家门口规划了幼儿园至高中，这样的住宅项目是你的“菜”吗？

内容摘要：徐泾镇双联路北侧36-01地块商品房项目方案设计公示，房地联动价：62000元/平方米，规划住宅套数下限为685套，家门口规划了从幼儿园至高中基础教育设施。

双联路北侧36-01地块区位图

近日，青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块商品房项目方案设计公示。

徐泾镇双联路北侧36-01地块商品房项目位于徐德路、金字圩路东南。板块上隶属于虹桥商务区拓展区。

2023年8月2日，作为那场竞拍报名房企最多的地块，最终绿城在摇号环节成功摘得该地块。地块成交价约为28.56亿元，成交楼面价36850元/平方米，溢价率10%。

地块房地联动价为62000元/平方米。

下面我们一起来了解一下双联路北侧36-01地块方案设计：

双联路北侧36-01地块总平面图

一、项目方案

地块控制性指标：

地块名称：双联路北侧36-01地块

地块四至：东至官路浜、西至金字圩路、南至双联路、北至徐德路

用地性质：三类住宅组团用地（普通商品房）

用地面积：35225.20 平方米

总建筑面积：114354.62平方米

其中地上建筑面积：82135.62平方米

地下建筑面积：32219.00平方米

计容面积：77495.44平方米

建筑层数：地上最多18层，地下一层

建筑高度：最高建筑高度为55.55米

容积率：2.2

建筑密度：25%

绿地率：35%

功能分布，双联路北侧36-01地块住宅楼总体沿地块四周边缘规划，地块中央设置了集中绿地和活动空间。

占地及建筑体量，该项目用地面积35225.20 平方米，容积率2.2，建筑体量114354.62平方米，其中地上建筑面积82135.62平方米，地下建筑面积32219.00平方米（计容面积为77495.44平方米）。

出入口，该项目共设置了5个出入口，细分为三类出入口，分别为机动车出入口、消防应急出入口和人行出入口。平日业主车辆主要在金字圩路和双联路进出。

住宅栋数，该项目共规划了9栋住宅楼，其中2#、4#、8#住宅楼均由01、02建筑组成。但这里需要说明的是，2-2#建筑图面虽然标注了住宅，但该建筑平面还标注了K站和P站，并标注了该建筑仅为1层（层高6.8米）。还有无论是前后栋距和该建筑平面都不符合住宅建筑要求，所以我们判断该建筑不是住宅，是配套用房（所以后续我们不把它列入住宅统计范畴，仅供参考）。

另外，在2-1#楼栋西侧单元楼被用于了保障性住房（详见附图）。

从总平面图我们可以清楚的看到，6#住宅楼是毫无争议的“楼王”位置，其位于地块中央，视野开阔，前后几乎没有遮挡，并正对小区中央花园和泳池。

保障性住房占比，出让文件显示，该地块范围内配建保障性住房建筑面积应占该地块规划总住宅建筑面积的 5%以上，计3874.77平方米以上。

住宅楼层/建筑高度，该项目住宅地上楼层设计为17、18层两种，其中1#、2-1#、4-1#、8-1#、8-2#、9#住宅楼栋为地上18层，建筑高度55.55米；3#、4-2#、5#、6#、7#住宅楼栋为地上17层，54.6米。

所有住宅楼地下均为一层。

另外，3#、4-1#、4-2#、5#、6#、8-2#、9#住宅楼栋首层设置了架空层。

出让文件规定，高层住宅应设置架空层，用作通道，布置绿化小品，居民休闲等公共用途，总面积不应小于居住建筑底层总面积的20%，并应与住宅小区内部环境一体化设计；架空层不得封闭，满足24小时对外开放。

中小套型，本项目地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60%，计46497.26平方米以上。

根据《上海市住宅设计标准》定义，十层及十层以上或高度大于27米的住宅为高层住宅，故本项目为高层住宅产品，即中小套型面积为不大于100平方米。

交付标准，该项目为100%全装修交付，包括保障性住宅。

停车位，根据地块出让时的“答疑纪要”显示，该项目地块停车位配比按照三类区域，整体按1:1.13配置。地面停车位一般不超过总车位15%，更多为地下停车位。

但我们看到地面停车位的设置位置似乎不是很合理，我们看到大部分地面停车位被设置在地块东侧，这等于车辆进入小区，需要途经很长的小区内部道路才能到达地面停车位，特别是从金字圩路进入小区的车辆，大部分地面停车位需要横跨整个地块。

