凯诺拆迁律师：房屋没有证就是“违法建筑”了？无证房屋如何认定？

　　有证房屋和无证房屋是有很大区别的，从字面意思上理解就是，无证房屋就是没有房屋所有权证，没有办理审批手续，违反法律法规规定的房屋，而有证房屋则就是有房屋所有权证（即房产证），办理了相关建设规划审批手续，没有违反法律规定的房屋。

　　通常情况下，我们把办理了相关手续的房屋称之为合法房屋，把没有房屋所有权证，没有办理审批手续的房屋称之为“违法建筑”。而且事实上，在许多人的认知里，没有房屋所有权证的房屋它就是不合法的建筑，就不应该享受各个方面带来的红利，比如说拆迁补偿。

　　从实践过程中来看，当有证房屋和无证房屋遇上征地拆迁时，那其差别可以说是非常大的，主要体现在补偿方面，有证房屋根本不用担心会拿不到拆迁补偿，而且补偿标准还不能低于被征收房屋周边的市场价格。但如果房屋本身就没有产权证，那么不仅被征收人也会担心自己拿不到一分补偿之外，征收方在实际操作中也会以房屋没有证，没有办理审批手续等为由，将房屋直接认定为“违法建筑”从而不予对被征收人进行补偿，即使有补偿，那也与合法建筑，即与有房屋所有权证的房屋补偿标准是无法相提并论的。

　　所以说，当无证房屋无证房屋遇上拆迁时，在一定程度上来讲，对拥有无证房屋的被征收人也是非常不利的。虽然说在拆迁之前住的安然无恙，也没有被相关部门给认定为违法建筑，给予处罚，但只要遇上拆迁，这类房屋基本上逃不过被相关部门认定为违法建筑的命运，尤其是在补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议的情况下。

　　个别征收方经过为了尽快完成征收工作，实现最终的征收目的，往往会在被征收人拒绝签订补偿安置协议，拒绝搬迁，交出房屋、土地的时候，直接口头或是以一纸通知将房屋认定为“违法建筑”，从而以违法建筑的名义，强制拆除房屋，达到目的。那么征收方的这种做法是否合法呢？只要房屋没有证，是否就意味着是“违法建筑”了呢？

　　首先，房屋是不是违法建筑不能仅凭有证或无证来认定

　　从实践过程中来看，房屋无证的情况可能是多种因素造成的，所以，相关部门在对房屋进行认定的时候，需要结合房屋本身实际的情况（如始建年限等客观因素）来进行认定，不能仅凭房屋有没有产权证或是航拍图进行认定，否则就侵害了被征收人的权益。

　　其次，违法建筑不能仅以口头的形式进行认定

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　也就是说，如果已经知道征收范围内有无证房屋的存在，那么相关部门在开展具体征收工作的时候就需要对这类房屋实地走访、立案调查、认定，然后结合调查的情况依法作出相关的法律文件，同时，在此过程中，还需要保障被征收人陈述、申辩的权利以及进行救济的权利。

　　实践中，倘若相关部门在认定房屋为违法建筑之前，并没有实地调查，被征收人也没有看到有相关人员来家里了解房屋情况，只是在具体征收过程中口头告知被征收人，该房屋系违法建筑的话，那么相关部门认定违法建筑的程序就是不合法的，且其所作出的文件也应该是不合法的。

　　再者，并不是所有的无证房屋都是违法建筑

　　另外，我们还需要大家知道的是，虽然房屋没有证不假，但是如我们前面所说，相关部门不能仅凭有证无证或是航拍图来认定房屋的合法性，根据相关的判例，在实地走访、调查后，如果了解到该房屋的始建年限明显早于2000年前，那么原则上来说就存在一定的历史遗留问题，对于这类房屋，应当按照法不溯及既往的原则，相关部门需要按照合法房屋给予被征收人公平、合理的补偿，不能一律将这类房屋认定为违法建筑。

　　在拆迁过程中，相关部门要是将这类房屋以违法建筑的名义，在未履行任何程序的情况下强制拆除，那么还需要承担相应的赔偿责任，即给予被征收人相应的赔偿。

　　最高人民法院曾在相关的裁判案例中指出，在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

　　凯诺律师最后提醒大家，广大被征收人要是在征地拆迁中遇到，相关部门未按法定程序对无证房屋进行调查、认定，直接将无证房屋以违法建筑为由强制拆除时，被征收人一定要及时地收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序维护自己的合法权益。

　　北京市凯诺律师事务所，拥有一支专注于以“征地拆迁案件”为主的行政诉讼律师团队。由执业二十余年的贾启华主任律师领衔，代理业务遍及北京、福建、黑龙江、安徽、广东、广西、天津、河北、河南、山东、湖北、湖南、浙江、江苏、四川、内蒙古、吉林、辽宁、新疆等30个省、自治区、直辖市。

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