人才房松绑，深圳的一小步，楼市触底信号的一大步

阿姆斯特朗在月球的一小步，是人类的一大步；深圳人才房放松的一小步，是楼市将触底的一大步。

大家好，我是谢晖。近期，深圳市住建局向已批准建设的可售人才住房项目下发补充通知，放宽这类项目申购条件，根据新规，主要有两个重大调整：1、放宽单身年龄限制。深圳首批可售人才房原有的申请条件，对单身居民年龄有一定的要求，需要35岁以上，现在放宽到30岁。2、放宽全家深户的要求。此前必须全家深户才能申请人才房，现在主申请人是深户即可，换句话说，配偶和子女不是深户也行，憋了两年才出了人才房放松政策，是开始忍不住了吗？

要知道，深圳是目前楼市最严格的城市，连北京上海都放开了个别区的限购，深圳却稳如泰山。其实全国性的救市从去年就开始了，各个城市都在用各种招数吸引大家来购房，北京放松了台湖和马驹桥的双限，通州也不再限购，上海对临港片区也多次调整了限购，广州呢更不用说，增城从化区完全不限购，南沙花都黄埔都很容易就可以操作买房，而深圳自从21年2月到达山顶的7.8万均价然后出台指导价后就冰封了，任凭别的城市怎么调政策，咱深圳就是不动，深圳为什么敢这么淡定，因为深圳在前几轮楼市涨跌中一直扮演着风向标的作用，深圳开始涨，说明市场触底了，深圳开始跌，说明市场开始向下了。

深圳在房价到顶之前，人口是在疯狂增长的，从2015年到2018年，深圳常住人口增量基本都在50万人以上，但是到了2021年新增人口只有4.78万了，可以说出现断崖式下滑，当然是有疫情的影响，但是横向对比之后会发现广州21年新增7.03万，佛山则增加9.38万，东莞则为5.32万，在大家吸引人口都出现摆烂的情况下，深圳吸引力确实出现了明显的下降，而房价就是制约人才留在深圳的最大瓶颈。现在深圳希望通过人才房留住更多的人才，但是前期的要求确实太高了。

不仅如此，虽然6折的价格，但是买完之后的10年限制售出的要求以及要向当地政府交纳部分增值收益后才可售卖，本科的学历大家看起来很容易，但是就连深圳这种级别的城市其实也很多人只是专科或者以下学历，深圳目前本科学历以上的人数是全国第四，在258万左右，而又有本科又有深圳户籍的至少要打个7折，大概就是170万左右，之前更是要家庭都是深圳户，那就进一步缩小满足条件的人才了，能买的人才不一定看的上，买的了人才不一定有那个首付，所以现在只能继续放松了。

所以去年年末推出的6个人才房项目合计4422套房，去化率只有44%不到。要么选不上（三户型吃香），要么买不起，有的一旦老家买过房有房贷记录，首付就得5成起，也就造成了深圳的人才房虽然价格很有诱惑，但由于整体有效需求人数非常少，以及诸多门槛限制，还是卖不动，现在不得不放松门槛了。

从深圳人才房的放松可以看出来，即便是深圳这种级别的城市，在需求压抑住的情况下，购买力也无法正常释放，6折的房子大家都无法入手，不过也可以从侧面看出来，现在的深圳市场确实够冷清，据深圳中原地产研究中心统计，2月13号那一周，深圳全市新房住宅共成交482套，环比下降6.8%，仍处于近年来市场低位，深圳是想救楼市的，但是又不敢太大步的救楼市，只能伤及刚需，因为很多深圳刚需在老家可能有过房贷了，老家房子又不好卖，造成首付压力太大，现在高层已经定位了，要支持刚需和改善，所以人才房的放松必然会安排上，如果后续去库存的效果不好，预计还会进一步放松条件，有关注深圳人才房的朋友可以看看，报着自住的心可以入手，想投资的话还是绕道。

从深圳最近的动作可以看出，还是在一步步试探市场的反应，但是只要深圳不给出更多实质性的支持刚需购房的政策，这轮调控就还没结束，而触底就还是需要等待，不管怎么喊回暖，刚需都没入场，谁给你回暖了，说什么不重要，关键看这几个龙头城市做出什么动作，光说不练假把式。

大家一起看深圳何时出政策吧，不过重要会议就要结束了，估计那个时间点也不远了。