南北对流大平层，处于楼王位置，北向面对琶洲西区，俯瞰黄埔涌滨水绿地，南向可望海珠湿地。
北向可望琶洲西区
项目前期营销形式过于隐秘，公开的资料不多，流传出的户型如下。
265平五房两厅一厨三卫
310平五房两厅一厨三卫
8#栋和9#栋是总高44层的超高层，2梯3户分布，涵括142平及210平的大户型。
210平四房两厅一厨三卫
142平三房两厅一厨两卫
142平三房两厅一厨两卫
首发价格
内部资料显示，项目的首发单价位于9.4-14的区间，面积越大单价随之递增，总价区间落在1300-4500。按目前的广州市场态势，这种大户型和价格段表明琶洲南TOD产品改善及豪宅的定位。
项目配套
琶洲南TOD配套12号线赤沙站，未来可一线连通白云、越秀、海珠及番禺东部，同时可选8号线及18号线交汇处磨碟沙站，仅为一桥之隔。
项目内部规划12班幼儿园一所，36班九年一贯制学校一所。
10分钟半径范围内可到达海珠区医疗中心之一的赤岗，周边分布三大综合性三级医院，广东省第二人民医院、解放军七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院，还有琶洲的私立医院和睦家。
除此以外，琶洲南TOD项目还将建设写字楼商场，打造城市新地标，配套滨水绿地公园、肉菜市场、老年之家、公交站场等，升级为集商业办公、品质住宅和公共服务配套为一体的城市综合体项目。
琶洲南TOD效果图
03 槽点时间
江景感人
项目地块三面环水，在北侧临近黄埔涌处规划滨水绿地公园，实际上黄埔涌仅是珠江的支流，最窄处仅有数十米，丰水期似小河，枯水期如水沟，没有像样的江景可言。
黄埔涌江景
黄埔涌远眺琶洲南TOD
出行受限
项目地进出琶洲需跨越北侧的黄埔涌，目前地块800米长的河段已修建有3座桥梁，西北侧桥梁（未来将连通海洲路南段）可通行机动车进入新港东路，中部桥梁原为世港花园内部与赤沙车辆段联络桥，规划通行非机动车，东北侧为地铁列车专用桥。
施工中的桥梁
项目地块东侧被华南快速干线封印，未来规划会展大道穿过华南快速东行可达琶洲中区，但受限于华南快速，会展大道施工进展缓慢。
未来的会展大道与华南快速交汇处
南侧需修通新道路连接新滘东路出行。
未来会展业恢复常态，进出琶洲南TOD的交通极度承压，这一点比起牛奶厂的悦景路肯定有过之而无不及。
商业枯燥
翻看越秀集团和广州地铁过往的商业项目，发现它们都不是出色的操盘手。越秀集团占据珠江新城天然C位IFC国金天地，聚拢不到太多人气，新打造的天河北ICC环贸天地又显新意不足。广州地铁在琶洲的自持物业万胜广场也仅停留在白领饭堂的级别，而同为万胜围地铁上盖的保利广场可优秀得多。
在此对琶洲南TOD的商业暂不宜期望过高。
04 尾声
琶洲南TOD位于广州发展的黄金区位，坐拥中心地段。
远离海珠区传统货物贸易布匹批发产业地，打造封闭区域。
全新规划建设，起步即是改善产品，豪宅遍布，形成未来高端圈层聚居社区。
对比海珠区琶洲豪宅标杆保利天悦二手16+的价格，琶洲南TOD目前最高单价到14+ ，具有明显的倒挂空间。
概括来说，拥有确定的未来，未过度透支的价格！
05 一些冷知识
从严格意义来说，琶洲南TOD项目地并不属于琶洲，实际上按行政归属是海珠区官洲街道，项目原来的推广名为赤沙TOD，后来为了蹭蹭“琶洲”这个流量密码，才改名为琶洲南TOD的。
黄埔涌在海珠区，而不是在黄埔区，黄埔涌是琶洲街道的地理分界线，黄埔涌呈东西走向，两侧均与珠江主航道相连，西侧临近猎德大桥南的磨碟沙公园，东侧临近广州热门旅游景点黄埔古港。
琶洲南TOD项目还没动工前，黄埔涌是市区里罕有的疍家人聚居地，由于项目的建设，黄埔涌上的疍家人再次迁移。而他们上一次迁移是由于珠江新城建设，一部分上岸到了誉城苑，另一部分把船开到了黄埔涌。从珠江新城到琶洲，疍家人见证着广州城市发展的变迁。
原来的赤沙车辆段是大多数地铁员工的职业生涯起点。每年金秋，地铁公司的入职人员来往于磨碟沙站与赤沙车辆段金运路地铁培训中心，走过新港东路后就是一片荒凉的境地，如今很多地铁人都忘不了这个老地方。
好了，琶洲南TOD二期预计快要上新了，感兴趣的朋友们，欢迎评论、私信、留言……
#野先生自有资深团队，专注广州楼市，提供一站式买房管家服务，先咨询规划后选筹，不C房，只帮买对房！
