老郑说房成都-2023-8-26(录播)-（成都）成都专业房产避坑直播哟

AI课代表的笔记：这个视频是关于成都房产市场的直播，主要内容包括对开发商问题的分析和推荐一些楼盘。视频中提到了万达的负债状况和房地产市场的发展情况。主播推荐了几个楼盘，包括万克朗石、蜀道汉文府、腹地坤一景城等。此外，他还提到了房价的走势和一些购房建议。

00:00 🎙️主播介绍和观众提问：这个视频章节主要是主播自我介绍以及解答观众提问的部分。主播表示自己是一个相对保守的推荐者，会站在观众的立场给出购房建议。讨论了万达华府项目的情况，认为开发商没有明确表示是否停工，也提到了万达的负债率较低。此外，还讨论了万达的对赌协议和项目推荐的保守性。

09:01 🏠购房选择和房价预测：这个视频中的章节主要讨论了购房选择和房价预测的问题。作者提到了中央天训是一个优质的板块，房价在300万到400万之间，建议购买者可以考虑购买较大的房子来提升舒适度。作者认为房价未来可能会下跌，但也提到了经济环境和消费通缩等因素的影响，房价上涨的概率不确定。最后，作者建议购买者根据自己的需求和经济状况来选择购房地点和房屋类型。

18:04 🏙️成都楼市吸引力和购房需求：当前的楼市热度不高，观望情绪浓，交易量大幅下降。最新政策认房不认贷，各城市可根据实际情况调整政策。成都楼市吸引力大，价格低廉，适合购房，特别是对于其他大城市和沿海地区的购房者。然而，房价不涨的情况下，仍有20%的人会购房，因为需求仍在。目前下半年有几个楼盘推出，价格在300-400万之间，还有几个二手房选项。购房还需综合考虑个人需求和观念。

27:04 🌍西班容城和购房避坑：西班容城景江生态项目价格不贵也不便宜，适合自住投资。商农业天喜位置偏僻配套拉垮，买了不容易增值。北部星城比动物园板块更好，成都买房要避免龙潭寺、北湖和动物园板块。200-300万容易踩坑，要看青阳区的内外金刷和光滑板块。草堂知识村适合投资，围绕幻化溪一圈。

36:09 🏢成都新龙湖东科学城板块：这个章节主要介绍了成都新龙湖东科学城板块的发展情况以及近期的一些政策变化。视频中提到了买房要注意核心区域、稀缺产品和同质化严重的区域，同时也要关注政策的影响，特别是房产税试点和指导价格的出台。2021年买房的朋友大多数都在跌，只有少数买对了核心区的房子才有涨的可能性。总体来说，购房需要谨慎选择，判断市场走势和区域前景。

45:09 📊核心板块选择和房价走势：在当前楼市下，房价普涨的情况已经不再存在，因此购房者应该关注核心板块的选择。开发商会对高端板块进行深入调研，产品定位更准确，价格也更有保障。对于购房预算在500万以上的人来说，买错的概率较小。而在400万以内的核心地段，选择的概率更大。推荐的地段有二八片区、怀族店片区、青阳新城片区等。此外，还有一些二梯队的选择，如景江生态带、北部新城等。总的来说，购房者应该将房子视为一种消费品，注重舒适度和便利性，不必过于考虑保值增值。

54:11 🏞️一星湖岸房地产消费属性：这个章节讲述了一星湖岸房地产的消费属性，强调房子不应被视为保值增值的投资，而是消费品。讨论了租房和买房的选择，以及一星湖岸房子的价格和面积。分析了一星湖区的发展潜力和房价走势，认为未来可能继续横盘。提到了其他周边地区的房价情况，如西派南岸、驸马板块和宜兴湖。最后介绍了景江区的规划和交通便利性。

63:13 🏘️新川五组团和青阳新城：本章节讨论了新川五组团的地理位置和交通便利性，以及青阳新城的发展前景。同时提到了北部新城和新川作为购房选择的优劣，建议购房者综合考虑二手房和新房的价格和舒适度。还提到了一些具体楼盘和学区的选择，以及开发商的市场策略。最后，鼓励购房者在购房前多做调查和比较，不被开发商营销手法所迷惑。

72:16 💰房价和价值影响因素：这个章节主要讨论了一套房子的价格和价值影响因素。房子的价格受到地块位置、教育资源、交通等因素影响，与附近的公墓、学校、商业用地等有关。购房时需要考虑房型、成交周期等因素。章节还对比了不同房型和地块的优劣，提出建议购买新房和靠近核心板块的地块。

81:22 🏗️地块修建六栋楼和楼盘价值：视频中讨论了一个地块能够修建六栋楼的问题，楼盘的户型分布和密度也被提及。字幕中还介绍了不同颜色的区域代表商业、学校和住宅用地，这个地方将会有很多新房子建造。主播还表示自己是一对一的服务群，可以提供项目和资源的匹配，并且每天都有很多人找他购房。最后讨论了国瑞云岭、龙湖添浦和其他楼盘的价值和特点，以及一些楼盘可能会降价的情况。

90:23 📈市场情况和选择的重要性：本视频章节主要讨论了当前市场的情况以及房地产行业的现状。视频中指出市场存在不确定性和紧张氛围，但也提到了一些地块尚未拍卖，并介绍了一些核心板块和热门楼盘。同时，视频还提到了佣金、销售情况以及一些地铁规划等内容。总之，视频强调了对于市场的判断和选择的重要性。

99:21 📝成都开发商策划和运作方式：这个章节主要讲述了成都房地产开发商的策划和运作方式。他们通过建立圈子、了解市场走向和操作方法来玩转房地产市场。一些开发商如万科因为不听话被处罚，而其他能够降价促销的开发商会更受欢迎。房价对经济有重要影响，建设商业用地和地铁规划也是未来发展的重点。海伦堡有债务问题，而大运西派项目和景江岳府增值空间有限，不容易买到。有些区域缺商业和教育设施，需要加强建设。高新区医疗需求大，建设医院是重要任务。

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