如果将地面停车位设置在机动车出入口两侧，即金字圩路和双联路沿线，那么安全系数会更好，更符合人车分流的方向。

节能设计，出让文件要求，项目应实施可再生能源太阳能光伏设计，光伏安装面积不低于屋顶总面积30%。

绿化率，项目绿地率为 35% ，绿化面积不小于12328.82平方米，集中绿地率 10%。

项目内配套，该项目在4-1#、保障性住宅首层及裙楼三处设置了商业配套，出让文件规定，其规模应不少于地块总计容面积的1%，且不小于300平方米。

另外，在4-2#裙楼、8-1#、8-2#及裙楼规划了小区公共服务设施，出让文件规定，其面积少于850平方米（计容面积）。老年活动室建筑面积约200平方米，居委会用房建筑面积约200平方米，活动室用房建筑面积约450平方米。

另外还有物业、业委会、快递智能柜等。

虹桥商务区拓展区同期开发楼盘

住宅供应量，双联路北侧36-01地块规划住宅套数下限为685套。

目前，虹桥商务区拓展区同期在建楼盘共有5个（包括36-01地块），未来将向市场供应至少3119套普通商品房。

房地联动价，双联路北侧36-01地块房地联动价为62000元/平方米。其在该该板块同期开发的楼盘中该项指标排第二，低于其西侧B6-01地块2000元/平方米，后者为板块最高，即房地联动价64000元/平方米。另外，俊发开发的A6C-06地块“城中村”改造项目附图价格“55343元/平方米”为该项目最近一期的商品房起售价（仅供参考）。

二、周边配套

项目周边教育资源示意图

教育资源：

现有公办学区，根据2023年青浦区公办学校招生计划显示，参照双联路北侧36-01地块附近小区学区划分，幼儿园为上海学前教育学院附属青浦第二实验幼儿园，小学为尚鸿小学，初中是上海师范大学附属青浦实验中学。

在建或已计划待建学校，截至目前，项目周边在建或已计划待建的学校有2所，位于泾居路、尚涵路东南的30-01地块（小学）已被纳入区年度重大项目计划表，计划表显示，其已于去年年底动工，将于2024年3月竣工。

位于项目西侧的B6-02地块（幼儿园），根据B6-01住宅地块出让文件规定，将由B6-01住宅地块项目开发商出资代建B6-02地块幼儿园项目，并与住宅同期建设同步验收。2022年7月，南昌市政和招商蛇口组成的联合体以总价44.84亿拍得B6-01住宅地块，目前正在建设中。

上述新建幼儿园和小学竣工后，根据区位关系应该会重新划分周边公办学区范围，双联路北侧36-01地块对应学区大概率会划入新建成的学校。

周边基础教育设施规划，另外，根据《徐泾镇总体规划（2017-2035）》显示，在双联路北侧36-01地块南侧规划了小学和初中（37街坊），及一所高中（38街坊）。但目前，还没有相关计划启动建设的消息。

这意味着，如果上述周边基础教育设施全部建成，那么双联路北侧36-01地块业主的孩子等于未来可以在家门口就能念完从幼儿园至高中阶段的学业。可以说未来这里是妥妥的“学区房”。

项目周边商业和交通设施

商业配套，该项目西南有17号线徐盈路站地铁上盖商业体万科天空之城，项目东南是瑞安打造的潘龙天地，生活设施便利。

交通设施，该项目距离最近的地铁站，17号线徐盈路站直线距离1.1公里。东南方向还有17号线潘龙路站。坐上17号线可以直达虹桥枢纽站。无论是商务出行还是换乘其他地铁线路进入市区都非常便利。

另外，地块“答疑纪要”显示，地块北侧的徐德路已启动道路设计，计划明年启动建设；双联路已启动建设，预计2024年底或2025年初竣工通车。

项目周边医疗设施示意图

医疗设施，该项目东北直线距离2.6公里外就是新虹桥医学中心，目前园区已聚集了11家医院，18家医技、门诊机构入驻，包括了复旦大学附属华山医院虹桥院区等。

另外，徐泾镇境内有德达医院、镇卫生院和远大健康城等。

总体来说，该高层住宅项目周边设施还是非常完善的。

这样的住宅项目是你的“菜”吗？欢迎互动交流！

（项目南侧的小学、初中和高中摘自“镇总规”，最终是否落地请以官方公示为准！

资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